《華爾街日報》：唯一還能獲得3%房貸的地方——你的家人

當前30年期貸款的平均抵押利率接近6%，而一些幸運的購房者卻能以半價利率獲得貸款。他們的秘訣是什麼？他們選擇向家庭成員而非銀行借款。

全國家庭抵押貸款公司首席執行官蒂莫西·伯克表示，家庭援助傳統上以現金首付形式出現，但如今商業抵押貸款利率上升、租金飛漲和房價高企正促使更多人轉向家人尋求抵押貸款支持。該公司專門協助家庭建立私人抵押貸款並追蹤還款。伯克指出，這類貸款通常涉及富裕父母借錢給成年子女購買首套房，但祖父母也會借款給孫輩、叔伯姑姨借給侄甥，兄弟姐妹之間也會互相借貸。

對於有經濟能力的人，為何不直接贈予資金？金融專家解釋，部分富裕父母不願直接資助成年子女，更傾向於讓他們在優惠的家庭內部條款下獲得有抵押的貸款。此外，大額贈予可能引發税務問題。

美國國税局長期設定家庭成員間貸款的最低利率，以防止人們將贈予繼承人的財產偽裝成低息或無息貸款。該利率每月根據債券收益率調整，與借款人信用評分無關。這意味着子女支付的利息低於商業貸款，而父母獲得的利息高於儲蓄賬户收益。7月份數據顯示：3年期以下貸款利率為2.37%，3-9年期為2.99%，9年以上為3.22%。（8月短期利率為2.88%，中期3.15%，長期3.35%。）

“我們比以往任何時候都更忙，”伯克先生説。他表示，自2010年以來，他的公司已經完成了超過10億美元的家族內部貸款，違約率不到1%。在大多數情況下，沒有銀行融資，只有父母提供的資金。在某些情況下，成年子女會為部分購房款獲得商業貸款，再加上一筆家庭二次貸款來補足差額。

“這種貸款的價值主張在於財富保全和財富轉移。這是為了把錢留在家族內部，”伯克先生説。

許多家庭會進行非正式貸款，既沒有貸款合同，也沒有記錄抵押貸款。這些無文件、無擔保的貸款如果在條款上出現分歧，可能會引發税務和其他問題。美國國税局不追蹤家庭貸款，無論是非正式還是正式的，但可以在審計時對其有效性提出質疑。

伯克先生説，家庭貸款通常出現在20多歲或30歲出頭的成年子女已經定居在一個不錯的居住地，並且有好的工作，但租金很高的情況下。

萊斯利和布萊斯·卡里格（左）已經分別借給他們的三個孩子錢來購買房屋。照片：布萊斯·卡里格“這些錢正在打水漂。我怎麼能幫你把這些錢變成資產？”71歲的退休首席運營官兼韋爾度假村公司總裁布萊斯·卡里格記得他依次對他的三個孩子這樣説。

卡里格先生和他的妻子萊斯利，一位65歲的退休蹄鐵匠，是連續貸款人。

三月，他們幫助31歲的小兒子科林——懷俄明州傑克遜霍爾藍獅餐廳的侍者——在市中心購買了一套價值60.5萬美元的公寓。他從與室友合租、月租1800美元且存在黴菌問題的地下室，升級為一間採用穀倉木板裝飾的單卧室公寓，並獲得了2.14%利率的30年期貸款（2022年3月家庭內部最低貸款利率）。如今他每月住房支出為1500美元，包含税費和公寓管理費。

2017年，卡里格夫婦曾幫助34歲的大兒子摩根——傑克遜霍爾山地度假區的壓雪車司機——在當地購置聯排別墅。2020年，他們又協助33歲的建築師女兒艾弗裏以63.5萬美元買下加州長灘一棟1925年建、面積912平方英尺的西班牙式平房（Zillow當前估值79.5萬美元，印證了家庭貸款助力資產增值的作用）。

“我們本可以直接贈予資金，但認為他們應當承擔正常的房貸責任，“卡里格先生表示，並強調需根據子女負擔能力來安排，“既要保持真實性，又不能讓他們不堪重負。“為此他為三個孩子提供了均等的首付，對兩個兒子則採取部分產權共有方式。

“我們得以自主決定人生方向，“艾弗裏·卡里格説，“當我發現這處房子時，每一寸都令我傾心。在市場開始瘋狂時，家庭貸款給了我競爭優勢。賣家當時只考慮穩妥的交易方案。”

