博伊西房市在疫情期間曾一度繁榮，如今正迅速降温 - 《華爾街日報》

愛達荷州博伊西——在疫情推動的房地產熱潮中，博伊西成為美國最熱門的"Zoom城鎮"之一，這些社區因遠程工作者的湧入而人口激增。

如今，這座愛達荷州首府周邊的房地產熱潮已戛然而止。購房者正因創紀錄的高房價和上月觸及13年新高的抵押貸款利率卻步。根據經紀公司Redfin集團數據，6月份博伊西都會區61%的掛牌房源降價，在調查的97個都會區中比例最高。去年供不應求的建築商如今正在縮減施工規模。

曾讓博伊西地區極具吸引力的因素——如相對可負擔的房價和較少的防疫限制——如今隨着房價攀升和企業召回員工到崗，已不再那麼誘人。

當4月平均抵押貸款利率飆升至5%以上時，“就像有人突然關掉了電燈開關，“Redfin博伊西房產經紀人肖娜·彭德爾頓説，“買家瞬間從地球上消失了。”

博伊西的降温反映了全美房地產市場的現狀。在持續兩年需求激增引發15年來最大房地產熱潮後，銷售活動正在降温，市場上待售房屋增多。

美國成屋銷售已連續五個月下滑。消費者擔憂抵押貸款利率持續上升，而通脹和股市下跌又壓縮了購房預算。美聯儲官員週三一致同意實施今年第四次加息。

在房地產熱潮初期吸引外州買家的部分都會區如今降温最快。Redfin數據顯示，六月房價下調幅度僅次於博伊西的都會區包括丹佛、鹽湖城和華盛頓州塔科馬。

全美待售房屋供應量正在攀升，但仍低於疫情前水平。博伊西地區房地產經紀人協會數據顯示，包含博伊西在內的艾達縣，六月獨棟現房庫存同比激增179%。當地房地產團體稱，德克薩斯州奧斯汀地區六月活躍掛牌量同比增長218%，鳳凰城地區活躍庫存則增長156%。

“太多買家無法負擔當前市場房價，“牛津經濟研究院首席美國經濟學家南希·範登·霍滕表示，該機構將博伊西列為第一季度全美住房可負擔性最差市場，“部分市場過熱程度遠超其他地區，我認為不能排除這些區域出現房價下跌的可能性。”

範登·霍滕預計全美範圍內將出現房價增速放緩而非下跌。《華爾街日報》/Realtor.com新興住房市場指數顯示，近幾個月來，部分經濟實惠的小型市場仍持續吸引購房者。

根據佛羅里達大西洋大學與佛羅里達國際大學研究人員對100個市場的分析，六月博伊西是全美房價高估最嚴重的市場。分析指出，相對於長期價格趨勢，博伊西地區房價被高估了69%。

加布裏埃爾和布里安娜·奧萊利原本渴望在博伊西購房，現已暫緩尋房計劃。圖片來源：布里安娜·奧萊利就在幾個月前還迫切想在博伊西買房的加布裏埃爾和布里安娜·奧萊利夫婦，如今已暫停了購房計劃。這對居住在俄亥俄州代頓市的夫婦今年早些時候三次競購博伊西房產均未成功。到五月初，由於房價仍處高位且貸款利率快速攀升，他們決定暫緩購房。為配合奧萊利先生的新工作，他們計劃八月遷往博伊西，預計在搬遷後6至12個月內重啓看房。

“我們認為當地房價將持續下跌一段時間，“29歲的土木工程師奧萊利先生表示。

博伊西地區房價增速雖已放緩，但仍保持強勁。據博伊西地區房地產經紀人協會數據，埃達縣六月現房銷售中位數價格同比上漲11.5%，而2021年五月的同比漲幅曾高達48.9%。

市場觀察人士預測博伊西區域房價將從峯值回落至少10%。在房價飆升時期主要建造豪華大宅的開發商，現正計劃轉向更小户型的住宅設計。

“市場確實過熱了，“當地最大建築商CBH Homes總裁科裏·巴頓坦言，“現在正逐步迴歸博伊西原有的市場常態。”

CBH Homes公司總裁科裏·巴頓表示，博伊西的房地產熱潮"走得太遠了”。早在疫情前，博伊西地區的人口就持續增長。2007-09年經濟衰退後沉寂多年，2016年起當週邊州居民發現博伊西生活成本低廉得多時，房價開始攀升。過去兩年遠程辦公和其他州的防疫限制措施更使這種人口遷入現象加速。

鄰近梅里迪安市的建築商Brighton Corp.老闆大衞·特恩布爾稱，疫情暴發時公司售樓處關閉了約八週。“重啓營業後我們完全應接不暇，“他説，“所有掛牌房源幾天內售罄，還出現競價戰。博伊西從未見過這種場面，簡直是加州式的瘋狂。”

