普洛斯將以260億美元全股票交易收購杜克房地產公司（含債務）——華爾街日報

普洛斯公司（Prologis Inc.），全球最大的倉儲運營商，同意以260億美元收購競爭對手杜克房地產公司（Duke Realty Corp.）。這筆交易凸顯出兩種觀點之間的巨大分歧：一種認為電子商務增長仍有很長的路要走，另一種則認為電子商務增長已接近尾聲。

根據房地產分析公司Green Street的數據，這筆交易是自疫情開始以來最大的商業房地產交易，也是該領域一系列重磅收購中的最新一例。倉庫和配送中心一直是特別熱門的資產類型——尤其是在疫情期間——因為消費者的購物習慣已轉向線上。

但最近幾個月，一些投資者開始擔心工業房地產市場顯示出過度建設的跡象。4月份，有報道稱亞馬遜公司（Amazon.com Inc.）高估了未來需求並正在削減其倉庫空間增長，投資者開始拋售普洛斯和其他倉儲業主的股票。

這兩家房地產公司於週一公佈了這筆交易，此前普洛斯進行了數月的追求，而杜克房地產公司上個月最初拒絕了240億美元的報價。這筆全股票交易（包括債務）預計將於今年晚些時候完成，將為普洛斯帝國增加1.6億平方英尺的空間，覆蓋美國19個主要物流市場。

普洛斯(Prologis)在全球運營着一個面積達10億平方英尺的工業設施網絡，為亞馬遜(Amazon)、聯邦快遞(FedEx)等公司提供在線訂單的存儲、處理和運輸服務。普洛斯首席執行官哈米德·莫加達姆(Hamid Moghadam)週一在與分析師的電話會議上表示，這筆全股票交易與該公司對房地產市場狀況的看法關係不大。

他表示：“無論我們處於什麼樣的宏觀環境——好或壞——新公司的表現都會比舊公司更好。”

莫加達姆還駁斥了對亞馬遜收縮業務的擔憂，並表示租賃需求仍然強勁。他説：“是的，亞馬遜的市場份額可能會降低，但整體市場肯定比以前更廣闊。”

但許多投資者開始對工業空間需求的未來感到不安。Green Street美國房地產投資信託研究主管邁克爾·諾特(Michael Knott)表示：“普洛斯管理團隊對業務的持續信心與公開市場投資者之間存在相當大的脱節，過去幾個月，公開市場投資者的態度確實轉向了相反的方向。”

普洛斯股價週一下跌8.81美元，跌幅7.5%，至108.43美元，跌幅大於大盤。杜克房地產(Duke Realty)股價上漲49美分，漲幅1%，至50.27美元。

近年來，工業房地產價格飆升，部分原因是電子商務比實體店需要更多不同類型的倉庫來儲存貨物和裝載送貨卡車。許多城市的房地產價格上漲速度遠快於租金，部分原因是投資者押注增長。

但如今，隨着對經濟可能衰退的擔憂加劇，部分投資者和分析師表示這場繁榮即將結束。利率上升對倉儲業主不利，因為這會增加抵押貸款成本並壓低房地產價格。

通過這筆交易，安博將在南加州、新澤西、南佛羅里達和達拉斯等關鍵區域為其投資組合新增優質資產。圖片來源：Roger Kisby/Bloomberg News亞馬遜在4月公佈了七年來的首次季度虧損。這家電商巨頭正尋求轉租至少1000萬平方英尺的倉儲空間，並探索終止或與外部業主重新談判租約的方案。

部分工業地產開發商也變得更加謹慎。房地產投資管理公司EQT Exeter的首席執行官沃德·菲茨傑拉德表示，鑑於當前市場狀況，該公司已暫停了多個工業開發項目。

“你將看到對空間的需求下降，租金上漲速度也會放緩，這是不可避免的，“菲茨傑拉德先生説。

這並未阻止安博收購杜克房地產公司的計劃，該交易將為安博在南加州、新澤西、南佛羅里達、芝加哥、達拉斯和亞特蘭大等關鍵區域的投資組合增添優質資產。

去年年底，這家規模更大的公司主動聯繫杜克公司，提出未經請求的收購要約。在五個多月進展甚微後，Prologis公開了其收購要約，實際上是一次敵意收購嘗試，這在通常穩重的房地產行業中實屬罕見。

Prologis和杜克房地產的董事會現已一致批准了一項交易，杜克房地產股東每股將獲得0.475股Prologis股票，較Prologis此前0.466股的換股報價有所提高。

Prologis最初提出以每股61.68美元的價格收購杜克房地產，較當時杜克股價溢價29%。週一宣佈的交易包含約40億美元債務，使杜克剔除債務後的估值超過220億美元。

Prologis計劃保留杜克房地產94%的資產，並退出一個市場。

Prologis表示，通過企業綜合管理成本節約、運營槓桿效應以及租賃和債務的市值調整，該交易預計將立即產生3.1億至3.7億美元的增值收益。第一年內，預計交易將使每股年度核心運營資金增加20至25美分。

儘管華爾街對工業地產感到不安，但該行業仍有樂觀的理由。瞄準房地產的投資基金持有大量資本儲備，與寫字樓等板塊相比，工業地產仍具吸引力。

工業空間空置率仍處於歷史低位。“當前的供需狀況看起來仍然相當樂觀，”格林斯特里特的諾特先生表示。“但前景肯定比兩個月前更加不明朗。”

迪恩·西爾和利茲·楊對本文亦有貢獻。

**聯繫作者：**康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年6月14日印刷版，標題為《倉儲業競爭對手達成230億美元交易》。