《華爾街日報》：聖保羅市租金管制政策的適得其反

經濟適用房可以建造，但不能通過強制手段憑空產生。這是聖保羅市給我們上的一課——當地新出台的租金管制條例反而阻礙了急需的經濟適用公寓建設。

去年11月，53%的聖保羅市民投票通過了一項將年度租金漲幅限制在3%的公投提案。這項新條例於五月生效，且對新建築同樣適用。

這項嚴苛的新租金管制政策出台之際，正值建築成本飆升時期。根據追蹤勞動力、材料和設備等市場狀況的Mortenson成本指數顯示，2021年第一季度至2022年第一季度期間，鄰近的明尼阿波利斯市建築成本上漲了18.2%。

“如果你的經營成本不斷攀升，而租金漲幅卻被永久限制在3%，這注定會導致生意虧損，“在聖保羅地區為住宅業主和物業經理提供法律服務的唐娜·漢伯裏律師表示，她已在該領域工作約45年。

聖保羅的租金管制政策促使開發商轉向建造豪華公寓以收回成本。但建築商們也在選擇撤離聖保羅。受租金管制影響，投資者近期暫停了擁有3800個單元的高地大橋項目開發。該項目原本計劃將20%的單元作為經濟適用房，其中10%面向收入低於地區中位數30%的人羣。

“資本具有全球流動性，我們需要的是鼓勵而非抑制社區投資的政策，“高地大橋項目主要開發商Ryan公司副總裁莫琳·米哈爾斯基表示，“現行租金管制政策正在起抑制作用。“高地大橋投資者希望新建項目能獲得30年租金管制豁免，但租金管制在任何時候、任何地方都具有破壞性。

根據美國住房與城市發展部的數據，與2021年同期相比，2021年11月至2022年1月期間聖保羅市的多户住宅建築許可證發放量驟降近82%。

租金管制支持者指出，2021年初聖保羅的許可發放率異常高，是因為市場正從疫情封鎖中復甦。為消除此類異常波動，梅卡圖斯中心高級研究員薩利姆·弗斯將租金管制政策通過後五個月的建築許可數據與前三年的同期平均值進行比較。按此標準衡量，聖保羅多户住宅許可量仍下降55%。該市數據顯示，2022年1月至5月建築許可收入為369.9萬美元，低於2018-2021年417.6萬美元的平均水平。

聖保羅的姐妹城市明尼阿波利斯選民也在去年11月投票支持租金管制。但該提案並未強制實施，而是授權市議會制定某種上限形式。市議員們行動遲緩——尤其是當前許可數據表明明尼阿波利斯正從聖保羅的租金管制政策中獲益。弗斯的多年度數據顯示，自聖保羅實施租金管制以來，明尼阿波利斯的多户住宅許可量增加了68%。

城市實現住房可負擔性的最佳方式是制定增加住房供應的政策。正如聖保羅所證明的，租金管制會限制供應，是經濟上的瘋狂之舉。

聖保羅市中心靠近密西西比河。照片：蓋蒂圖片社/iStockphoto刊登於2022年7月12日印刷版，標題為《聖保羅租金管制適得其反》。