就連資金雄厚的買家也開始對美國房地產市場望而卻步——《華爾街日報》

兩年前，莫蘭地產公司的奧斯汀房地產經紀人艾米·迪恩曾因接待大量外州富裕買家，在30天內帶看了五次同一套1500萬美元的豪宅。如今，她可能每兩週才會接到一個同價位房源的看房請求。“那個龐大的買家羣體已經放緩了步伐，“她説，“先行者已經完成交易並搬入了。”

在經歷了史詩般的兩年繁榮期後——不僅是在德克薩斯州奧斯汀，還包括全美各大城市——豪宅市場終於開始降温。

紐約、洛杉磯和漢普頓等地的房地產經紀人表示，由於賣家預期與買家出價之間的差距日益明顯，過去幾年那種瘋狂成交和創紀錄價格的盛況已經消退。與此同時，買家正面臨通貨膨脹、今年利率上調以及股市震盪的多重壓力。油價飆升和烏克蘭戰爭更加劇了經濟不確定性，給豪宅銷售潑了一盆冷水。

根據房地產經紀公司Redfin最新報告，2022年2月1日至4月30日三個月期間，豪宅（定義為市場前5%的房產）成交量較2021年同期下降18%。這是自疫情爆發以來的最大跌幅——2020年4月1日至6月30日期間豪宅成交量曾同比2019年驟降23.6%。Redfin高級經濟學家謝哈亞爾·博卡里指出，雖然價格仍保持穩定，但隨着買家退場，房價不太可能繼續創新高。他還表示，在2021年3月1日至5月31日期間成交量同比暴增79.6%之後，目前市場交易量正在尋找新的平衡點。

房地產經紀公司Serhant的首席執行官瑞安·瑟漢特表示：“全國多地市場都存在價格虛高的感覺”，他指出在需求激增推動價格快速上漲後，市場正趨於正常化。“現在開始看到買家對高位接盤變得猶豫不決”，他補充道。

根據Redfin數據，豪宅銷量跌幅最大的是紐約州拿騷縣，2022年2月1日至4月30日期間銷售額同比下降43.5%；加州奧克蘭以35.1%的跌幅緊隨其後。疫情期間房價飆升的達拉斯和奧斯汀同期分別下滑33.9%和33%，西棕櫚灘豪宅銷售下降32.8%。“去年出現了不可持續的巨大需求，房子就像貨架商品一樣被搶購一空”，博卡里先生表示。

在最高價位段，這種盛況已不復存在。今年四月，吉布森蘇富比國際地產的波士頓經紀人邁克爾·卡魯奇以1800萬美元掛牌汽車經銷商大亨赫伯·錢伯斯的公寓，但僅獲得零星看房。“我原本預期更高”，他坦言此時正值美聯儲加息和油價飆升時期，“高淨值人羣雖相對不受影響，但他們會綜合考量後思考’應該等待還是立即行動’"。

洛杉磯西區地產經紀公司的德魯·邁耶斯指出，這種不確定性促使部分賣家急於掛牌，試圖抓住火熱市場的尾聲。他透露有三處標價600萬至5000萬美元的物業正在提前掛牌，“賣家希望趁市場熱度完成交易，畢竟未來走勢難以預料”。

在曼哈頓，這個早期受新冠疫情衝擊的地區，豪宅銷售起初復甦緩慢，但據追蹤400萬美元以上交易的房地產經紀人唐娜·奧爾山稱，到2021年底，400萬美元以上房產的簽約量達到了至少自2006年以來的最高水平。然而，奧爾山女士表示，自5月第一週以來，她的統計數據呈下降趨勢。她説，在那一週簽署的43份合同中，自2020年9月以來首次沒有一份超過1000萬美元。在陣亡將士紀念日之前的一週，有21份超過400萬美元的合同，略低於該時期10年平均水平的26份。“讓紐約人警醒的是股市的表現，“她説。

蘇富比國際地產的尼基·菲爾德表示，儘管賣家沒有降價，但一些買家又開始"出低價”。她最近將公園大道南240號的一套頂層公寓掛牌2500萬美元，但計劃建議客户在夏季將其撤出市場，除非買家活動顯著增加。“你不想在市場低迷時期長時間掛牌，“她説，賣家和他們的經紀人都不希望掛牌變得陳舊。“這不是一個恐慌的市場，“她説。“只是一個調整後的市場。”

儘管豪宅通常在夏季銷售淡季被撤出市場，但房地產評估公司Miller Samuel創始人喬納森·米勒表示，銷售速度的放緩正在緩解困擾紐約等市場並推高價格的庫存緊張問題。“我一年來一直在談論的因供應不足而受限的銷售情況已不再是主題，“他説。相反，價格的快速上漲和更高的利率正在減緩市場的熱度。隨着銷售減少，庫存開始積累。

米勒·塞繆爾數據顯示，5月份曼哈頓標價1000萬至1999萬美元的公寓簽約量較2021年5月下降41.2%，而庫存量激增42.9%。在漢普頓，5月份該價位區間獨棟住宅的簽約量同比暴跌83.3%，掛牌量則較上年同期增長20%。

