亞馬遜放緩令炙手可熱的倉儲業不寒而慄——《華爾街日報》

亞馬遜公司縮減電商業務的決定，可能拖累工業地產領域——這一商業地產最熱門板塊的增長勢頭。

分析師表示，目前其他零售商的倉儲需求預計將填補空缺，維持倉庫入駐率和租金水平。

早在新冠疫情前，工業地產的租金、入駐率和交易量就呈上升趨勢。疫情期間，隨着亞馬遜、沃爾瑪公司和塔吉特公司為首的零售商們吞下創紀錄的倉儲配送中心面積，這些指標更是一路飆升。

部分市場的增長趨勢正在放緩，部分原因是亞馬遜四月宣佈遭遇近二十年最慢增速後，開始轉租倉儲空間。據追蹤亞馬遜需求的加拿大供應鏈諮詢公司MWPVL國際數據顯示，截至2021年底，亞馬遜擁有或租賃約3.74億平方英尺工業地產，是美國工業空間最大用户之一。

疫情期間該公司瘋狂擴張以確保滿足居家消費者的激增需求。其業務放緩可能令部分原本希望將在建項目租給亞馬遜的開發商失望。

由於亞馬遜計劃轉租至少1000萬平方英尺倉儲空間（未來可能增至三倍），加之開發商對旺盛工業市場的響應帶來大量新增供應，部分市場的業主可能面臨新競爭。在亞馬遜消息公佈前，房地產分析公司Green Street預測2022年工業地產新增開發量約4億平方英尺。

格林街分析師文斯·蒂博內表示，亞馬遜轉租空間"是一種新的供應形式"，“突然間，大量空間被釋放出來”。

即便如此，分析師表示，由於空置率低，沃爾瑪、聯邦快遞公司和DHL等其他零售商和大用户的需求仍然強勁，工業地產市場依然健康。在大多數市場，隨着許多公司增加倉庫容量以儲備更多貨物並避免供應鏈堵塞，租金持續上漲。

全球投資公司Cohen & Steers Inc.的高級投資組合專家埃文·瑟頓表示：“其他供應鏈公司仍在擴張，這可能會抵消亞馬遜帶來的負面影響。”

亞馬遜是美國工業空間的最大用户之一，在報告銷售增長放緩後，目前正尋求削減部分空間。照片：david becker/法新社/蓋蒂圖片社據投資總監凱爾·特納稱，私募股權公司Equus Capital Partners Ltd.在亞利桑那州、佛羅里達州和弗吉尼亞州等高增長州正在開發的1100萬平方英尺工業空間中，已經租出了一半以上。

“你開始進行場地工作，澆築地基，然後租户就來了，你就把它租出去了，“他説。

儘管如此，房地產服務公司世邦魏理仕集團預計，今年的租賃量將為8.5億平方英尺，低於去年創紀錄的10億平方英尺，部分原因是供應有限。

投資者對工業地產公司股票的興趣最近也有所減弱。根據Green Street的數據，工業房地產投資信託基金的股票今年平均下跌約22%，而更廣泛的REIT指數下跌13%，標普500指數跌幅大致相同。Prologis公司作為最大的工業REIT，跌幅甚至超過平均水平，部分原因是市場對其擬收購競爭對手Duke Realty Corp.的反應消極。

根據MSCI Real Assets的數據，4月份工業地產的銷售額降至65億美元，較去年同期下降43%。市場參與者表示，這一下降很大程度上是由於利率上升，通過增加債務成本侵蝕了回報。

市場波動和利率上升正導致一些買家要求對已簽署的交易重新談判條款。

“我們看到一些已簽訂合同的資產周圍出現了一些談判，”商業地產服務公司Newmark Group Inc.的執行董事總經理Ken Hedrick表示。

亞馬遜在疫情爆發時加速了物流中心的擴張。當時，由於2020年3月之前幾年在線零售的增長，倉庫市場已經非常緊張。

“如果我讓你負責[亞馬遜]而世界正在關閉，你腦海中閃過的第一件事就是：‘天哪，我們的訂單將爆炸性增長。我們必須盡一切努力獲取儘可能多的產能和空間，’”MWPVL的總裁Marc Wulfraat説。

根據MWPVL的數據，亞馬遜在美國的工業地產組合從2020年底的2.75億平方英尺增長至2021年底的3.74億平方英尺。在亞馬遜放緩消息傳出前，MWPVL曾預測今年亞馬遜將擴張至4.6億平方英尺。

MWPVL現已將2022年預測下調至4.3億平方英尺，雖較去年有所增長，但增幅不及先前預期。

“這就像一列疾馳的貨運列車，不可能瞬間停下，“沃爾夫拉特先生表示。

聯繫記者彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年6月1日印刷版，標題為《亞馬遜擴張放緩威脅倉儲業》。