香港樓市不再是單向押注——《華爾街日報》

過去幾年香港房價相對平穩。圖片來源：DALE DE LA REY/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES美國利率上升和中國經濟放緩將對全球最昂貴的房地產市場構成雙重打擊。

發達國家利率升高給全球房地產市場帶來風險，過去十年廉價抵押貸款推動了這些市場的繁榮。即便是長期頂着全球最貴房地產市場這一不太光彩頭銜、土地資源緊張的香港，如今可能也難以擺脱地心引力。

由於港元與美元掛鈎，香港的貨幣政策深受美聯儲影響——港元與美元的聯繫匯率制度長期以來一直是香港作為國際金融中心吸引力的基石。美國利率上升將要求香港提高利率，因為保持香港低利率可能會導致資本外流，給聯繫匯率制度帶來壓力。在2016年和2018年美聯儲上一次加息週期中，香港利率緊隨美國利率變動，直到2020年疫情促使各國央行再次轉向寬鬆模式。

到目前為止，香港的短期利率仍處於非常低的水平。香港一個月銀行同業拆息（許多抵押貸款以此為基準）約為0.24%。部分原因是香港銀行體系仍有充裕的流動性。總結餘（衡量銀行體系流動性的指標）自去年夏季以來有所下降，但仍處於約410億美元的相對高位。

與此同時，出於對通脹的擔憂，美聯儲此次加息更為激進。美國利率可能在更長時間內維持高位。香港與美國不斷擴大的利率差最終可能導致大量資本流出這座城市，尤其是考慮到中國經濟也在放緩。事實上，香港一年期銀行同業拆息已從年初的0.43%升至2.58%，反映出市場對未來利率走高的預期。

與其他發達經濟體相比，過去幾年香港房價相對平穩，儘管相對於收入中位數仍處於極端高位。根據房地產中介中原地產編制的指數，過去四年房價一直橫盤震盪。2019年抗議活動後的政治壓制以及嚴格的新冠防疫措施導致人口外流。政府數據顯示，去年底香港人口為740萬，較2019年下降1.6%。

在香港購房長期以來都是穩賺不賠的賭注。但當前勝算已大幅降低——尤其是如果香港居民持續外流且中國經濟在週期性和結構性層面持續放緩的話。

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本文發表於2022年6月7日印刷版，標題為《香港樓市不再穩賺不賠》。