將房產出租給超級富豪租客並不像看起來那麼光鮮（或容易）——《華爾街日報》

插圖：亞瑟·芒特如果你是一名房東，你肯定清楚以美國月租金中位數出租房產可能遇到的各種問題。根據Redfin的數據，2022年5月這一數字為2002美元。

但如果是月租金高達5萬、10萬甚至13萬美元的超豪華住宅或公寓呢？

邁阿密海灘科科倫集團的房地產經紀人朱利安·約翰斯頓表示：“高端豪華租賃對房東提出了獨特挑戰，因為租户通常是高淨值人士或名人，他們有特殊需求。”

約翰斯頓先生去年曾代理邁阿密海灘一棟11卧15衞海濱豪宅的業主，該物業以每月13萬美元租給了一位名人。最近他處理的一筆交易中，必須簽署附加條款聲明"如因任何原因需進入住所，不得與租户交談或注視"。另一位名人客户要求確保租賃住宅的隱私，為此約翰斯頓先生安排購買了價值2萬美元的8英尺高盆栽植物，沿防波堤和卧室陽台擺放，防止狗仔隊從近海船隻上拍攝。

這些能負擔豪華房產的高淨值人士往往要求嚴苛。許多人要求房東或代理物業經理提供近乎禮賓級的服務。

“在普通的房東與租客關係中，通常由房東主導條款，租客沒有太多發言權，”洛杉磯房地產律師扎卡里·D·肖爾表示，“但當涉及這些高價位租賃時，由律師協商租賃條款並不罕見。”

持牌經紀人、The Agency波士頓辦事處管理合夥人埃裏克·羅洛最近處理了一筆租賃交易，租客是紅襪隊的一名球員，以每月1.8萬美元租下了波士頓郊外栗子山的一棟聯排別墅。“他在佛羅里達參加春季訓練，但希望抵達時房屋能立即入住，”他説，“因此我們安裝了窗簾，接通了網絡和有線電視，提前完成所有準備工作，確保房產一切就緒。”

邁阿密海灘Coldwell Banker房地產公司The Jills Zeder Group的房地產經紀人丹尼·赫茨伯格也協調過高淨值租客的特殊需求。“我經常接到包含複雜要求的初步諮詢電話，隨後將租客與物業經理對接，由後者安排一切，”他表示，“他們期望冰箱裏備滿食物，並要求安排按摩師、廚師和司機。他們還希望房東擁有專業管理公司，具備在週日凌晨4點處理漏水水龍頭的應急能力。”

赫茨伯格稱，許多房東甚至會在租客更替期間進行輕度裝修，以保持房產的完美狀態。

高端租賃的合同條款也可能非常複雜，租客常要求添加特殊條款，這些條款有時可能對業主權益產生不利影響。

赫茲伯格先生參與了邁阿密海灘棕櫚島一棟五居室豪宅的銷售。在簽訂掛牌協議前，業主曾以每月超過10萬美元的價格將其租給一位著名雷鬼音樂藝術家。這位租客自帶安保團隊，房產前後都部署了多名警衞，戒備森嚴到即便赫茲伯格有權帶潛在買家看房，警衞也拒絕放行。

“很多買家因為不願配合繁瑣程序而放棄，“赫茲伯格表示。租客僅允許在限定日期和時段看房，潛在買家還需簽署禁止拍照的保密協議。

他透露，最終各方協商在租客離城期間安排了看房，但房屋檢測和評估過程同樣困難重重。所有檢查人員需經租客批准，並在其安保團隊陪同下進行。

該豪宅掛牌價約2000萬美元，最終以1500萬美元成交。“由於租客限制，賣家損失了數百萬美元，“赫茲伯格補充道，“這筆交易讓他損失慘重。”

若您擁有高端房產並計劃出租，以下事項值得注意：

**租客篩選需創新方法。**超豪華房產業主或其代理人不能僅做基礎信用調查，還需查驗銀行流水等資金證明，以及前房東或鄰居的推薦信。部分業主要求信用證或預付半年至全年租金。紐約Compass經紀人伊桑·阿蘇利納會進行更全面審查：“若是名人，可通過網絡核查其過往糾紛或擾民記錄。此外，我們通常瞭解對方經紀人的信譽及其客户類型。”

**確保你的保險足夠充分。**高端房產的房東應考慮購買傘式保險，當房東因房產上的事故或傷害被起訴，而基礎保險限額不足以覆蓋費用時，傘式保險會生效。根據行業貿易組織保險信息研究所的建議，所有長期出租（超過六個月）的房屋房東，無論租金水平如何，都應持有房東保險或租賃住宅保險。房東保險涵蓋火災或其他意外造成的財產物理損壞，以及房東留給租户使用的個人財產。它還包括在租户或訪客在房產上受傷時的責任保險。許多房東保險還涵蓋因承保損失導致房產在無法出租期間的租金收入損失。房東保險通常比標準的房主保險貴約25%，以提供這種額外保護。

進行入住前檢查。雖然低價出租房通常在租户搬出時進行檢查，以確保沒有損壞，但對於高價出租房，Schorr先生建議進行入住前檢查以保護雙方利益。“通過視頻和照片記錄一切，並讓租户簽字確認，”他説。“這樣，如果發生爭議，你有記錄可查。

2022年7月1日印刷版標題為《如何成為超豪華房東》。