投資者對房地產的押注根基不穩——《華爾街日報》

大型房地產投資者在疫情期間變成了居家族。利率上升將使他們更難繼續在住房中尋求庇護。

就在一些購房者仍願意支付創紀錄價格之際，投資者繼續將大量資金投入住宅地產。根據截至6月20日的MSCI數據，自1月份以來，他們在美國公寓上花費了約1030億美元，而去年的支出達到了前所未有的3190億美元。機構買家將其視為一項穩定的賭注，尤其是遠程辦公使得擁有辦公室的風險更大。

最近美國的租金增長異常迅猛。根據哈佛大學週三發佈的《全美住房狀況報告》，2021年，專業管理的公寓租金上漲了近12%，是疫情前五年平均水平的三倍多。截至6月中旬，同比租金增長仍保持在10%左右。

這促使投資者支付高價。隨着美國公寓價值的上升，資本化率（衡量商業地產回報的常用指標）已從疫情前的4.7%降至如今的3.8%，高緯環球的數據顯示。與此同時，行業的債務成本正在上升，房東的保險和公用事業費用也在增加。

在歐洲，買家變得更加謹慎。該地區公寓投資在2021年達到創紀錄的1120億美元后，今年已降至240億美元。在德國等重要住宅市場，關於住房成本的法規和政治緊張局勢可能會限制房東根據通貨膨脹提高租金的能力。

投資者持續向住宅地產投入鉅額資金。圖片來源：Chona Kasinger/華爾街日報美國希望進一步漲租以抵消成本增長的想法顯得過於樂觀。誠然，專業管理租賃住房的空置率低至約5%，這賦予了房東定價權。而住房自有率因價格高企持續下降，將推動租賃需求。30年期固定利率抵押貸款平均值已達5.78%。

即便如此，租金漲幅仍可能放緩。房地產研究公司Green Street預計，隨着可負擔性逼近極限，2023年租金漲幅僅為3%。此外大量新增供應正在路上。2021年美國動工了110萬套獨户住宅，這是13年來首次有超百萬套新建住宅進入管道。公寓樓建設量正處於30年來的峯值。

部分異常高漲的租户需求可能被證明是與疫情相關的暫時趨勢。哈佛報告顯示，2022年一季度專業管理公寓的淨新增租約較2021年同期增加71.3萬套，是新冠疫情爆發前五年平均值的兩倍多。學生貸款還款延期、政府刺激支票和工資增長都改善了年輕人的財務狀況，使其得以組建新家庭。若緊縮貨幣政策導致美國經濟衰退，這一趨勢可能出現逆轉。

股票投資者對房地產的態度已比私人買家謹慎得多。根據Green Street的數據，美國住宅房地產投資信託基金的股價目前較資產總值折讓22%，這很好地反映了投資者對標的房地產價值走勢的預期。歐洲股市則暗示房地產價值將下跌26%。

隨着利率上升，房產所有者越來越依賴租金增長來為其昂貴購置帶來可觀的投資回報。但被擠壓的租户能負擔的租金畢竟有限。房東們可能很快會發現，持有房產不再那麼輕鬆。

致信 Carol Ryan，郵箱：[email protected]