《華爾街日報》：舊金山租金仍未恢復至疫情前水平

當布萊爾·沃薩茨今年在外州生活十多年後開始在舊金山尋找公寓時，這位30歲的灣區本地人已做好了面對高價衝擊的心理準備。他對舊金山市中心麗思卡爾頓公寓一套1900平方英尺（約176平方米）、月租金8000美元的兩居室的第一印象是：面積太大且超出預算——儘管這套房子滿足了他願望清單上的其他條件：豪華建築、絕佳視野且靠近他工作的金融區。

但當房東幾周後將月租金降至7000美元時，沃薩茨改變了主意。“突然間我就覺得’這太棒了’"，他説。他簽署了兩年租約並於五月入住。“相比周邊其他房源，我簡直是撿了個大便宜。”

儘管去年美國主要城市的租賃市場飆升至歷史新高，但舊金山的復甦卻相對滯後。房東和經紀人指出多重因素共同作用的結果，包括疫情前過高的租金、該市的租金管制政策，以及過去兩年科技工作者的大規模外流。雖然許多餐館和企業已重新開業，員工也被召回，但無家可歸者和犯罪問題仍在城市部分區域蔓延。

布萊爾·沃薩茨通過Highrises2Homes創始人萊斯利·鮑爾協助，在舊金山麗思卡爾頓公寓找到了住所。圖片來源：Angela DeCenzo/華爾街日報根據房屋搜索網站Apartment List的數據，在全美100個最大城市中，舊金山的租金降幅最為顯著。高級經濟學家克里斯托弗·薩爾維亞蒂表示，該市的中位數租金較2020年3月下降了約10%。“租金正在上漲，但相對於全國平均水平，漲幅相當温和，“他説。

Apartment List數據顯示，6月份一居室的中位數租金為2,331美元，同比增長7.6%。但租金增速遠低於加州13.6%和全美約14.2%的平均水平。

布萊爾·沃薩茨在麗思卡爾頓公寓租了一套每月7,000美元、為期兩年的公寓。照片：《華爾街日報》的安吉拉·德森佐復甦乏力的原因之一是，在新冠疫情前，該市的租賃市場是全美最昂貴的，疫情來襲時受到的打擊也最大。薩爾維亞蒂稱，2020年3月至12月期間，該市的中位數租金暴跌了26%。

他表示，當大量以科技行業為主的勞動力離開城市遠程工作時，舊金山的租賃市場經歷了一場"完美風暴”。“很多人都在質疑，為什麼要支付高昂的大城市價格，“薩爾維亞蒂説。

物業管理公司Gaetani Real Estate的負責人保羅·加埃塔尼表示，疫情前的租金是他從業幾十年來見過的最高水平。加埃塔尼在舊金山管理着4,200套公寓，主要是5至15個單元的樓房。“疫情來襲時，每個人都失去了工作或遠程工作，那些支付高額租金的人不再需要支付這些租金，“他説。“他們可以搬到更便宜的城市，在其他地方工作。”

舊金山的一處公園。根據美國人口普查局數據，2020年7月至2021年7月期間，該市人口下降了6.3%。圖片來源：Alamy Stock Photo美國人口普查局數據顯示，2020年7月至2021年7月間，舊金山人口降幅達6.3%，居全美各城鎮之首。（同期紐約市人口減少了3.5%）

房地產管理與分析軟件公司RealPage指出，2020年7月該市公寓空置率飆升至10.2%，而年初僅為3.9%，成為全美主要市場中空置率最高的城市。相比之下，2020年初全美平均空置率為4.6%，最高未超過4.8%。

加埃塔尼先生表示，其名下房產空置率從通常的1%-2%激增至25%。“根本找不到租客填補空置單元，”他説，“2021年對舊金山房東而言是極其殘酷的一年。”許多業主不得不大幅降租。

租户和經紀人表示，儘管疫情趨緩，舊金山租客仍拒絕支付疫情前的租金水平，而房東的議價意願持續存在。RealPage數據顯示，5月舊金山新籤租約平均月租金為3,340美元，較2020年1月的3,859美元有所下降。

69歲的半退休律師兼企業家約翰·麥塞克三世數月前在eXp Realty中介崔西·周的陪同下，考察了約20套舊金山公寓。其中Embarcadero附近一棟豪華公寓內900平方英尺（約84平方米）的單卧户型月租要價4,975美元。儘管27層公寓擁有絕佳海景，他並未立即簽約。

約翰·米塞克三世。攝影：凱斯·克利福德為《華爾街日報》拍攝“除非找到完美的地方，否則我不需要急着搬家，”米塞克先生説，他之所以搬家是因為賣掉了位於硅谷門洛帕克的房子。

幾周後，房東打電話詢問他是否仍有興趣。他要求房東提供帶傢俱的出租，包括昂貴的藝術品，並在大樓內安裝電動汽車充電站。他説，房東最終同意分攤約4000至5000美元的安裝費用。他每月為這套帶傢俱的公寓支付6000美元。

一些房東表示，他們受到該市租金管制條例的限制，該條例限制了他們在1979年以前建造的多單元建築中每年可以漲租的幅度。2019年，加利福尼亞州還通過了一項全州範圍的租金管制法律，限制至少15年曆史的建築的租金上漲。

蕾妮·沃斯是沃斯管理公司的管理合夥人，該公司管理着舊金山六棟建築中的約152套單元。沃斯女士表示，2020年她降低了約二十多套單元的租金以留住租客。“人們告訴我們，‘這是我願意支付的價格，否則我就搬走，’”她説。2020年她的空置率仍達到30%。

