華爾街空置辦公樓將改造成公寓——《華爾街日報》

百老匯大街55號改建公寓之際，遠程辦公趨勢正導致寫字樓空置率飆升。圖片來源：Rebecca Picciotto/華爾街日報紐約兩家開發商合資購入金融區空置率達三分之一的寫字樓，計劃將其改造為公寓，這是疫情期間啓動的最大規模寫字樓改造項目之一。

由Silverstein Properties和Metro Loft組成的合資企業同意以1.8億美元收購這棟1967年竣工的30層大樓，過去幾十年這裏曾入駐多家科技和金融服務公司。新業主計劃在未來三到四年內將其改造成571套市場價公寓，户型從單間到三居室不等。

Metro Loft創始人兼管理負責人內森·伯曼表示，這是"對這些瀕臨淘汰、表現不佳的老舊寫字樓資產最合理的升級方案"。

疫情期間興起的遠程辦公潮流正導致全美寫字樓市場空置率激增。採用混合辦公模式的企業正在縮減租賃面積，轉向擁有現代設計、優越地段和完善配套的新建寫字樓。

購買55 Broad的開發商表示，該建築的設計使得住宅改造在經濟上是可行的。照片：Rebecca Picciotto/華爾街日報根據全國公寓搜索網站RentCafe的報告，2020年和2021年，辦公樓改造在全國範圍內共產生了超過13,000套公寓，尤其是在弗吉尼亞州阿靈頓、華盛頓和芝加哥等城市。

在許多城市，當選官員和房東正在考慮將老化的商業建築改造成住宅空間的可能性，以幫助恢復辦公區的活力並緩解住房短缺。

但這些項目面臨着財務、政治和結構上的挑戰。首先，許多辦公樓，尤其是過去50年內建造的，往往擁有不適合居住空間的大面積樓層。許多城市的分區限制通過要求窗户、庭院和其他住宅需求增加了改造成本。

穆迪分析師Jeffrey Havsy表示，辦公空間價格必須比現在下降25%到50%，才能使改造浪潮對住房生產和商業地產使用產生超過邊際影響。他跟蹤商業房地產，並表示，辦公到住宅的改造“不會A.)解決我們的住房危機，也不會B.)成為一個如此戲劇性的趨勢，以至於顯著改變我們的城市。”

購買55 Broad的開發商認為，該建築的設計使得住宅改造在經濟上是可行的。Berman先生表示，如有必要，開發商可以利用“行業技巧”，比如在內部空間開闢一個庭院或安裝一個光井。

“我們幾乎沒有什麼無法克服的障礙，”他説。

伯曼先生估計，將55 Broad大樓改造成住宅的成本比在該地塊上新建一棟公寓樓低約三分之一。開發商表示，改造也比新建更環保，因為它可以重複利用現有結構中的鋼材和其他材料。

但55 Broad項目並非在所有地方都可行。紐約的分區法律對1977年以前建造的市中心建築比其他地區的建築更為寬鬆。

“誤解在於，任何過時的辦公樓都可以自動變成多户住宅，”Silverstein Properties的首席執行官馬蒂·伯格説，該公司以作為世界貿易中心的主要開發商之一而聞名。“但並非所有建築都是一樣的。”

最近，紐約市和全州的政策制定者都在考慮修改法律，以便在整個紐約更容易進行住宅改造。州長凱西·霍赫爾今年提出的分區變更提議未獲立法機構批准。

市和州官員正在繼續探討這個問題。“紐約市正處於住房危機中，急需經濟適用房，因此市和州應該考慮所有可能的選項來實現這一目標，”Stroock & Stroock & Lavan LLP的房地產律師阿什利·杜卡斯説。

Silverstein和Metro Loft的合資企業從Rudin Management手中收購了55 Broad大樓。Eastdil Secured LLC為Rudin提供了交易諮詢。

致信 麗貝卡·皮喬託，郵箱：[email protected]

刊登於2022年6月22日印刷版，標題為《華爾街辦公樓變身住宅》。