紐約市税收優惠終止危及公寓建設——《華爾街日報》

德斯特集團原計劃在皇后區阿斯托里亞開發七棟混合收入及全保障性住房樓，但税收優惠政策的到期阻礙了其中三棟樓的施工。圖片來源：喬恩·奧特納房地產投資者和分析師表示，隨着保障性住房主要税收激勵政策的到期，紐約市的多户住宅開發面臨不確定的未來。

通常被稱為421a條款的"可負擔紐約"税收政策，為紐約市包含一定比例低收入租户單元的住房項目提供房產税減免。根據紐約大學弗曼中心的數據，過去十年中建造的近70%的租賃住房都使用了這項税收減免。

但這項已有51年曆史的計劃於6月到期，當時州立法機構結束會議時未予續期或替換。這使得許多紐約市開發商陷入困境，他們要麼爭分奪秒地完成在該條款失效前啓動的租賃項目，要麼轉向開發其他類型的房產。

“人們正在推進現有項目，但到了夏末我們將面臨’天啊’的時刻，就像’我們現在該怎麼辦？’“LMXD公司首席執行官大衞·迪希説道，該公司是專門從事保障性住房開發的L+M開發夥伴公司的關聯企業。

根據紐約市租金指導委員會的數據，第一季度末，紐約市發放的許可證比去年同期增加了38.1%。

房地產投資者需在6月15日前取得許可證並完成項目地基工程，且須在2026年6月15日前竣工才能獲得税收減免。

羅森伯格-埃斯蒂斯律師事務所的律師兼房產税專家丹尼爾·伯恩斯坦不得不告知諮詢租賃項目建議的開發商：“我本想幫忙，但你們已錯過截止日期”。他表示，若缺乏421a這類税收工具，這些項目"根本無法實現收支平衡”。

許多開發商可能會暫停租賃項目開發，要麼等待421a的替代方案，要麼轉向建設公寓樓或非住宅物業。

以德斯特集團為例，該公司原計劃在皇后區阿斯托里亞開發七棟混合收入型及全保障性住宅樓。首棟已竣工，後續三棟因及時動工仍符合減税條件。

但德斯特公共事務副總裁喬丹·巴洛維茲表示，包含600至700套混合收入及保障性租賃單元的最後三棟樓"在出現與421a相當的税收工具前將暫停推進”。

與眾多同行相似，該公司不打算將租賃單元轉為公寓。開發商指出，公寓雖享有更優税收待遇且利潤可能更高，但施工中途轉換用途疊加當前市場需求波動將帶來高風險。

雙樹管理公司對外事務董事總經理大衞·隆比諾表示：“對已開工項目而言，在當前辦公需求不明朗的市場環境下，轉換用途並不可行。“這家布魯克林開發商正推進已獲421a批准的項目，但將待新減税政策出台後再啓動新工程。

布魯克林威廉斯堡的一棟雙樹管理公司大樓。開發商正在推進根據421a條款獲批的項目，但正在等待新的減税政策以啓動新工程。圖片來源：Rebecca Picciotto/華爾街日報紐約421a計劃過去也曾到期，但不久後即被延續。上一次失效是在2016年1月，當時立法者同樣未推出替代方案就任其終止。同年11月該計劃重啓，並更加強調對經濟適用房的激勵。

代表曼哈頓下城和布魯克林部分地區的民主黨紐約州參議員Brian Kavanagh表示，這次421a計劃不太可能以現有形式恢復。其黨內許多議員認為該政策未能充分激勵經濟適用房建設，反而為面向中高收入租户的開發商提供了税收減免。

部分立法者提議在421a到期後全面改革房產税制。但由於立法會議已在六月結束，新一輪談判至少需等待六個月。

過渡期間，州議會成立了由25人組成的經濟適用房委員會，將通過公開聽證會制定報告，研究如何最有效增加城市保障性住房供應。該委員會將在紐約州長Kathy Hochul簽署生效後開始運作。

並非所有多户住宅建設都會停滯。有官員表示，建築許可的增加將維持行業運轉，為税收政策空缺期爭取時間。紐約市審計長Brad Lander指出，激增的許可量很可能在未來幾年內支撐租賃房源增長。

2015年曾出現過類似激增現象，當時近1.8萬套公寓利用421a免税政策建成，較前一年增長44%，在立法者決定是否延續該政策期間維持了房地產開發活力。即便沒有421a政策，住房項目仍可依賴拼湊式的税收支持。

總部位於紐約的房地產公司Bolivar Development首席執行官彼得·法恩表示，長期來看，該市最具經濟可行性的開發項目可能會變成豪華公寓和針對極低收入租户的高補貼保障房。

“他們正在為超級富豪和極端貧困人羣創造雙城記，“他説，“這些羣體將獲得住房。而所有中間階層都將一無所獲。”

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本文發表於2022年7月13日印刷版，標題為《税收優惠終結威脅紐約租賃市場》。