拜登政府考慮採取措施降低抵押貸款成本，因房價上漲——《華爾街日報》

華盛頓——拜登政府正考慮採取措施降低首次購房者和低收入買家的抵押貸款成本，旨在提高住房可負擔性，當前美國平均房價正處於歷史最高水平。

拜登總統的住房可負擔性計劃迄今主要聚焦於緩解新房供應限制，這是近年來房價快速上漲的主要推手。住房專家表示，降低特定借款人成本的措施可能收效有限，只有增加供應才能從根本上解決可負擔性問題。

五月美國房價中位數首次突破40萬美元。圖片來源：喬·雷德爾/蓋蒂圖片社奧巴馬政府前住房顧問、現行業諮詢師吉姆·帕羅特表示：“如果只降低價格而不解決供應端問題，長期來看無法實質性改善住房可負擔性。”

目前尚不清楚聯邦住房管理局(FHA)會將其擔保貸款的保險費率下調多少（如果下調的話），這是正在審議的最新措施。行業官員呼籲通過降費使新借款人每月節省50至70美元，但部分分析師認為實際降幅可能小於該預期。負責監管FHA的住房與城市發展部官員稱正在評估降費方案，但具體實施可能還需數週乃至數月。

白宮拒絕置評，將問題轉交住房與城市發展部處理。

住房與城市發展部官員表示正在考慮降低聯邦住房管理局保險費率，但任何調整可能還需數週或數月時間。圖片來源：Ariel Zambelich/華爾街日報過去兩年間，入門級住房的嚴重短缺因創紀錄低利率和新冠疫情刺激的強勁購房需求而加劇——疫情激發了城市居民逃離擁擠住所、遷往更寬敞郊區住宅的願望。

有限的住房存量推高了購房者和租房者的居住成本。五月房價中位數首次突破40萬美元，而銷售活動在抵押貸款利率上升壓力下有所放緩。根據租房網站Apartment List數據，四月全美租金中位數同比上漲超16%。

30年期固定利率抵押貸款平均利率近月來已躍升至約5.7%，較年初3.2%大幅上漲。

抵押貸款行業官員認為降低保險費是公平之舉，能在房價利率雙升時提升首次購房者的 affordability。他們指出聯邦住房管理局監管的保險基金健康狀況表明當前保費水平過高。

根據去年底發佈的獨立審計報告，聯邦住房管理局保險基金淨值超1000億美元，資本充足率達8%以上，是法定最低要求的四倍多。

“保費水平明顯過高，”芝加哥郊區鉑金房屋貸款公司總裁兼首席執行官比爾·詹布羅內表示，“聯邦住房管理局的淨資產處於歷史高位，完全有能力應對任何財務波動。”

聯邦住房管理局計劃主要面向信用評分較低、首付資金不足的借款人，例如首次購房者。與其他聯邦擔保的抵押貸款計劃相比，該計劃對少數族裔借款人的服務比例明顯偏高。聯邦住房管理局不直接發放貸款，而是為低至3.5%首付的抵押貸款提供違約保險，借款人需自行支付保費。

一筆30萬美元、利率5%的聯邦住房管理局貸款，包含持續保費在內的月供可能達1770美元。若按行業官員提議降低保費，月供可能降至約1700美元。

這一潛在調整正遭到共和黨議員反對，他們認為任何降低貸款成本的措施都可能適得其反，反而讓潛在借款人更難以購房。

“在住房成本創紀錄高位時期，降低抵押貸款保險費將進一步刺激需求、推高房價，同時讓納税人為不良信用風險買單，”參議院銀行委員會首席共和黨議員、賓夕法尼亞州參議員帕特·圖米表示。

住房與城市發展部高級官員稱，該部門正審慎評估保費下調方案，需權衡保險基金狀況及經濟環境不確定性等多重因素。另一位官員表示，由於尚未向白宮預算辦公室提交審議提案，任何調整可能需數月時間。

金融危機後，聯邦住房管理局（FHA）在2015年降低保費前，曾多次提高普通借款人的年度保費。2017年1月奧巴馬政府任期結束前夕宣佈的進一步降費措施，很快被特朗普政府叫停。

業界官員一直敦促FHA將年度保險費率從目前的0.85%降至約0.55%。據曾在1980年代任職於FHA的波托馬克合夥人抵押貸款顧問布萊恩·夏佩爾估算，此舉將為30萬美元貸款的新借款人每年節省約700美元。

帕羅特先生表示，任何降費幅度都可能小於行業預期，因為政府預算中已計入FHA當前定價的預期收入，“所以他們受到的約束比行業意識到的要大得多”。他稱政府可能在後續預算中擁有更大空間來納入更低的FHA定價預期。

致信 安德魯·阿克曼，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年7月5日印刷版，標題為《考慮中的降低抵押貸款成本計劃》。