沃斯女士表示，租金管制阻止她恢復到疫情前的價格水平。“一旦你降低了某人的租金，就沒有辦法説，‘疫情結束了，我們要把你調回原來的價格，’”她説。

並非所有人都認為租金管制是導致舊金山房地產市場困境的罪魁禍首。律師事務所Wolford Wayne LLP合夥人、租户權益律師丹尼爾·韋恩表示，在他看來，更重要的因素是年輕科技從業者現在可以遠程工作，用更低成本獲得更大空間。“核心問題在於需求和價值，“他説。

在舊金山，無家可歸者、汽車破窗盜竊等犯罪問題也屢見報端。

“這確實是個問題，老實説，舊金山有些區域我根本不想多看一眼，“米塞克先生説。他第一次帶女友去看最終租下的公寓時，街區盡頭正上演"街頭飆車秀”——司機們非法封路表演汽車特技。這讓他猶豫不決，也促使他暫時放棄在舊金山購房。不過他認為自己所住社區還算安全，“目前為止體驗非常棒”。

無論原因如何，租金下降對租客而言都是福音。

24歲的投資顧問助理亞歷克斯·達登2020年10月搬來舊金山時，搶到一套租金管制的工作室公寓。這套位於金融區的公寓疫情前月租要價2700美元，而他簽下的年租合約僅需1700多美元。“舊金山物價驚人，當我看到心儀區域的租金時，第一反應就是’必須馬上籤約’，“他説。2021年10月，達登的月租金僅上漲了12美元。

房地產經紀人指出，不受租金管制法約束、通常吸引高薪年輕羣體的舊金山新豪華公寓樓在疫情期間遭受重創，至今仍在恢復期。

康帕斯公司的丹尼斯·保爾森表示，新冠疫情一夜之間讓高層住宅變得不再受歡迎，為住在金融區附近支付溢價也是如此。“沒人願意乘坐電梯。人們當時還在給食品雜貨消毒，記得嗎？“她説，“他們不想和任何人同乘電梯——即使戴着兩層口罩。”

為了推動租賃活動，許多大型樓宇仍在提供優惠措施。

擁有550個單元、於2020年2月開始招租的"1550"大廈，近期針對部分公寓推出最長兩個月免租期，外加8個月Equinox健身俱樂部會籍的優惠。位於Trinity Place的"市場1177"項目近期提供一個月免租加靈活入住日期，而舊金山NEMA公寓則提供最長七週免租。索瑪社區擁有302個單元、於3月開始招租的"喬治公寓”，目前對所有房型提供兩個月免租，兩居室還可額外享受2000美元租金抵扣。6月下旬，開發商布魯克菲爾德地產表示該樓宇出租率達52%。

據Related公司副總裁賈斯汀娜·舒特勒透露，自2020年以來，“1550"的開發商Related公司已逐步減少優惠力度，當年該公司幾乎對每筆成交都提供優惠。她表示現在開發商僅對部分單元提供優惠，以推動"1550"項目"完成最後衝刺”。目前入住率約為90%。

起價3350美元（單間）至19500美元（頂層公寓）的"1550"項目配備寵物跑道、屋頂泳池平台、放映室和運動休閒區等設施。封鎖期間，開發商提供在線健身課程和免費烹飪課，並將食材包配送到住户門口。“在那個無法享受户外服務的時期，這些舉措很有影響力，“舒特勒女士説。

喬治公寓於三月開始招租，近期針對部分房型推出免兩個月租金外加2000美元租金抵扣的優惠。圖片來源：布魯克菲爾德地產喬治公寓配備圖書館、共享辦公空間及屋頂休閒區。圖片來源：布魯克菲爾德地產34歲的非營利組織與公共事務顧問羅伯·蔡表示，喬治公寓的配套設施吸引了他，但一居室的大幅折扣是他決定租住的"重要因素”。此前他一直在灣區其他地方與父母同住，為購房攢錢。最終他於五月入住喬治公寓。該公寓擁有健身房、圖書館、共享辦公空間和屋頂休閒區等多種設施。蔡先生每月基礎租金為3600美元，優惠後實付2800美元。他表示明年可能會重新評估居住計劃：“目前來説非常滿意。”

五月底至六月初，經紀人和房東表示注意到租賃市場回暖，因更多人重返辦公室工作。谷歌母公司Alphabet實行混合辦公模式，員工自四月起每週需返美辦公數日。六月，埃隆·馬斯克要求特斯拉和SpaceX員工每週至少坐班40小時。

加埃塔尼先生表示，他的投資組合中仍有6%的空置率，是通常水平的三倍，但遠低於2021年25%的空置率。不過租金仍下降了10%至15%。

經紀人指出，與其他城市一樣，舊金山租户重新考量了户外空間、户型佈局和建築規模等因素，這標誌着人們居住偏好的長期轉變。

“人們更青睞配備户外空間的小型建築，這樣就不會被困在空中的公寓裏，“加州Compass地產公司房東兼區域總裁帕特里克·巴伯表示。

直到最近，沃斯女士在俄羅斯山有一套月租約4000美元的一居室公寓空置了四個月。六月中旬她終於找到租客——使她的房產組合實現100%出租率。雖然需求有所上升，但她表示：“現在的租客比過去挑剔得多，他們都想以更低租金獲得更多。”

本文發表於2022年7月1日印刷版，標題為《舊金山租賃市場低迷期》。