住房可能為通脹再添一把火 - 《華爾街日報》

不斷攀升的住房成本將在今年持續推高通脹，這給美聯儲官員帶來了新的挑戰——他們希望在放緩加息步伐之前看到物價壓力緩解的跡象。

根據勞工部消費者價格指數顯示，5月整體年通脹率升至8.6%，而剔除波動較大的食品和能源價格後的核心通脹率達到6%。6月數據將於週三公佈。

由於經濟重啓帶來的需求激增和政府大規模刺激政策，通脹本已處於高位，而俄烏戰爭引發的燃料成本上漲和供應鏈中斷進一步加劇了這一趨勢。CPI衡量的年度住房通脹率在2021年初曾降至近期低點1.4%，此後出現反彈，5月達到5.4%，遠高於2015至2019年間3.5%的年均水平。

住房通脹至關重要，因為它約佔核心CPI的五分之二，以及美聯儲青睞的通脹指標——個人消費支出價格指數的六分之一。

美聯儲官員上月將基準利率上調0.75個百分點，並暗示可能在7月26-27日的會議上再次採取相同幅度加息。他們表示此後可能將加息幅度放緩至50個基點，但希望先看到通脹放緩的確鑿證據，再回歸傳統的25個基點加息幅度。

最新數據顯示，消費者支出可能正從去年價格大幅上漲的商品轉向服務領域。央行官員們希望這種轉變能緩解整體價格壓力。但如果服務業通脹壓力加劇，這種緩解作用將減弱。

彭博經濟與彼得森國際經濟研究所高級經濟學家戴維·威爾科克斯表示，由於勞工部統計租金價格的特殊方法，租金通脹可能在今年夏季持續攀升，並在未來幾個月達到約6.5%的峯值。這將是36年來的最高水平。

這位前美聯儲高級經濟學家預計今年整體通脹將放緩，但"這種趨勢必須來自消費市場的其他領域"。

標普CoreLogic凱斯-席勒指數顯示，4月房價同比上漲20%。圖片來源：tannen maury/Shutterstock舊金山聯邦儲備銀行經濟學家估算，住房成本上升可能使2022和2023年CPI增加約1.1個百分點。考慮到美聯儲2%的通脹目標，這兩年PCE價格指數每年可能增加約0.5個百分點。

疫情期間，受低抵押貸款利率、購房偏好變化、有利的人口結構和待售房屋庫存不足等因素推動，房價大幅上漲。根據標普/凱斯-席勒美國全國房價指數，4月份房價同比上漲20%，而疫情前一年的漲幅約為4%。

政府機構在計算通脹時並未直接考慮房價，因為它們將購房視為長期投資而非消費品。

相反，住房成本在政府通脹數據中主要由兩個組成部分體現：一個是試圖反映租房者每月支出的費用，另一個是計算所謂的"業主等效租金"，即房主若出租自己房屋每月可能獲得的租金收入。

其中第一項指標的核算方式存在明顯滯後性，這意味着當前報告的變化反映的是6至9個月前的租金變化。由於過去一年租金大幅上漲，這些漲幅現在正逐漸體現在報告的通脹指標中。

美聯儲加息導致金融風險承擔普遍收縮，推高了借貸成本並引發股市下跌。抵押貸款利率近期躍升至14年高點，建築商和房地產經紀人報告稱銷售出現顯著回落。

但租賃住房需求可能持續上升，使租金保持高位。“通脹指數中這些基於租金的組成部分，很可能相對不受當前金融環境收緊的影響，“威爾科克斯先生表示。

其他通脹預測者認為住房通脹進一步大幅上升的空間較小。諮詢公司Inflation Insights LLC的負責人Omair Sharif根據近期數據預計，到今年年底住房通脹率將升至6%。與此同時，他預計醫療保險等其他服務價格將在年底下降，從而對月度通脹數據施加足夠的下行壓力，足以抵消住房領域的任何上漲影響。

美國房屋租賃公司American Homes 4 Rent（擁有約5.8萬套獨户出租房）的首席運營官Bryan Smith稱，該公司5月份收到了創紀錄的新租約諮詢量。“需求背景一直非常強勁，“他在上個月的會議上表示。

公寓業主表示，由於收入持續穩定增長，租户能夠承受租金上漲。“我們大多數客户口袋裏都有不少錢，“Camden Property Trust（總部位於休斯頓，擁有5.8萬套公寓單元）的首席執行官Ric Campo説道。

Campo先生指出，在2000年代中期房地產繁榮時期，寬鬆的貸款標準推動約四分之一的Camden租户搬出購買住房。相比之下，如今這一比例已降至約六分之一，且隨着抵押貸款利率上升，最近幾個月該數字還在小幅下降。

供應鏈和勞動力問題延緩了開發商通過加快建築速度來應對需求的能力。Camden最近在聖地亞哥和亞特蘭大完工的租賃樓宇中，冰箱供應商無法交付提前一年採購的電器，項目經理不得不驅車前往家得寶現場採購。

坎波先生表示，他預計供需平衡需要18至24個月才能實現。“租金增長最終會放緩，“他説。

致信 尼克·蒂米拉奧斯，郵箱：[email protected]

刊登於2022年7月13日印刷版，標題為《住房可能助推通脹數據》。