銀行借貸驟降 房地產交易放緩——《華爾街日報》

瑞吉地產於三月完成了對達拉斯市中心特拉梅爾·克勞大廈的收購。圖片來源：雷蒙德·博伊德/蓋蒂圖片社華爾街正在收緊對商業房地產行業的貸款閘門，這給交易活動和資產價值帶來了壓力。

銀行正在減少對寫字樓、購物中心等商業地產所有者及買家的貸款，並提高貸款利率。這一緊縮政策是對今年高通脹引發利率飆升的回應，同時也出於對經濟衰退可能導致違約率上升的擔憂。

數據公司Trepp Inc.高級董事總經理馬努斯·克蘭西表示：“銀行目前異常謹慎，他們不想措手不及。”

根據Trepp數據，今年第二季度銀行發行了206億美元房地產貸款支持證券，低於第一季度的290億美元。克蘭西指出，6月勞工部報告消費者價格指數大幅上漲後，市場情緒急轉直下，這表明"通脹問題不會輕易被遏制"。

6月份，銀行僅發行了36億美元商業地產證券（即抵押貸款債券），這類債券由向開發商提供的短期貸款支持，涉及物業重大升級或功能改造（如寫字樓改建酒店）。Trepp表示，這一數字不足2月份89億美元發行量的一半，屬於高風險類別證券。

商業地產高度依賴債務，因為大多數物業都採用高槓杆運作。去年利率處於歷史低位時，房產交易量創下歷史新高。

今年隨着通脹上升推高利率，交易量增長率持續下滑。數據公司MSCI顯示，第二季度投資者購買了1903億美元的商業地產，較2021年同期增長17%，但遠低於2021年第二季度150%的交易量增幅。

與此同時，今年第二季度交易數量降至約8500筆，較2021年同期下降22%。MSCI不動產團隊首席經濟學家吉姆·科斯特洛指出，這表明利率上升對小型交易的抑制作用更為明顯——這類交易數量遠超大宗高價交易。

“托萊多市或波基普西市的小型建築首當其衝，“科斯特洛表示，“這些交易在金融衝擊下最先萎縮。”

利率攀升同時擠壓了資產價值與交易量。房地產分析公司Green Street數據顯示，商業地產價格較3月峯值平均下跌5%。

Green Street常務董事戴夫·布拉格稱，房地產投資信託基金的股價目前較其持有資產淨值平均折價11%，表明股市投資者預期資產價值將進一步下跌。

“展望未來，我們認為價格存在持續下跌的風險，”他表示，“如果投資者認同我們的觀點，這可能是他們目前不願買入的原因之一。”

許多交易商仍保持活躍。例如，瑞傑地產（Regent Properties）首席執行官埃裏克·弗萊斯透露，該公司在3月完成達拉斯Trammell Crow中心收購後，正尋求收購其他陽光地帶辦公樓。

弗萊斯指出，貸款機構“比以往任何時候都更關注”優質資產和運營商。“如果貸款成本上升，我們必須將其納入考量，”他説。

但他補充道：“我們收購樓宇時，債務幾乎從不決定購買意向，它隻影響成交價格。”

歷史上，房地產價值快速下跌會抑制商業地產交易，因為買家選擇觀望而賣家拒絕降價。在過去的低迷期，銷售活動通常需要一年甚至更長時間才能恢復正常。

東橋證券（Eastdil Secured）董事總經理傑夫·斯科特認為，這次市場調整可能比往常更快。他指出一個跡象是“普遍存在”的重新定價現象——即那些在利率大幅上漲前與買家簽約的賣家，同意通過重新談判降低價格。

“試想：之前貸款利率在2%左右低位，現在升至5%區間，”他解釋道，“這只是數學問題，並非有人蓄意牟利。”

部分大型機構正開始籌集資金儲備，以把握未來市場錯配機遇。例如，黑石集團即將完成其規模創紀錄的新房地產基金募集工作，這很可能成為同類基金中最大的一隻。

在上週的財報電話會議上，黑石集團高管表示，該基金已獲得244億美元的承諾資金。黑石集團總裁喬納森·格雷表示，加上公司其他資金，新基金將使黑石集團擁有500億美元用於全球房地產交易。“在當前環境下，這是一個非常有利的位置。”

致信 彼得·格蘭特，郵箱：[email protected] 和麗貝卡·皮喬託，郵箱：[email protected]

刊登於2022年7月27日印刷版，標題為《貸款收緊限制商業房地產交易》。