私人投資者趁大機構謹慎之際搶購零售地產——《華爾街日報》

今年早些時候，佛羅里達州夏洛特港一處由Office Depot入駐的14萬平方英尺購物中心引發了競購戰。圖片來源：Plaza Advisors私人投資者正在搶購購物中心和其他實體商業地產，這對飽受衝擊的零售地產行業是一個樂觀信號，表明該行業從新冠疫情影響中復甦的勢頭比預期更強勁。

儘管許多房地產投資信託基金(REIT)和其他大型機構仍持謹慎態度，但面向家族理財室、富人和小型私人投資公司的零售地產銷售正在增加。房地產服務公司仲量聯行(JLL)的數據顯示，這些比大公司更靈活的買家在2021年完成了近四分之三的零售資產收購，較10年曆史平均水平增長30%。

如果當前趨勢持續下去，經紀人預計房地產投資信託基金和大型機構將跟隨這些較小的投資者進入市場。仲量聯行零售資本市場聯席主管丹尼·芬克爾(Danny Finkle)表示：“我們預計所有主要資本來源都會希望涉足零售業。”

投資者對零售業重燃興趣，標誌着該行業出現轉機。自疫情爆發前以來，零售業一直在艱難地應對電子商務的崛起。

MSCI Real Assets的數據顯示，去年美國零售地產交易額飆升至近820億美元，較2019年增長24%。這股熱潮在今年第一季度仍在繼續，截至4月30日的交易額達到250億美元，較2021年同期增長82%。

投資者對零售業的興趣升温，部分原因是人口遷移趨勢有利於郊區購物，露天購物中心日益流行就是明證。與此同時，在疫情初期封鎖和線上購物激增中存活下來的零售商發現，許多顧客仍希望親自購物。

自疫情初期飆升以來，電子商務銷售額佔總零售額的比例持續下降。仲量聯行數據顯示，上季度線上銷售佔零售總額的14.3%，雖仍高於疫情前水平，但較2020年第二季度的16.4%有所下降。

許多零售商正按時支付租金，尋求擴張，並日益爭奪有限的營業面積。仲量聯行指出，自2009年以來新零售開發進展緩慢，供應短缺已開始推高租金。

零售地產投資公司Time Equities全國零售業務董事總經理阿米·齊夫表示，自2020年底以來，他們注意到來自其他私人投資者甚至對沖基金的更強勁競爭。新競標者尤其活躍於以雜貨店為核心的購物中心及偏遠地區地產的競購。

“市場不僅企穩，基本面更改善至2007年以來最佳水平，甚至可能更好。“齊夫表示。

零售地產吸引投資者的另一原因是其回報率仍具吸引力，尤其相較於倉庫、出租公寓等熱門商業地產類型。彭博、全美房地產投資信託協會和Green Street數據顯示，儘管年初以來幾乎所有地產類型都在下跌，但零售類REITs表現優於公寓和工業類股票。

在佛羅里達州夏洛特港——一個位於薩拉索塔和邁爾斯堡之間墨西哥灣沿岸的小城，今年早些時候爆發了一場針對14萬平方英尺購物中心的競購戰，該中心以Office Depot為主要租户。據代表賣方（一家紐約私募股權集團）的經紀公司Plaza Advisors管理合夥人吉姆·米查拉克透露，該中心吸引了19名競標者（多為私人投資者），最終上月以1900萬美元成交，較疫情導致交易擱淺前兩年前的合同價高出20%。

競購激烈的原因一方面是當地零售地產供應稀缺，另一方面該購物中心83%的入駐率及Office Depot明年撤租的計劃為新業主提供了引入更高租金租户的機會。米查拉克表示，買家確信零售商需求強勁，能以理想租金填滿空置，目前兩家潛在租户已在考慮入駐主力店位置。

“相比其他房地產類型，私人投資者因收益更高而轉向收購購物中心，“米查拉克説道。

零售地產投資仍具風險。利率上升導致部分交易流產，MSCI房地產數據顯示，在連續13個月增長後，2022年4月商業地產總銷售額同比2021年同期下降16%。

但芬克爾等人預計零售資產將持續吸引資金。“人們正在研判經濟衰退是否來臨及通脹程度，“他表示，“但只要零售基本面保持穩健，投資者就會繼續注資。”

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刊登於2022年6月15日印刷版，標題為《零售地產吸引私人投資者》。