大城市如何吸引我們（再次）居住？——《華爾街日報》

圖片來源：詹姆斯·斯坦伯格1948年，E·B·懷特曾寫道，除非願意碰運氣，否則沒人應該來紐約市生活。對於紐約和美國其他大城市來説，要想在疫情掏空後重振旗鼓，就需要湧入一批願意碰運氣的人。成功可能會徹底改變它們，但失敗可能會讓它們嚴重受挫。

2020年初疫情首次來襲時，美國大城市人去樓空，越靠近市中心——無論你稱之為中城、市中心還是金融區——看起來就越空蕩。可以選擇在家工作的人搬到了郊區甚至更遠的地方，即使對新冠的擔憂有所緩解，許多人只是偶爾進城。美國人口普查局的數據顯示，近7000萬人每週至少在家工作一次，大城市的辦公室空置率居高不下。

不再每天去辦公室上班降低了住在辦公室附近的吸引力。布魯金斯學會對人口普查數據的分析顯示，從2020年7月到2021年7月，48個城市核心縣中有42個（包括達拉斯和邁阿密-戴德等陽光地帶地區）人口減少。美國郵政總局的地址變更統計數據表明，人口從城市中心轉移的趨勢仍在持續。租金和房價也是如此，斯坦福大學經濟學家阿爾瓊·拉馬尼和尼古拉斯·布魯姆發現，主要大都市郊區的租金和房價漲幅遠高於靠近城市商業區的地區。

仍有希望的是，更多人最終會開始更頻繁地來到辦公室，從而提振市中心經濟，並幫助市中心生活重獲部分吸引力。但隨着混合工作安排的持續存在，許多城市可能正進入一個危險的時期。對於那些通勤時間長的大城市來説，情況更為嚴峻，因為與規模較小的城市相比，前往辦公室更為繁重，而空心化效應並不那麼明顯。在紐約和舊金山等地，情況更為嚴重，因為許多人從事科技和金融等領域的工作，這些領域更有可能選擇在家工作，而在邁阿密等地則不然。

上班族是市中心企業的主要收入來源。如果人們只來工作一半時間，他們可能只會花費一半的錢。辦公樓也面臨困境。到目前為止，許多辦公樓仍然保留着租户，因為企業仍然不知道員工最終會多久來一次，為混合工作安排優化空間仍在進行中（每個人都想在週二來，沒人想在週五來），而且自疫情開始以來，許多租約尚未到期續簽。

對城市來説，危險在於人口流失、市中心消費減少和辦公樓佔用率下降所帶來的財政壓力最終會滾雪球般擴大。為了彌補商業和住宅税收的損失，城市可能需要削減服務或提高税收——這兩者都可能使它們成為不那麼吸引人的居住地。可以想象，一些城市可能會進入類似於20世紀60年代和70年代的環境，當時底特律、聖路易斯和克利夫蘭等地製造業工作崗位的流失引發了城市人口外流，加上種族矛盾的加劇，使這些城市變得越來越不適合居住。

紐約市——懷特先生1948年撰文時這裏還擁有逾百萬製造業工人——曾是受城市人口外流衝擊最嚴重的地區之一。從1980年代開始復甦的某些經驗或許能指明前進方向。比如如今價值數百萬美元的曼哈頓閣樓公寓，當年正是因服裝業等輕工業撤離而空置的廠房。辦公樓，尤其是低品質辦公樓，同樣可以改造成居住空間，緩解住房 affordability 問題。但儘管全美各地已有部分嘗試，目前成效依然有限。

紐約及波士頓、明尼阿波利斯等老城在1980年代復甦的更關鍵因素是人。哈佛大學經濟學家愛德華·格萊澤的研究顯示，與底特律等城市相比，教育水平更高的城市能更快轉向金融、專業服務等知識密集型產業。如果混合辦公模式持續削弱城市吸引力，那麼能吸引重視線下辦公與人際接觸羣體的城市將成為贏家。

事實上，疫情期間市中心人口流失更多源於遷入者減少而非居民外逃。密歇根理工大學教授裏歇爾·温克勒與博士生朱莉婭·彼得森的地址變更分析表明，疫情期間都會核心區遷入速度放緩，而農村地區（尤其是通常前往大城市的年輕羣體）遷出人數驟減。疫情導致的國際移民鋭減同樣造成衝擊，因為移民往往首選城市定居。

最理想的結果——可能需要時間來實現——是混合工作者的離開導致生活成本下降，從而吸引新居民進入城市中心。哈佛大學的格萊澤先生認為，這些城市可能會變得更像他小時候在20世紀70年代和80年代初所熟悉的曼哈頓——稍微粗獷一些，但（人們希望）不會有那麼多搶劫案。

“你可能會看到更年輕、更有拼勁的公司和更年輕、更有拼勁的人，”他説。其中一些人可能會遇到一些好運氣。

聯繫賈斯汀·拉哈特，郵箱：[email protected]

更正與補充

本文中的房價圖表以2020年2月為基準。圖表早期版本錯誤地標註為以2022年2月為基準。（已於8月14日更正）

刊登於2022年7月30日的印刷版，標題為《我們空蕩蕩的市中心的未來》。