《華爾街日報》：住房市場繁榮未能使所有房價超越上一週期峯值

過去兩年的房地產熱潮推動美國房價在全國範圍內飆升至歷史新高。但在數百個城市，火熱的市場尚未使房價恢復到約15年前的水平。

這些城市的房價在次貸危機期間暴跌，或回升速度極其緩慢，以至於當前的購房熱潮才剛剛開始讓那些在上次繁榮期購房的業主勉強回本。

根據Zillow集團為《華爾街日報》所做的分析，全美有477個城市的典型房屋價值在4月底仍低於2000年代初房地產繁榮期的峯值水平。

芝加哥是美國各社區間房價漲幅差異顯著的城市之一。圖片來源：Antonio Perez/芝加哥論壇報/Getty ImagesZillow通過房屋價值評估發現，底特律、密歇根州弗林特和康涅狄格州哈特福德的房價均低於峯值。在芝加哥、克利夫蘭和新澤西州紐瓦克等城市，典型房屋價值直到今年4月才首次超過危機前峯值。該分析未對通脹進行調整，這意味着若考慮通脹因素，仍低於峯值的房屋數量會更多。

2007-09年經濟衰退後的復甦並不均衡，一些城市因高薪科技崗位和房價飛漲而繁榮，另一些則舉步維艱。儘管新冠疫情期間的遠程辦公讓更多工作者得以異地居住，但德克薩斯州奧斯汀和鳳凰城等城市人口增長的同時，底特律和克利夫蘭等城市的人口持續萎縮。

落後地區僅佔整體人口的一小部分，部分原因是許多尚未恢復到危機前峯值的城市人口規模相對較小。

此外，Zillow數據顯示，超過400個城市的典型房價已達到危機前峯值的80%以上。這意味着今年春夏房價上漲可能推動許多城市突破歷史峯值。

然而，這些地區緩慢的復甦進程凸顯了美國大量社區出人意料的經濟衰退或停滯。

“2006年以來的增長很大程度上是與不平等加劇相關的增長，“賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產與金融學教授蘇珊·瓦赫特表示，“對房主來説，這是財富大幅增值的時期，但這些城市及都會區的房主並未同等程度地參與其中。”

當前這輪繁榮呈現出罕見的廣泛性，無論大城市還是小城鎮，房價都在快速上漲，買家紛紛捲入競價戰。據Zillow統計，2023年4月全美典型房屋價值達344,141美元，較2007年4月的峯值218,148美元上漲58%。

但在底特律，4月底典型房屋估值僅為66,015美元，低於該市2006年8月74,180美元的峯值。芝加哥4月典型房屋價值315,196美元，略高於2007年3月314,917美元的歷史高點。特別是經通脹調整後，在上個峯值期購房的部分業主如今仍難以盈利出售。

房價增長緩慢地區的房主錯失了與房地產市場多年上漲相關的大部分財富增值機會。許多人通過償還部分抵押貸款本金積累了資產。但全美房地產經紀人協會3月研究顯示，2011至2021年間，美國普通房主約86%的財富增長來自房價上漲。

同一城市內部常存在巨大的房價增值差異。社區進步中心高級研究員艾倫·馬拉赫指出，房價停滯區域往往是歷史上以黑人業主為主的社區，他專注於城市和社區振興研究。

根據Zillow數據，4月份芝加哥河岸西區附近（以白人為主）的北部郵編區典型房屋價值為530,586美元，較2007年峯值上漲21%。而芝加哥西南部小村莊社區附近（以拉丁裔和黑人為主）的郵編區典型房屋價值僅為214,928美元，比2007年峯值低約40%。

芝加哥聯邦儲備銀行高級經濟學家莫德·圖桑-科莫表示，房價滯後的芝加哥街區收入較低，且住房危機後止贖和不良銷售率更高。

“這些區域受衝擊最嚴重，恢復週期也最長。“她指出。

德保羅大學住房研究所執行主任傑夫·史密斯表示，某些區域危機前的峯值價格還受到次級抵押貸款和寬鬆信貸政策的虛高影響。

沃赫特教授表示，住房市場滯後的城市可能難以通過房產税籌集足夠的收入，這使得提供吸引新居民的市政服務變得困難。

另一方面，隨着房價持續創下新高且抵押貸款利率攀升，美國企業研究所AEI住房中心主任埃德·平託指出，住房相對可負擔的城市需求正日益增長。

他在談及克利夫蘭和底特律等城市時表示：“它們有大量住房，而且價格合理。如何讓自己對遠程辦公的員工產生吸引力？”

致信 妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]；本·艾森，郵箱：[email protected]

刊登於2022年6月6日印刷版，標題為《多城房價仍未達峯值》