《城市贊成派》評論：後院建設者 - 《華爾街日報》

舊金山的住宅區。圖片來源：David Paul Morris/彭博新聞資本主義最理想的狀態是為普通人提供豐富且負擔得起的產品。但在住房方面，美國經濟未能實現這一目標。根據一項重要指標，經通脹調整後，2022年4月的房價比2006年的峯值高出15%。

由於政府對供應的限制，自由市場未能為美國人提供負擔得起的住房。在休斯頓等建築活動監管較少的地區，儘管需求巨大，房價仍保持低位。而在波士頓和舊金山等其他地區，新開發項目受到由根深蒂固的地方利益集團支持的大量建築法規的限制——這些利益集團通常被統稱為“鄰避主義者”（Nimby，即“不要在我家後院”）。因此，任何新的需求都不可避免地推高房價。

對住房供應的人為限制使年長的房主受益，卻限制了年輕人的住房擁有率。這進而影響了美國的GDP，因為硅谷等生產力最高的地區無法進行建設，迫使人們搬到生產力較低、成本較低的地區。

然而，要解放住房市場，僅靠選舉一位支持增長的總統或州長是不夠的；還需要在地方、市議會和城市規劃層面取得無數較小的勝利。現在有了“鄰利主義者”（Yimby，即“歡迎在我家後院”）——一個支持增長的運動，這可能是讓美國沿海地區房價更可承受的最大希望。

馬克斯·霍勒蘭的《向城市説"是"：千禧一代與可負擔住房之戰》聚焦於YIMBY（支持建房派）與部分更激進團體——包括傳統環保主義者和社區活動人士（如2018年衝擊波士頓YIMBY城鎮會議的那些抗議者，他們身着黃衫、敲着鼓、吹着卡祖笛和嗚嗚祖拉，高舉"譴責流離失所"的巨型標語）之間引人入勝的衝突。

反增長倡導者長期將開發商描繪成貪婪的社區破壞者。人們常常忘記亞當·斯密的睿智格言：“我們期待得到晚餐，不是出於屠夫、釀酒師或麪包師的仁慈，而是出於他們對自身利益的關注。“霍勒蘭指出，YIMBY運動"成功地將城市發展重新定義為創建更公平、更可持續城市的進步目標”。這場鬥爭不再是富裕開發商與社區小人物之間的對抗，而是被富裕嬰兒潮一代擠出市場的租房小人物們的抗爭。

霍勒蘭舉例描述了1950年代起，科羅拉多州博爾德市"一羣大學教授、熱心市民與婦女選民聯盟有關的活動人士"如何聯合推動建立"城市周邊不可開發土地的市政’土地銀行’"。這些市民"致力於創建環境天堂”，但"保護性綠帶"實際上形成了城市邊界，內部發展受到嚴格限制。與此同時，綠帶外卻湧現出"無數缺乏想象力的死衚衕郊區住宅，由高速公路和帶狀商場連接，點綴着大型連鎖商店"。

自那以後，這片綠化帶推動博爾德市2022年第一季度的平均房屋售價超過了85萬美元。其環境影響無疑也是負面的，因為它增加了居住在綠化帶外、必須開車進城的通勤者的距離，從而增加了碳排放。

博爾德高昂的房價和進步的政治立場為Yimbys（支持在自家後院建房的人）提供了理想的機會，而該地區擁有房產的環保主義者並未獲得太多同情。因此，在2015年，Yimbys輕鬆擊敗了一項旨在賦予博爾德社區“土地使用否決權”的投票公投。霍勒蘭先生告訴我們，“在一個關於開發的投票通常走向反方向的城市裏，這對Yimbys來説是一次巨大的勝利。”

霍勒蘭先生書中的一個核心教訓是，Yimby的信息在對抗富有的環保主義者時效果很好，但在代表低收入社區的羣體面前卻有一個特別的弱點，無論是在舊金山、奧斯汀還是其他地方。這是因為Yimbys通常“支持所有新住房作為緩解可負擔性危機的減壓閥”，但“這通常意味着首先批准昂貴的新公寓”，而針對較貧困居民的項目則進展緩慢。開發商和社區倡導者的共同利益往往導致建設項目針對富人，但包括一些指定給窮人的單位，而不是為中產階級進行大規模建設。霍勒蘭描述了舊金山米慎區的一個開發項目，最終該項目中41.5%為經濟適用房。建設大量低於市場價格的住房可能有助於安撫經濟適用房倡導者，但它們也是對開發商的一種隱性大税，並抑制了建設積極性。

墨爾本大學城市社會學家霍勒蘭先生對Yimbys（“是的，我的後院”運動）倡導的社區共處理念深表讚賞，認為其"在個人利益與社區福祉間尋求平衡，致力於制定切實可行的城市政策"。我對此表示認同。但不同於霍勒蘭先生的擔憂——他警告"僅通過放寬分區限制和增加建築許可的中庸自由市場策略，可能會錯失利用政治機遇實現對建築環境更具遠見的管控，重構各級政府借危機應對氣候變化風險及住房去商品化的能力"——我對此並不十分憂慮。不過即便不認同霍勒蘭先生的所有政策觀點，我們仍可欣賞他對進步勢力抵制保障性住房Yimby運動的敏鋭洞察。

格萊澤先生是哈佛大學經濟學教授、曼哈頓研究所高級研究員，合著有《城市的生存》一書。

刊載於2022年7月14日印刷版，原標題《後院建設者》。