美國面臨住房市場崩盤 - 《華爾街日報》

今年初，美國房地產市場仍有許多有利因素。但這並不足以克服抵押貸款利率翻倍和房價持續高企的雙重壓力。

全美房地產經紀人協會的住房可負擔性指標（基於抵押貸款利率、房價和家庭收入）顯示，截至4月，現房的可負擔性已跌至2007年7月以來的最低水平。如今情況進一步惡化。週二該協會公佈5月現房中位數價格從4月的39.55萬美元攀升至40.76萬美元，而房地美上週報告顯示30年期固定抵押貸款平均值為5.78%，較前一週的5.23%和4月平均值4.98%持續上漲。

這與1月時形成巨大反差——當時平均利率僅為3.45%，儘管可負擔性不及疫情初期，但仍優於1990年代和2000年代大部分時期。彼時，房地產市場似乎將迎來又一個豐收年：就業市場強勁，家庭資產負債表健康，混合辦公模式的持續推行使得遠離市中心居住更具合理性，更多千禧一代也做好了購房準備。這些條件如今依然存在，但數字計算卻不再樂觀。

雪上加霜的是，大量現有房主實際上被"套牢"在現有房產中。當前抵押貸款利率水平上次出現還是在2008年，此後購房者獲得的利率均優於現時水平。此外，2008年以來經歷了多輪再融資潮，最近一次發生在疫情期間——當時平均抵押貸款利率曾低至2.65%。除非已償清或接近償清貸款，否則置換新房將異常艱難，更何況還需先為舊宅找到買家。

因此，儘管近期部分住房數據令人失望，但未來幾個月情況只會更糟。全美房地產經紀人協會週二表示，經季節性調整後，5月成屋銷售年率從4月的560萬套降至541萬套，創下2020年7月以來最低水平。但這些數據基於成交情況，許多買家鎖定了早期較低的利率。當建築商萊納公司週二公佈截至5月31日的財季業績時表示，利率和價格的雙重上漲"開始促使許多市場的買家暫停購房並重新考慮"。

除非住房價格大幅下降，否則難以想象房地產市場會復甦。疫情帶來的繁榮雖曾持續一時，但如今衰退已至。

5月成屋中位價格飆升，上週30年期固定抵押貸款平均利率達5.78%。圖片來源：Chona Kasinger/華爾街日報**聯繫作者：**Justin Lahart，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年6月22日印刷版，標題為《美國面臨住房市場衰退》。