紐約市公寓樓以17.5億美元成交 創疫情時期交易紀錄 - 《華爾街日報》

曼哈頓上東區的"東河一號"是六棟以17.5億美元出售的公寓樓之一。圖片來源：詹妮弗·克里根/華爾街日報據知情人士透露，紐約一家投資公司與美國住宅開發商的合資企業已同意以17.5億美元收購曼哈頓六棟出租公寓樓，這是自疫情開始以來紐約多户住宅組合的最高成交價。

黑雲杉管理公司（Black Spruce Management LLC）和奧巴赫經濟適用房解決方案公司（Orbach Affordable Housing Solutions LLC）計劃收購的這批房產包含約1700套以市場價為主的公寓單元，顯示出對紐約房地產的重大押注。這筆交易表明，儘管利率上升、資本市場動盪和經濟衰退擔憂，曼哈頓租賃公寓的需求仍然強勁。

利率上升已開始擠壓利潤，因為買家需要支付更多借款成本。其他商業地產領域也出現了一年多來的首次降温跡象。

但據知情人士透露，曼哈頓上東區這六棟公寓樓的競標依然激烈。中標的初始回報率預計在3%至5%之間，這一回報率遠低於其他商業地產類型，與利率開始上升前投資者對出租公寓的報價相當。

這些塔樓由紐約著名開發商謝爾頓·索洛於1960年代至2018年間建造，均配備門衞服務。根據房源網站StreetEasy數據，近期樓內一居室公寓月租根據户型與樓棟不同，價格從3900美元到近7000美元不等。1700套公寓中約15%的租金受紐約市租金管制政策約束。

疫情初期紐約人口外流導致房價租金暴跌後，當地住房市場已強勢復甦。道格拉斯·埃利曼報告顯示，去年豪宅銷量創歷史新高，五月曼哈頓公寓中位月租首次突破4000美元。

這六棟樓宇組合中許多租約簽訂於疫情期間租金低迷期，新業主可通過漲租提升收益。這種樂觀預期與投資者對紐約辦公物業的冷淡態度形成鮮明對比——遠程辦公盛行導致寫字樓空置率攀升。

房地產分析公司Green Street住宅物業主管約翰·帕夫洛夫斯基表示，住宅市場（尤其是紐約）表現優於其他領域。即便融資成本上升，債務融資渠道仍然暢通。

“人們始終需要住房，需求依然旺盛，“帕夫洛夫斯基指出，“雖然經濟走勢尚待觀察，但2022至2023年對紐約房東而言將是黃金時期。”

分析師表示，住宅房東比其他行業更能承受利率上升的壓力，因為住房是人們難以放棄的必需品，且12個月的租約允許租金上漲。不過，帕夫洛夫斯基先生指出，如果通脹引發經濟衰退和失業率上升，租賃房東也將受到影響。

“人們會開始搬回父母家，與室友合租以節省月租成本，並與房東協商減少租金漲幅，“他説。

索洛先生於2020年去世，享年92歲，他於50多年前創立了索洛建築公司。他最著名的建築是位於西57街9號的中城辦公大樓，以其傾斜的立面而聞名。索洛先生的公司由其子斯特凡·索洛維耶夫接管，後者於去年成立了控股公司索洛維耶夫集團。

房地產投資公司黑雲杉成立於2009年，目前在大紐約地區擁有4000多套公寓單元。同樣成立於2009年的奧爾巴赫是一傢俬人房地產開發商，專注於經濟適用房，在全美擁有6000多套公寓。

黑雲杉和奧爾巴赫於今年早些時候聯手，以超過8億美元的價格收購了被稱為美國銅大廈的默裏山豪華公寓樓。

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本文發表於2022年6月29日的印刷版，標題為《紐約市公寓樓以17.5億美元售出》。