隨着中國民營開發商退場，國有背景對手搶佔市場——《華爾街日報》

香港——中國房地產市場近一年的洗牌正催生出一些明顯的贏家：國有開發商。

隨着從中國恒大集團到融創中國等昔日行業龍頭相繼國際債券違約並遭遇銷售暴跌，部分國有開發商正利用行業混亂局面，通過收購更多土地和其他資產實現擴張。

近幾個月來，由中央或地方政府支持的開發商在全國土地拍賣中佔據主導地位，部分原因在於它們持續獲得低成本融資。雖然這些開發商也面臨公寓銷售下滑和房價下跌的問題，但其銷售額降幅通常小於非國有背景的同行。

香港大學金融學講座教授陳志武表示：“未來一兩年，我們將看到民營房地產開發商被加速淘汰的過程，它們的生存空間只會不斷被擠壓。”

部分投資者認為國有背景企業更有能力抵禦行業低迷。新加坡Principal Global Investors亞洲固定收益主管Howe Chung Wan表示：“最終存活下來的主要是與國有企業有關聯、財務實力更強的開發商，因為政府希望看到這些企業成功。”

他稱並非所有國資背景企業都能安然度過。上週，上海市國資委為大股東的綠地控股集團債券暴跌至暗示極高違約可能性的水平。該公司上週五表示，由於業務運營受上海疫情和封鎖措施衝擊，正尋求展期一筆4.88億美元債券。

近年來，北京方面加強了對私營部門的控制，以使關鍵行業與國家目標保持一致。這些舉措源於中國領導人對國內企業家及其快速發展的企業的不信任。當局批評了資本的"無序擴張"，並對互聯網技術平台、課後輔導公司和其他由私營企業主導的行業展開了監管打擊。

在過去十年中大規模增長、同樣由私營企業主導的房地產行業，受到了2020年8月出台的"三條紅線"等政策的限制，該政策對開發商的借款設定了嚴格限制。這阻止了恒大等開發商通過激進舉債和從不斷上漲的房價中獲利的快速擴張。當局重申了"房子是用來住的，不是用來炒的"的官方立場，表明他們希望房地產市場保持穩定。

政府的"三條紅線"政策阻止了像中國恒大這樣的開發商的快速擴張，恒大是這個住宅小區的建築商，曾激進地積累債務。照片：noel celis/法新社/蓋蒂圖片社自去年夏天經濟下滑以來，北京方面一直鼓勵國有開發商在該行業中發揮更積極的作用。

監管機構於12月發佈指導意見，鼓勵健康發展的開發商接手陷入困境的民營同行優質資產。當局還要求金融機構通過貸款和債券融資支持此類併購。

招商蛇口、華潤置地等國有企業已獲得併購融資或發行相關債券。中國最大債券市場官方數據顯示，目前募集總金額約5.2億美元，規模相對有限。

榮鼎諮詢分析師Allen Feng和Logan Wright在年初報告中指出：“國有開發商在行業中佔比很小，對整個行業的救助能力有限。“據其估算，按銷售額計算國有開發商僅佔中國房地產行業的15%至25%。

分析師補充道，國有開發商無需救助民營競爭對手，反而可以"通過優質資產折價拋售獲利”，從行業整體困境中尋找商機。

根據監管文件，恒大和已美元債違約的佳兆業等民營開發商，已將部分未完工住宅或商業項目的股權出售給國資實體。

在恒大總部所在地廣州，今年5月舉行的首場土地拍賣中，18宗成交地塊有15宗由地方政府或中央政府下屬企業競得，其中4宗被同時經營地產開發業務的地鐵運營商廣州地鐵收入囊中。

與之形成鮮明對比的是兩年前同一城市的一場激烈土地拍賣，當時11幅地塊中有10幅由私營開發商競得，包括拿下兩幅的恒大及其現已違約的同行佳兆業集團和中國奧園集團。2020年那場拍賣中唯一參與本月拍賣的中標者是越秀地產，該公司由廣州市政府控股。

華潤置地是獲得併購融資或發行債券的國有開發商之一。圖片來源：Costfoto/Zuma Press根據香港交易所備案文件，成立於1983年的越秀地產去年實現了有史以來最高的合約銷售額，並在18個城市收購了37幅新地塊。該公司股價今年上漲了23%，而大多數民營同行股價暴跌。

國家統計局數據顯示，2022年前四個月開發商土地購置面積同比驟降46.5%。

據房產搜索引擎諸葛找房追蹤的數據，這四個月參與土地拍賣的20強開發商中，除8家外均有國資背景。碧桂園控股有限公司作為過去兩年的頭號參與者，已跌出前20名。

行業數據提供商克而瑞的分析師謝楊春表示，中國大型開發商現有土地儲備仍足以支撐至少三年的住宅銷售。但如果市場持續低迷且國資背景開發商繼續主導土地拍賣，未來政府支持企業將佔據更大房產銷售份額。

“能在這次整合中存活下來的企業，未來可能會在一個更小的市場中蓬勃發展，”榮鼎集團的馮先生在五月份的一份報告中表示。

Rebecca Feng和Serena Ng對本文有貢獻。

今年早些時候的北京一處建築工地。圖片來源：吳紅/Shutterstock**聯繫方式：**曹莉，郵箱：[email protected]

刊登於2022年6月1日印刷版，標題為《國有背景開發商在中國市場佔據優勢》。