紐約市公寓樓以17.5億美元成交 創疫情時期交易紀錄 - 《華爾街日報》
Kate King
曼哈頓上東區的"東河一號"是六棟以17.5億美元出售的公寓樓之一。圖片來源:詹妮弗·克里根/華爾街日報據知情人士透露,紐約一家投資公司與美國住宅開發商的合資企業已同意以17.5億美元收購曼哈頓六棟出租公寓樓,這是自疫情開始以來紐約多户住宅組合的最高成交價。
黑雲杉管理公司(Black Spruce Management LLC)和奧巴赫經濟適用房解決方案公司(Orbach Affordable Housing Solutions LLC)計劃收購的這批房產包含約1700套以市場價為主的公寓單元,顯示出對紐約房地產的重大押注。這筆交易表明,儘管利率上升、資本市場動盪和經濟衰退擔憂,曼哈頓租賃公寓的需求仍然強勁。
利率上升已開始擠壓利潤,因為買家需要支付更多借款成本。其他商業地產領域也出現了一年多來的首次降温跡象。
但據知情人士透露,曼哈頓上東區這六棟公寓樓的競標依然激烈。中標的初始回報率預計在3%至5%之間,這一回報率遠低於其他商業地產類型,與利率開始上升前投資者對出租公寓的報價相當。
這些塔樓由紐約著名開發商謝爾頓·索洛於1960年代至2018年間建造,均配備門衞服務。根據房源網站StreetEasy數據,近期樓內一居室公寓月租根據户型與樓棟不同,價格從3900美元到近7000美元不等。1700套公寓中約15%的租金受紐約市租金管制政策約束。
疫情初期紐約人口外流導致房價租金暴跌後,當地住房市場已強勢復甦。道格拉斯·埃利曼報告顯示,去年豪宅銷量創歷史新高,五月曼哈頓公寓中位月租首次突破4000美元。
這六棟樓宇組合中許多租約簽訂於疫情期間租金低迷期,新業主可通過漲租提升收益。這種樂觀預期與投資者對紐約辦公物業的冷淡態度形成鮮明對比——遠程辦公盛行導致寫字樓空置率攀升。
房地產分析公司Green Street住宅物業主管約翰·帕夫洛夫斯基表示,住宅市場(尤其是紐約)表現優於其他領域。即便融資成本上升,債務融資渠道仍然暢通。
“人們始終需要住房,需求依然旺盛,“帕夫洛夫斯基指出,“雖然經濟走勢尚待觀察,但2022至2023年對紐約房東而言將是黃金時期。”
分析師表示,住宅房東比其他行業更能承受利率上升的壓力,因為住房是人們難以放棄的必需品,且12個月的租約允許租金上漲。不過,帕夫洛夫斯基先生指出,如果通脹引發經濟衰退和失業率上升,租賃房東也將受到影響。
“人們會開始搬回父母家,與室友合租以節省月租成本,並與房東協商減少租金漲幅,“他説。
索洛先生於2020年去世,享年92歲,他於50多年前創立了索洛建築公司。他最著名的建築是位於西57街9號的中城辦公大樓,以其傾斜的立面而聞名。索洛先生的公司由其子斯特凡·索洛維耶夫接管,後者於去年成立了控股公司索洛維耶夫集團。
房地產投資公司黑雲杉成立於2009年,目前在大紐約地區擁有4000多套公寓單元。同樣成立於2009年的奧爾巴赫是一傢俬人房地產開發商,專注於經濟適用房,在全美擁有6000多套公寓。
黑雲杉和奧爾巴赫於今年早些時候聯手,以超過8億美元的價格收購了被稱為美國銅大廈的默裏山豪華公寓樓。
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本文發表於2022年6月29日的印刷版,標題為《紐約市公寓樓以17.5億美元售出》。