《華爾街日報》：火爆房市抑制止贖潮

作者：松田明子2022年6月19日 上午9:00（東部時間）|WSJ專業版舊金山的住宅。根據全美房地產經紀人協會數據，繼去年上漲17%後，今年美國房價預計將上漲6%。圖片來源：大衞·保羅·莫里斯/彭博新聞美國止贖禁令在近一年前結束，但火熱的房地產市場仍在保護許多拖欠抵押貸款的借款人免於失去房屋。

2020年春季，疫情導致數千萬人失業，引發了人們對類似2008年次貸危機後房屋止贖激增的擔憂。但這一次，許多拖欠抵押貸款的房主正受益於房屋價值超過抵押貸款本金，這與次貸危機時期形成鮮明對比，當時由於房價暴跌，數百萬人陷入“水下”狀態。

由於房價堅挺且庫存緊張，房主通常可以選擇在面臨止贖前景之前出售房屋，即使抵押貸款利率上升使房屋負擔能力下降。與此同時，雖然禁令已取消，但包括寬容計劃在內的政府支持的安全網仍然存在，為陷入困境的房主提供了喘息之機。

拜登政府於2021年7月取消了止贖禁令，此後止贖案件開始上升，第一季度達到50,759起。但根據房地產數據提供商Attom Data Solutions的數據，這仍約為2019年同期水平的一半，大約是2007-09年經濟衰退期間峯值的十分之一。

隨着美聯儲近期加息0.75個百分點後抵押貸款利率持續攀升，住房銷售已開始放緩，但經濟學家表示至少到明年之前不會出現止贖潮大幅上漲。

全美房地產經紀人協會研究經濟學家斯科拉斯蒂卡·蓋·科羅拉頓指出：“房價正強勁上漲，供應卻非常緊張。如果無法繼續償還房貸，業主完全能選擇出售房產。”

2020年初新冠疫情席捲美國時，隨着失業率飆升，預示未來止贖風險的抵押貸款拖欠率急劇上升。抵押貸款銀行家協會全國拖欠調查顯示，逾期至少30天的貸款比例在2020年第二季度升至8.22%，創2011年以來新高，逼近2007-2009年經濟衰退期間10.06%的峯值。

但火熱的房地產市場為業主構築了最堅實的安全網。標普CoreLogic凱斯-席勒全美房價指數顯示，截至2022年2月的兩年間，主要都市區獨棟住宅價格上漲約33%。部分原因是疫情期間城市租客為獲得更大居住空間遷往郊區購房。數月政府刺激措施及疫情封鎖後經濟快速復甦也助推了房價。這輪漲勢疊加了自2012年以來房價的持續上漲。

據全美房地產經紀人協會數據，若業主十年前以中位數售價158,600美元購置的典型獨棟住宅，在2022年一季度以368,000美元中位數價格出售，將實現209,400美元增值。美聯儲數據顯示，房主權益總價值在一季度達到創紀錄的27.8萬億美元，同比上漲近20%。

“許多借款者即使12到18個月未還款，仍可通過出售房屋獲得淨值，”美國抵押貸款銀行協會(MBA)分析師瑪麗娜·沃爾什表示。

2008年樓市崩盤時這些選擇並不存在，當時許多按揭借款人最終欠銀行的錢超過了房屋價值。由於信用記錄差，當時的困境借款人貸款利率也高得多。此後，貸款標準收緊，貸款質量有所提高。

全美房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，今年全美住房需求預計將下降9%。但由於勞動力短缺和可建地塊有限導致住房供應緊張，房價不太可能下跌。NAR數據顯示，繼2021年上漲17%後，今年房價預計將上漲6%。

紐約州威徹斯特縣專營不良房產的房地產經紀人多蘿西·博索表示，她一直建議那些拖欠抵押貸款的業主出售房屋，而不是等待止贖。

“人們已經看到了更大的局面，他們中的大多數人都把房子掛牌出售。他們會收到多個報價，然後繼續前進，”博索女士説。

失業類型和人們脱離勞動力市場的時間長短也有助於保持低止贖率。

Attom市場情報執行副總裁裏克·沙加表示，疫情導致的失業對不擁有住房的年輕低收入工人影響尤為嚴重。“與過去的經濟衰退相比，這次經濟衰退對房主財務的影響確實沒有那麼嚴重，”沙加先生説。

美國勞工統計局數據顯示，2020年4月服務業失業率飆升至39.3%，而全國平均失業率為14.7%。一年內，全國失業率急劇下降，4月份維持在3.6%的歷史低位。相比之下，2007-09年經濟衰退期間的就業崗位損失用了約十年才得以恢復。

對於仍需援助的借款人，包括《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》（CARES法案）和《2021年美國救援計劃法案》在內的聯邦計劃，繼續允許房主無罰金暫停貸款還款或提供經濟援助。

但只要通脹持續高企，財務緩衝能力較弱的低收入抵押貸款借款人可能面臨更高的違約風險。

Attom公司的沙爾加先生表示：“食品、能源和其他日常必需品支出大幅增加，現在信用卡利率可能也在上升，我們將看到一些邊緣借款人會拖欠貸款。”

但只要房地產市場保持強勁，止贖潮仍不太可能出現。全美房地產經紀人協會的科羅拉頓女士稱，對於面臨止贖風險的房主而言，房屋價值最為關鍵。

“他們可能失去房屋令人遺憾，但我認為不會因止贖而失去，“科羅拉頓女士説，“他們可以出售房屋，然後套現部分資產。”

致信 Akiko Matsuda，郵箱：[email protected]