全球住房熱潮因利率攀升而消退——《華爾街日報》

加拿大6月經季節性調整的平均房價較今年早些時候的峯值下跌近8%。圖片來源：CARLOS OSORIO/REUTERS不斷上升的利率正在給全球房地產熱潮踩下剎車，疫情期間這股熱潮遠遠超出了美國範圍，這給各國央行帶來了額外壓力，因為它們試圖遏制通脹，同時避免引發經濟深度下滑。

從歐洲到亞洲再到拉丁美洲，住宅房地產市場正在降温，在某些情況下房價出現下跌，因為央行大幅提高借貸成本以抑制消費者價格增長。

加拿大6月經季節性調整的平均房價較今年早些時候的峯值下跌近8%。新西蘭6月份的房價較2021年底的峯值下滑了8%。瑞典5月份的房價較上月下跌1.6%，這是自疫情開始以來的最大月度跌幅。

對全球央行來説，從泡沫化的房地產市場中撇去泡沫是控制通脹之戰的一部分。房價下跌通常會導致消費者支出減弱，因為房主看到財富蒸發，從而緩解通脹的上行壓力。隨着建築活動減少、銀行發放貸款減少以及房地產經紀人銷售減少，整體經濟活動應該會放緩。

加拿大央行行長蒂夫·麥克勒姆上月表示：“我們預計住房活動將有所放緩。坦率地説，這將是健康的，因為經濟正在過熱。”

經濟學家指出，風險在於央行操之過急，導致全球房地產市場放緩演變成崩盤，帶來不可預測的影響。

一些經濟學家認為，根據房地產佔經濟比重、近期繁榮程度以及房主對快速加息的敏感性等指標，加拿大、新西蘭、澳大利亞和瑞典等國尤其脆弱。

分析師表示，發生2008-09年金融危機規模級別的房地產崩盤風險微乎其微。目前銀行和借款人的財務狀況大多要好得多。

儘管如此，超出預期的房地產低迷可能意味着經濟放緩程度將比央行抑制通脹的目標更為嚴重。

房地產行業萎縮意味着建築工人失業，鋼鐵和其他大宗商品需求減弱。房價下跌還會損害家庭和銀行的資產負債表，這往往會拖累其他經濟領域。在極端情況下，會導致金融困境。

面對這些風險，一些央行可能會決定無法像投資者目前預期的那樣大幅加息。其他國家甚至可能暫停或逆轉加息，以防止房地產崩盤蔓延。

倫敦凱投宏觀首席經濟學家尼爾·希林表示：“温和的房地產低迷將被視為讓通脹回落必須付出的代價。“但他表示，更嚴重的低迷可能會讓央行感到困擾，從而改變政策。

儘管抵押貸款利率上升，美國仍經歷着強勁的房價增長，激烈的競爭超過了有限的供應。根據衡量主要大都市區平均房價的標準普爾CoreLogic Case-Shiller全國房價指數，4月份美國平均房價同比上漲20.4%。

美聯儲官員已表示決心降低美國的通貨膨脹，即使冒着引發經濟衰退的風險。

全球房價在2020年和2021年飆升，當時各國央行大幅降息，政府投入大量資金以維持企業和工人在疫情期間的生存。

房地產諮詢公司萊坊編制的全球房價指數顯示，從2020年第一季度到今年第一季度，全球房價上漲了19%，經通脹調整後為10%，儘管一些市場的漲幅要大得多。

該指數顯示，2022年前三個月，經通脹調整後的全球房價同比增速放緩至3.9%。萊坊的研究顯示，同期，智利、西班牙、芬蘭、南非和印度等國的房價實際下降。

這種放緩與全球大部分地區收緊利率政策以及預期未來將進一步收緊相吻合。

在新西蘭，6月份的房價中位數比2021年11月的高點下降了約8%。照片：菲奧娜·古德爾/彭博新聞在今年早些時候加息後，加拿大央行上週三將其政策利率上調整整一個百分點至2.5%，並表示有必要進一步加息。行長麥克勒姆表示，為將通脹率從5月份7.7%的39年高點推低，給房地產市場降温至關重要。

根據加拿大房地產協會的數據，隨着加拿大抵押貸款利率達到2009年以來的最高水平，6月份的房屋銷售量同比下降了24%。

房地產經紀公司Realosophy表示，多倫多5月份的銷售額同比下降40%，目前處於20年來的最低水平。多倫多房屋（不包括公寓）的中位價格比2月份的峯值下降了近20%。

專注於多倫多郊區的房地產經紀人丹尼爾·福赫表示，潛在買家的情緒“有些喜憂參半，因為他們中的許多人看到價格下跌，他們想，‘突然間我買得起那棟房子了。’”

福赫先生説，問題是當他們尋求融資時。“他們意識到自己的購買力已經下降了同樣的數額。”

經濟學家正在下調對加拿大經濟的預期，因為佔去年國內生產總值增長約五分之一的房地產市場正在放緩。

彙集了世界許多頂級央行的國際清算銀行6月份表示，對於美國等大多數抵押貸款利率固定的國家來説，可能需要一段時間才能感受到加息的影響。

但根據國際清算銀行的數據，在浮動利率抵押貸款（隨利率上升而調整）更為普遍的國家，如歐洲部分地區和其他地方，情況並非如此。在澳大利亞，85%的抵押貸款是浮動利率。波蘭這一比例高達98%。

澳大利亞央行目前正以近三十年來最快的速度加息。房價的部分回落將緩解可負擔性問題，但經濟學家表示，任何市場即將崩潰的跡象都會促使澳央行迅速停止收緊政策。

過度借貸的借款人尤其令人擔憂。

隨着加拿大抵押貸款利率達到2009年以來的最高水平，6月份房屋銷售量同比下降24%。圖片來源：Carlos Osorio/REUTERS澳大利亞央行行長菲利普·洛威在最近的一次演講中表示：“這些人在過去一年左右的時間裏申請了他們的第一筆住房貸款，或者在過去的幾年裏買了更大的房子，並且借了銀行願意借給他們的最高額度。”

經濟學家表示，住房市場有一些樂觀的理由。房價上漲主要是由超低利率和消費者對更大空間的偏好變化推動的，而不是像2008-09年危機那樣由寬鬆的貸款標準或過度冒險行為導致。住房供應緊張。

健康的勞動力市場和疫情刺激計劃意味着許多家庭財務狀況良好，儘管通貨膨脹正在侵蝕收入。

“只要失業率保持低位，利率對絕大多數家庭來説應該是可控的，”澳新銀行新西蘭首席經濟學家莎倫·佐爾納表示，“不會出現大量賣家被迫接受當日任何報價的情況。”

然而，市場放緩的影響仍將顯現。

在2020至2021年房價上漲45%的新西蘭，6月房屋中位價較2021年11月92.5萬新西蘭元（約合56.55萬美元）的峯值下跌約8%。

這一逆轉發生在新西蘭央行於10月開始上調基準利率，且貸款機構收緊借貸標準之後。

新西蘭懷卡託乳業區企業主阿西夫·阿巴斯·邁赫迪表示，他的一套三室兩衞聯排別墅已掛牌四個月未能售出。最初要價73萬新西蘭元（約合45萬美元），後降至68萬新西蘭元（約合41.9萬美元），但他不願進一步降價。

“如果68萬還賣不掉，我可能得撤牌了，”邁赫迪説。

致信 傑森·道格拉斯 [email protected]、保羅·維埃拉 [email protected] 和斯蒂芬·賴特 [email protected]

本文發表於2022年7月19日印刷版，標題為《全球樓市熱潮隨央行加息而降温》。