“這是一次慘痛的跌落神壇，“Bespoke房地產公司總裁兼聯合創始人科迪·維欽斯基表示。他指出，在漢普頓此前狂熱的市場上，部分C級房產曾以A級價格掛牌。但維欽斯基稱，買家不會在短期內支付比上次成交價高一倍的價格。他舉例説，沃特米爾一棟標價約3000萬美元的新建房屋已在市場上掛牌一年，賣家拒絕了他客户2800萬美元的出價。“我打賭他現在肯定後悔沒接受報價，“維欽斯基説，“他被那些頭條新聞給催眠了。”

Redfin數據顯示，儘管過去幾年暴漲的勢頭正在放緩，但全美前5%高端市場的成交價並未下跌。今年2月1日至4月30日期間，豪宅中位售價較2021年同期上漲19.8%。而2021年同期較2020年同期漲幅為27.5%。博卡里預計這一增速還將進一步放緩。

東漢普頓一棟要價1780萬美元的豪宅在調整價格後成功簽約。照片：科科倫集團瑟漢特先生指出，許多高淨值買家已搶購完房產，市場正重新恢復平衡。“我認為一小時內售出房屋既不正常也不健康，“他表示，“即使耗時略超一天也無妨。”

Compass高端房產經紀人理查德·斯坦伯格透露，他正與至少50%的獨家掛牌房源業主進行"降價協商”。他表示，在沒有報價或交易意向的情況下，多數業主只能接受現實。

斯坦伯格觀察到200萬至500萬美元區間的房產交易萎縮最為明顯，該價位段的買家通常依賴抵押貸款，而利率上升增加了他們的壓力。500萬美元以上的買家雖不擔心利率，但預期金融市場波動將帶來房地產市場的折價機會。

科科倫集團的蘇珊·布賴滕巴赫近期通過適度調價，成功簽約兩套漢普頓房產。其中南安普頓的豪宅2020年掛牌價2799萬美元，經她接手調整後最新要價降至2199.5萬美元。

達拉斯房地產數據分析公司Reventure Consulting創始人尼古拉斯·格利表示，奧斯汀等疫情期間暴漲的城市正面臨殘酷的價值迴歸。人口湧入推高的房價已遠超當地就業和工資增長等基本面。“奧斯汀是美國最大的房地產泡沫，“他援引美國勞工統計局和Zillow數據指出，2020年1月至2022年4月期間，當地工資僅增長9%，房價卻飆升72%。“當房價試圖匹配遷入的聖何塞或洛杉磯富豪消費水平時，這種增長註定不可持續。”

迪恩女士表示，新冠疫情時期房價飆升後至今未回落，奧斯汀幾年前售價400萬美元的房屋如今掛牌價已達900萬美元。但她指出，富裕買家現在更為謹慎。最近她以650萬美元掛牌價售出一套約3000平方英尺的住宅——若在去年會瞬間售罄，而今年耗時近五個月才成交，但強調並未降價。“我的賣家很有耐心，一直在等待合適買家。“她解釋道。

奧斯汀一套標價650萬美元的房產歷時五個月售出。莫蘭地產掛牌經紀人艾米·迪恩表示：“我的賣家耐心等待到了理想買家"圖片來源：Shutterbug Studios在全美最昂貴房地產市場之一的棕櫚灘，疫情前16個月就錄得至少22筆超4000萬美元交易，常規經濟規律在此並不完全適用。Premier Estate Properties經紀人瑪吉特·勃蘭特透露，這裏仍有創紀錄交易達成，但也出現降價案例。她表示部分房源夏季撤市不僅因淡季因素，更源於全球經濟逆風。

五月間，勃蘭特女士掛牌一處非臨海地塊（含6900平方英尺住宅建造方案）標價1790萬美元。一月後，她將已獲棕櫚灘建築委員會批准圖紙的淨地價格降至1090萬美元（不含施工）。她稱新定價旨在促成交易，但強調絕非甩賣。“我們經歷的瘋狂行情不可能持續。“她説道。其近期以1350萬美元售出另一套5400平方英尺非臨海房產，略低於1400萬掛牌價，但賣家仍獲可觀回報——該物業2020年購入價僅550萬美元。

在西棕櫚灘的跨海岸水道地區，儘管經歷了投資熱潮，但Redfin數據顯示，截至4月30日的三個月內，豪宅銷量同比下滑了32.8%。然而，Nest Seekers International的經紀人Erin Sykes表示，西棕櫚灘的房價在新冠疫情前被嚴重低估，因此即使出現下跌也不會對市場造成傷害。她將過去幾周的經濟動盪描述為對賣家的"現實檢驗”，這些賣家希望在短短幾個月內房產增值20%至30%。當房價上漲時，人們將房地產投資視為快速致富的途徑。“他們把這看作是一場永遠不會輸的遊戲，但我們都知道房地產並非堅不可摧，“她説。

——Katherine Clarke補充報道

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