聽起來複雜？卡里格家族通過"全國家庭抵押貸款"機構設立貸款，第三方服務商負責文件處理及租金收取等事宜。

“你不需要打電話給孩子問‘你的還款呢？’”卡里格先生説。居住在科羅拉多州斯廷博特斯普林斯的卡里格夫婦，每月8號會收到一筆4503美元的固定入賬。“我們幾乎把這筆錢視為我們的年金。”卡里格先生表示。

如果您認為家庭內部貸款適合您的家庭，以下是一些建議。

從財務規劃檢查開始

新奧爾良認證財務規劃師H·裘德·佈德羅指出，父母都希望幫助子女，但存在過度資助的風險。

當一對夫婦表示想幫助從事教師和護士職業的女兒們在科羅拉多州購買價值約50萬美元的房產時，佈德羅先生首先更新了他們的退休計劃，證明即使從投資組合中提取全部貸款金額，財務規劃仍然可行。“您不能危及自己的退休生活。”佈德羅先生強調。

此外，佈德羅建議父母需考慮資金來源及税務影響，避免從退休賬户取款可能產生的罰金。

將貸款正式化

根據美國國税局默認規定，貸款金額超過1萬美元時，父母必須收取利息。貸款協議應明確借款金額、利率和期限，並約定子女違約時的處理方式——包括修改貸款條款、取得房屋所有權或啓動止贖程序。

“關鍵在於妥善構建協議，將其視為一筆真實貸款，”明尼蘇達州伊代納的認證財務規劃師格雷格·普羅科普表示。他最近協助一對夫婦為女兒設立貸款，用於購買紐約市一套價值250萬美元的公寓。女兒用從叔叔那裏繼承的資金支付了20%的首付，父母則將款項直接匯至房產交割公司。“快速交割的報價讓她脱穎而出，”他説道。

普羅科普先生指出，通過文件記錄和還款流程使貸款合法化，證明這是真實的市場交易行為，能避免國税局質疑。若交易帶有贈與性質，國税局可能將貸款重新歸類為贈與，從而引發贈與税或遺產税賬單。父母需向子女簽發國税局1098表格，列明已支付的利息金額。同時父母必須在納税申報時提交對應的國税局1099-INT表格，將收取的利息申報為收入。

在地方政府部門將貸款登記為房產抵押能帶來更多好處。若子女在聯邦税表中選擇逐項扣除，可對最高75萬美元債務申請抵押貸款利息抵扣。伯克先生還表示，當借款人為子女及其新婚配偶時，家庭內部貸款可起到類似保險的作用——若當初是贈與行為，家庭將無法追回資金；而抵押貸款形式則能對房產享有留置權。

贈送首付款

父母可以結合使用贈與和貸款方式。根據2022年規定，個人可利用年度贈與税免税額向任意人數贈與最高16,000美元。若2022年向單一人贈與超過16,000美元，則需申報贈與税表IRS 709表。夫妻可拆分贈與額度，即每對夫婦可給予每個孩子32,000美元——另可再給每個孩子的伴侶32,000美元。超出該額度的贈與將計入個人贈與税或遺產税免税額——2022年為1,206萬美元，因此除非贈與總額超過該數額，否則無需納税。

若子女無力償還怎麼辦？未來幾年中，父母可在年度贈與税免税額範圍內追加現金贈與，以增強子女資產。或父母可將還款延遲至貸款期末。

免除貸款債務

普羅科普先生指出，父母最終可免除貸款債務，使其轉化為贈與。超出16,000美元免税額的免除金額將計入每位父母1,206萬美元的終身贈與及遺產税免税額。若美國國税局利率下降，子女可與家人重新協商貸款條件，如同商業貸款般操作。部分顧問建議抓住每次重貸機會，但也有觀點認為國税局可能將利息節省部分視為重貸時的應税贈與。

考量家庭關係

多數父母會盡量平等分配資金和貸款。例如卡里格夫婦為三個子女提供了等額首付，並通過精細的遺產規劃確保貸款帶來的財務利益最終均等化。

在某些情況下，父母有理由借錢給一個孩子而不借給另一個。佈德羅先生去年諮詢的一個家庭案例中，父母提供貸款幫助女兒在密蘇里州聖路易斯購買了一套35萬美元的房子。她當時靠教師工資艱難撫養兩個孩子。

“這是一種既能幫助她，又能讓他們的資金獲得比原來更高回報的方式，“佈德羅先生説。

另一個在科技行業工作的女兒經濟寬裕，表示不需要幫助。提前討論此事可以避免日後的怨恨。“把話説開遠比悶在心裏好，“他説。

聯繫作者艾希莉·埃貝林，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年7月23日印刷版，標題為《將房貸留在家庭內部》