房利美的新種族偏見 - 《華爾街日報》

拜登政府拉攏住房巨頭房利美和房地美推進其覺醒議程的做法或許不可避免，如今已成現實。上週這兩家政府贊助企業發佈了促進住房"公平"的計劃，其中充斥着基於種族的補貼措施。

自2008年房市崩盤期間接受財政部1900億美元納税人救助以來，兩房一直處於聯邦託管狀態。聯邦住房金融局(FHFA)此後對其資本金、流動性、承銷標準及可收購貸款類型實施監管。特朗普任命的FHFA局長馬克·卡拉布里亞曾嚴格約束這兩頭巨獸，但未來政府放松管制、重新將住房貸款政治化的風險始終存在。這一天已然到來。

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今年9月，拜登政府領導的FHFA宣佈將要求兩房"制定並實施三年期公平住房金融計劃，闡述各企業推動住房金融公平性的具體舉措"。直白地説：無論納税人承擔多大風險，它們都必須設法提高少數族裔住房擁有率。

上週公佈的計劃簡直像是加州眾議員馬克辛·沃特斯的手筆。房利美計劃的核心是"特殊目的信貸計劃"，旨在增加信貸渠道並促進"黑人消費者的可持續住房所有權"。

其中一項計劃將協助黑人購房者支付首付。現行規定要求多數購房者支付至少20%首付以降低違約風險，而房利美的計劃實質是要求納税人為黑人購房者補貼首付。房利美抵押貸款組合的收益本應作為資本儲備，在經濟下行時保護納税人。根據新計劃，部分收益將轉而用於降低首付比例。

另一項新計劃將降低黑人購房者的“貸款級價格調整”。貸款機構通常對信用評分較低的借款人收取更高的利率，而房利美表示，降低這些費用可以“為潛在的黑人房主減少障礙”。

還有一項計劃將“支持降低黑人購房者的交易成本”——例如通過評估費用報銷。納税人將為這種“支持”提供資金。房利美還希望通過幫助黑人房主“應對意外開支和維修，或收入的臨時中斷”來幫助他們避免喪失抵押品贖回權。這表明房利美現在可能將資金用於房屋維修和福利。

將所有這些稱為任務蠕變是輕描淡寫的。政府資助企業的股權計劃將允許政府在未經國會撥款的情況下，花費數十億美元的納税人資金用於住房。

房利美表示，這些信貸補貼只是“試點計劃”，將在“以黑人為主的地理市場”——即自由派大城市——進行測試，並根據“黑人消費者向參與貸款機構提出的申請”和“向黑人借款人發放的貸款”進行評估。但政府的住房補貼總是從小規模開始，隨着既得利益羣體的形成而擴大。

如今，政府資助企業的財務狀況相對良好，但如果承保標準放寬，情況可能會發生變化。2000年代就發生過這種情況，正如前眾議員巴尼·弗蘭克在2003年著名地表示，他希望在住房補貼上“擲骰子”。結果對納税人和那些借款超出償還能力的房主來説，輸得一敗塗地。

房地美的股權計劃還包括針對少數族裔住房"系統性障礙"的信貸項目，但至少試圖掩飾其種族偏好。房利美明確表示對黑人提供補貼，但這些補貼似乎並未延伸至西班牙裔和亞裔等其他種族羣體。低收入白人借款者同樣被排除在外。

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這些針對特定種族的補貼很可能違憲。多家聯邦法院已叫停了一項38億美元的新冠救濟計劃，該計劃旨在免除少數族裔農民的貸款。拜登政府可能會辯稱，房利美和房地美等私營企業適用不同的法律標準，且信貸項目旨在糾正歷史上的紅線歧視"。

但政府贊助企業實際上是政府行為體，最高法院在里士滿訴克羅森案（1989年）中裁定，政府只能為補救其曾參與的具體歷史歧視事件採取種族配額措施。房利美和房地美的計劃據稱是為了補償20世紀30年代政府批准、1968年被國會禁止的紅線歧視政策。

讓住房所有權變得可負擔是個值得追求的目標，但增加危及納税人的補貼並非解決之道。住房成本高企源於通脹性貨幣政策以及監管和分區對供應的限制。將房利美和房地美變成進步主義種族分裂的推手，不會帶來任何經濟效益，反而會造成嚴重社會危害。

華盛頓特區的房利美總部照片：凱文·拉馬克/路透社刊登於2022年6月14日印刷版，標題為《房利美的新種族偏見》。