搶購潮使得埃達縣現成獨棟住宅的中位售價在5月飆升至586,750美元峯值——較三年前上漲79%，比全美同類價格高出44%。根據抵押貸款金融公司房地美數據，愛達荷州去年房價漲幅領跑全美。

西南愛達荷社區規劃協會估算，2020至2022年間埃達縣與相鄰的峽谷縣人口增長7.8%至約78.2萬。人口普查局數據顯示，截至2021年7月，博伊西三大郊區梅里迪安、考德威爾和楠帕均位列全美大型城市增速前15強。

第五代博伊西人、房地產開發商克萊·卡利回憶，這裏曾安靜到1980年代居民會穿印有"博伊西夜景"黑矩形圖案的T恤。如今當地人卻抱怨交通擁堵和停車位不足。

“這曾是個無人知曉的秘密，但現在人盡皆知了，”博伊西的醫生勞拉·麥克喬治説道。她表示，現在去餐館吃飯更難了，在市中心街道上也看不到熟悉的面孔。她還擔心房價上漲速度遠超當地工資水平。

“我女兒想當老師，一直希望回到這裏生活，但我認為她負擔不起這裏的房價，”她説。

深海潛水者樂隊在博伊西市中心的一場活動中為大批觀眾表演。夏季在博伊西河上漂流是流行的消暑方式。根據全美住宅建築商協會的數據，今年第一季度，博伊西都市區售出的新舊住宅中，約有26%是收入達到當地家庭收入中位數87,500美元的家庭負擔得起的。這一比例低於2012年第一季度80%的可負擔住宅比例。該估算基於30年期固定利率抵押貸款和10%的首付。

房地產經紀人表示， affordability的下降和普遍的經濟不確定性使許多買家持觀望態度。與此同時，賣家正掛牌出售房屋，以趁高價未落時獲利。

房地產經紀人希拉·史密斯稱，近年來搬到博伊西的一些人現在正搬回原籍，因為他們需要重返線下辦公、希望離家人更近，或發現户外生活方式不如預期那般喜歡。一些不滿博伊西過度發展的老居民正遷往更實惠的地區，投資者也在套現離場。

“這是新冠疫情效應的逆轉，”史密斯女士表示。

麥克喬治女士和丈夫弗蘭克·邁納於六月初將他們在博伊西的房屋掛牌出售。幾位買家看過房但無人出價，周邊房屋也紛紛上市。這對希望在該地區換小房子的夫婦將售價從168萬美元降至158萬美元。

由於買家稀少，勞拉·麥克喬治夫婦將博伊西住宅降價10萬美元。“我覺得必須沉住氣耐心等待，”麥克喬治女士説，“作為賣家我固然想成交，但市場適度回調對社區是好事。”

住房市場研究公司Zonda諮詢高級副總裁埃裏克·艾倫指出，相比一年前，博伊西地區建築商的新開工項目正在減少，部分開發商正通過降價和優惠吸引買家。

CBH Homes公司去年平均售價約為50萬美元，較疫情前的35萬美元大幅上漲。巴頓先生表示預計將恢復至疫情前價位，以更匹配當地收入水平。

“因疫情而迫切搬遷的客户羣已基本消耗殆盡，”他説，“我們必須穩妥地回落到30萬美元區間。”

包括房產經紀人在內的許多博伊西居民對市場降温表示歡迎。博伊西州立大學11月調查顯示，約82%被稱為"寶藏谷"的大博伊西地區居民認為該地區發展過快，該比例較2016年的45%顯著上升。在愛達荷州居住超過十年的受訪者更傾向於認為寶藏谷發展速度過快。

博伊西州立大學經濟學教授薩米婭·伊斯蘭表示，當地僱主難以招到工人，因為員工負擔不起住房。一些房主的房產税隨着房價上漲而攀升。部分人感到被困在現有房屋中，擔心出售後無法以當前價格購置同等住宅。

“為了本地經濟穩定，我認為市場適度回調未必是壞事，“伊斯蘭教授説，“事實上，我覺得這完全有必要。”

44歲的自營業主塔尼婭·薩維奇在二月份開始尋找她的首套住房，預算為40萬美元。她經過多年儲蓄並提高了信用評分，對房東不斷漲租感到厭倦。

薩維奇沒有足夠現金參與競價戰。但到五月份市場趨於平穩，博伊西河綠道附近一套兩居室賣家接受了她的39.5萬美元報價，並同意支付1萬美元交易費用。

然而從看房到六月成交期間，薩維奇的房貸利率從3%升至5%以上，導致月供超出預期。

“我感覺自己是在博伊西市場頂峯入市，所以競爭者較少，“她説，“但我不得不支付比預期更高的價格。”

首次購房者塔尼婭·薩維奇獲得了賣家提供的1萬美元交易費用補貼。寫信給Nicole Friedman，郵箱：[email protected]

刊登於2022年7月28日印刷版，標題為《熱門“Zoom小鎮”開始降温》。