《華爾街日報》：立法者推進限制土地交易税收優惠法案

俄勒岡州民主黨參議員羅恩·懷登稱這些交易是"避税天堂的金礦"。圖片來源：邁克爾·布羅克斯坦/祖瑪通訊社華盛頓——一個跨黨派議員團體表示希望今年完成限制土地權益交易税收優惠的立法，但週三該法案推進時，立法者放棄了一項關鍵條款——即取消可追溯至2016年12月的税收抵扣條款。

這項在國會擱置數年的法案，將通過禁止投資者獲得超過投資額2.5倍的税收減免，限制被稱為聯合保護地役權的交易。由於交易推動者的大力幕後遊説，該法案屢屢受挫，支持者目前正在尋找推進途徑。

法案發起人——包括參議院財政委員會主席羅恩·懷登（民主黨，俄勒岡州）、眾議員邁克·湯普森（民主黨，加利福尼亞州）、參議員史蒂夫·戴恩斯（共和黨，蒙大拿州）和眾議員邁克·凱利（共和黨，賓夕法尼亞州）——原本計劃使該法案具有追溯效力。他們的方案獲得土地信託聯盟和其他主流環保組織支持，將影響自2016年12月23日以來申報的税收抵扣。當時美國國税局發佈正式警告，將此類土地權益交易標記為潛在避税手段。

自那時起，推動者繼續尋求交易，並部署了兩黨遊説團隊以阻止法案推進，同時抵制2016年12月的追溯日期。

懷登先生表示願意修改法案生效日期，改為僅對新法簽署後的交易實施扣除限制。週三委員會以23比5的投票結果，將該條款作為退休法案的一部分通過。

“我們已表態願意合作，共同制定僅適用於未來交易的新規。這才是立法應有的方式，“他説道。

若其他支持者同意，這一調整可能為法案通過鋪平道路，但相當於向那些在國税局警示後仍從保護地役權交易中獲利的推動者讓步。同時將遺留大量司法案件——國税局不能簡單叫停扣除，而需逐案爭論地契與土地評估，這一過程可能耗時耗資。

賓州共和黨人凱利先生仍堅持2016年12月的追溯日期，並在書面聲明中表示兩黨法案將維護保護地役權計劃的完整性。

具體立法路徑尚未確定，地役權條款很可能不會單獨推進。週三它被附加到退休法案中（僅5名共和黨人反對），但也可能被納入即將到期的税收減免延期條款，或與民主黨重啓氣候和社會支出政策的黨派路線努力掛鈎。

該提案十年內可籌集高達125億美元（若非追溯實施則較少），用於資助其他政策。

蒙大拿州共和黨參議員史蒂夫·戴恩斯是該法案的提案人之一。圖片來源：湯姆·威廉姆斯/美聯社民主黨人去年曾試圖在《重建更好未來》法案中推進地役權立法，並使其通過了眾議院籌款委員會。但在亞利桑那州民主黨參議員基爾斯滕·西內馬提出反對後，他們將其從後續版本中刪除。她的辦公室尚未回應置評請求。

作為税法中的一個小眾領域，聯合保護地役權近年來持續受到美國國税局的關注。

税法允許土地所有者通過具有約束力的保護地役權，對其自有財產施加永久性開發限制，從而申請慈善扣除。他們可以獲得相當於所放棄價值的税收減免——通常是對財產施加限制後其價值的下降部分。

一些立法者、老牌環保組織和國税局官員表示，他們支持地役權，但不支持由推廣者創建並向尋求税收減免的投資者推銷的聯合交易。在這些交易中，推廣者識別併購買土地，獲得顯示土地實際遠高於購買價格的評估，然後以禁止開發為由申請扣除。例如，喬治亞州農村森林地塊的所有者曾試圖使用遠高於近期售價的評估，因為受保護土地可能藴藏花崗岩礦。

通常，這些扣除額會超過原始投資的四倍，足以讓參與者節省的税款超過他們為合夥權益支付的金額。將扣除上限設定在2016年通知要求披露的同一水平——即投資者投入金額的2.5倍——這一限制足夠低，使得僅靠税收優惠難以或不可能獲利。

“他們所謂的對保護的興趣僅僅是為了經濟利益，以便他們可以分攤扣除額，而我們的保護則是出於多種原因，包括水資源安全和休閒活動，”大自然保護協會土地政府關係主任湯姆·科爾斯説。

喬治亞州奧格爾索普縣的布朗教堂採石場保護地役權。照片：理查德·魯賓/華爾街日報由前加州民主黨眾議員亨利·韋克斯曼領導的韋克斯曼策略公司一直在遊説反對該法案。

“合夥式保護地役權是保護面臨開發壓力的土地的重要工具，”韋克斯曼策略公司的董事總經理邁克爾·古説。“我們相信它們可以用來動員私人資本保護那些實際上遲早會被開發的土地。”

美國國税局官員曾希望他們在2016年12月的警告能阻止這些交易。

但並未奏效。保證審計、刑事起訴、財政委員會調查和民事訴訟也未能遏制這種做法。國税局數據——包括一些該機構尚未公開的數據——顯示，從2017年到2020年，聯合地役權交易產生了至少270億美元的扣除額。地方記錄顯示，這些交易一直持續到2021年。

“所有這些遊説者、律師和會計師都説這裏存在一個避税天堂，”懷登先生説。“這就是為什麼他們不惜一切代價要保護它。”

持續的交易促使了新的立法推動，這一推動得到了國税局和財政部的支持。國税局局長查爾斯·雷蒂格上個月告訴立法者，需要立法，儘管財政部和國税局官員尚未對具體選項公開評論。

税收立法有時具有追溯效力，但通常不會追溯五年之久，這樣做可能會面臨法律挑戰。

代表聯合組織的團體——包括保護夥伴關係——已要求立法者放棄追溯效力。該團體最近還提出了其他要求，包括3.75比1的比例限制以及國税局在爭議中使用評估的限制。立法者不太可能採納這些條款。

“否認對數千名美國人提出的追溯性增税提議，這將削弱納税人對當前税法激勵措施的信任，是進行富有成效對話的必要條件，”該團體的主席羅伯特·拉姆齊説。

GBX集團有限責任公司）利用地役權扣除來幫助資助其歷史保護開發項目，正在推廣另一種替代方案。該方法將允許推廣者向國税局支付自2016年通知以來申報的扣除額，將其税收減免降至商定的比例，並允許他們糾正政府一直在質疑的契約中的技術缺陷。

“根據我們與政府和私人利益相關者的對話，我們看到了一條立法途徑，可以消除濫用行為，增加數十億美元的新收入，併為環保主義者和歷史保護主義者澄清規則，”總部位於克利夫蘭的GBX首席執行官德魯·斯帕拉西亞説。

俄亥俄州兩位參議員均對戴恩斯先生的提案版本可能損害歷史保護地役權表示擔憂；GBX集團一直在推動改變這些情況下的計算方式。共和黨參議員羅伯·波特曼（俄亥俄州）對該修正案投了反對票，而民主黨參議員謝羅德·布朗（俄亥俄州）則予以支持。

戴恩斯先生的最新提案將允許修正多數地役權的技術性缺陷，但不適用於根據2016年通知需披露的聯合交易。

致信理查德·魯賓，郵箱：[email protected]

刊載於2022年6月23日印刷版，標題為《推進限制土地交易税收優惠法案》。