商業地產銷售因利率上升導致交易減少而放緩——《華爾街日報》

因利率飆升導致抵押貸款難度增加，英諾地產集團退出了收購曼哈頓一棟辦公大樓的協議。圖片來源：Ted Shaffrey/Associated Press商業地產正顯現出一年多來首次降温跡象，利率上升打亂了市場節奏，已導致部分交易流產。

MSCI房地產數據顯示，4月份房地產銷售額為394億美元，同比下降16%。此前銷售額已連續13個月保持增長。

疫情暴發初期，房地產銷售額曾急劇下滑，當時數千家酒店暫時關閉並讓員工休假，非必需零售店關門歇業，辦公室因遠程辦公而人去樓空。

隨着投資者利用低利率優勢並開始押注市場終將復甦，2020年底房地產銷售額開始反彈。尤其是對多户住宅和工業地產的需求推動了2021年直至今年商業地產的銷售。這些領域的成功抵消了表現不佳的寫字樓對房地產市場的拖累，而寫字樓繼續受到遠程辦公的衝擊。

現在，一些分析師開始質疑這波反彈是否已後勁不足。上個月酒店、寫字樓、老年公寓和工業地產的銷售額均大幅下降。4月份零售地產銷售額有所上升，這是美國家庭連續第四個月增加支出，而由於租户需求強勁且房東有能力提高租金，公寓樓銷售額繼續增長。但分析師和經紀人表示，由於利率上升使一些投資者無法提出有競爭力的報價，甚至這些領域的交易活動可能也在放緩。

4月份銷售額16%的跌幅標誌着與3月份的急劇轉變，當時商業地產總銷售額較上年同月增長了57%。

“這種轉變速度令人震驚，“MSCI房地產首席經濟學家吉姆·科斯特洛表示。他補充説，銷售額下降可能是房地產市場承壓的早期指標，因為價格變化通常較為滯後。

分析師稱，此外，今年晚些時候或明年美國經濟可能放緩的前景正在拖累銷售，因為這可能導致辦公、零售和公寓租金下降。

但經紀商和投資者表示，隨着利率大幅上升——10年期美國國債收益率（商業抵押貸款的常見基準）今年已上漲近一倍——那些依賴大量廉價債務購買房產的房地產投資者已成為首批退出市場的羣體之一。

“突然間，你就失去了競爭力，“房地產投資公司BentallGreenOak的聯席首席執行官約翰·卡拉菲爾説，他指的是那些用債務支付房產售價60%或以上的買家。

經紀商稱，在某些情況下，投資者發現隨着借貸成本上升，他們的短期回報率低於抵押貸款利率。反過來，貸款機構現在正在收緊對更具投機性交易的標準。

商業地產經紀公司Stan Johnson Co.的高級副總裁約書亞·坎貝爾表示，在某些領域，如較小的工業和零售房地產，幾周前還簽署購買意向書的潛在買家現在正在放棄出價，因為借貸成本上升得太快。

“兩三年前可不會發生這種情況，”坎貝爾先生説。

其他投資者正在退出已簽約的大型交易。據知情人士透露，因利率飆升導致貸款難度增加，Innovo地產集團近期退出了以8.55億美元收購曼哈頓中城一棟辦公樓的協議。另一位交易相關人士表示，這一反悔行為使該投資者損失了3500萬美元定金。

律師事務所Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP合夥人傑伊·內維爾夫指出，近期利率飆升讓許多投資者面臨兩難抉擇：要麼損失定金，要麼支付遠高於預期的貸款成本。

他表示大多數投資者仍在推進既定收購計劃，但其他投資者現在對新籤合同更為謹慎。這必將導致價格下跌。“定價不可能對資本市場的變化視而不見，“內維爾夫先生説。

但價格走低也為抄底者創造了機會，尤其是那些持有大量現金儲備的房地產投資基金。“我聽到有人説’現在正是我出手交易、尋找資產的好時機’，“內維爾夫表示。

投資公司阿波羅全球管理公司（Apollo Global Management Inc.）與酒店業投資機構Newbond Holdings近期同意以約8500萬美元收購時代廣場希爾頓酒店，據知情人士透露，該價格較該酒店2006年2.425億美元的售價大幅折讓。

隨着買家羣體縮小且利率上升，房地產公司Newmark多户住宅資本市場部主管亨利·斯蒂姆勒表示，賣家更可能做出讓步以促成交易。

該公司近期促成了一份集中在卡羅萊納州、價值4.575億美元的多户住宅資產組合的出售與融資，該地區過去一年租金增長強勁。

“現在正轉變為買方市場，“斯蒂姆勒先生説。

**聯繫作者：**威爾·帕克，郵箱[email protected]；康拉德·普策爾，郵箱[email protected]

本文發表於2022年6月8日印刷版，標題為《商業地產顯現降温跡象》。