購房者考慮浮動利率抵押貸款的三大原因 - 《華爾街日報》

圖片説明：黛西·科爾皮克斯/華爾街日報，PIXELSQUID (3）高額抵押貸款利率正促使部分購房者選擇浮動利率抵押貸款而非固定利率貸款，以降低月供壓力。

浮動利率抵押貸款（ARM）通常在貸款初期提供比30年期固定利率更低的利率，隨後根據特定指數定期調整。未來利率和還款額可能顯著上升的特性，使得ARM比固定利率貸款風險更高。ARM曾助推2008-09年金融危機，當時貸款機構向次級借款人提供超低誘導利率貸款。

隨着抵押貸款利率和房價高企，購房者開始關注當前固定利率貸款之外的替代方案，這類貸款正以某種形式迴歸市場。房地美數據顯示，截至7月7日，30年期固定利率抵押貸款平均利率為5.3%。根據Bankrate.com對大型貸款機構的全國調查，7月4日當週浮動利率貸款平均利率區間為4.25%至5.46%，具體取決於貸款條款。

抵押貸款銀行家協會數據顯示，截至7月1日當週提交的抵押貸款申請中，9.5%為浮動利率貸款，較1月初約3%的比例顯著上升。

財務顧問表示，在某些情況下，選擇浮動利率貸款對購房者來説是合理的，如果未來幾年利率下降或趨於穩定，其他人也可能從中受益。由於浮動利率貸款具有可變性，顧問通常不推薦這類貸款。但其中也存在需要考慮的風險。

“如果在貸款開始調整時你仍持有房產，在利率上升的環境下，還款額可能會迅速增加，“Bankrate的首席財務分析師格雷格·麥克布萊德説。麥克布萊德先生指出，2008-09年住房危機期間的數百萬起止贖權案件，就是一些買家對這些利率調整毫無準備的證據。

顧問們警告説，選擇浮動利率貸款的決定不應僅僅基於利率預測——這是專業經濟學家有時也會出錯的地方。相反，財務規劃師表示，買家應考慮他們計劃在房屋中居住的時間、未來的收入前景以及風險承受能力。

以下是三種可能考慮浮動利率貸款的情況：

1. 這不是你永遠的家

財務規劃師和抵押貸款專家表示，對於那些不打算在房屋中居住超過幾年的人，或者出於投資目的想要翻新房產的人來説，浮動利率貸款可能是一個有吸引力的選擇。

根據2021年全國房地產經紀人協會的調查，買家計劃在房屋中居住的平均時間為12年。調查發現，首次購房者預計在房屋中居住10年，而再次購房者為15年。

例如，計劃在10年後出售房屋的人可能會考慮10/6浮動利率貸款，利率為4.57%，終身利率上限為5%。在這種情況下，10指的是借款人支付初始利率的年數，6意味着之後每六個月調整一次利率。浮動利率貸款可以讓他們鎖定4.57%的利率十年。十年後，利率每六個月變化一次，但由於終身利率上限，利率最高不會超過9.57%。

例如，Bankrate的麥克布萊德先生表示，一位貸款50萬美元的購房者若採用這種10/6混合型可調利率貸款，每月還款額約為2,554美元，比5.5%利率的30年期固定利率貸款節省285美元。

在線抵押貸款平台Morty副總裁羅伯特·赫克指出，在貸款進入利率調整期之前，購房者通常需要考慮是否出售房產或轉貸至更低利率的貸款產品。

他補充道，雖然十年後調整利率可能低於市場整體水平，但購房者必須確保自己有能力承擔貸款可能達到的最高利率。

赫克先生建議設想最壞情況：當經濟陷入衰退且你失業時，能否負擔最高月供？

加州聖莫尼卡財務規劃師貝絲·格羅伊奇親歷過2008-09年金融危機，她決心確保客户不陷入"房奴"困境。除非客户確信未來收入會增長，否則她不推薦可調利率抵押貸款。

“如果負擔不起固定利率貸款，就意味着他們負擔不起這套房子。“格羅伊奇女士強調。

2. 獲得優惠貸款方案並計劃提前還清

邁克爾·穆斯蒂安最近花費兩個月時間為其位於北卡羅來納州明特山的住宅尋找貸款方案。

這位46歲的理財師曾短暫考慮30年期固定利率貸款，但最終選擇了信用合作社的可調利率產品：前五年利率3.5%，隨後五年最高5.5%，終身利率上限9.5%。

假設他將擁有這所房子10年，到那時，他估計通過選擇可調利率抵押貸款（ARM）而非30年期5.25%的固定利率抵押貸款，可以在大約22.5萬美元的貸款上節省約1.8萬美元的利息。

他説，可以查看一下當地的信用合作社，因為有時它們提供的抵押貸款優惠與你在網上找到的不同。

達拉斯的財務規劃師佈雷特·弗萊（Brett Fry）有一位客户最近購買了一塊土地，計劃在退休前進行建設。考慮到客户希望在10年後退休時無債一身輕，7/1 ARM（前七年利率固定，之後每年調整）在經濟上是最合理的選擇。

他説：“與傳統30年期固定利率貸款相比，ARM讓他在未來七年內能夠以更低的利率獲得貸款，並在未來七年內以更低的利率全額還清貸款。”

3. 你正在購買一套昂貴的房子

城市研究所的首席研究助理卡蘭·考爾（Karan Kaul）表示，貸款金額較大的借款人通常比貸款金額較小的借款人更有動力選擇ARM而非30年期固定利率抵押貸款，因為每月還款節省的金額更大。

Bankrate的麥克布萊德（McBride）先生表示，一筆30萬美元的貸款，採用5/1 ARM和4.35%的利率（每月還款1493美元），其月供將低於30年期固定利率5.85%的貸款（每月還款1770美元）。如果是70萬美元的貸款，每月節省的金額會更大。

城市研究所的考爾先生説，買家的問題是ARM每月節省的還款是否值得承擔利率風險。他説，如果你每月能節省100美元或更多，可能值得；如果只有25美元，那可能就不值得了。

“你需要能夠晚上睡得着覺，”考爾先生説。

寫信給維羅妮卡·達格爾，郵箱：[email protected]