洛杉磯購物中心展現實體零售實力 - 《華爾街日報》

加利福尼亞州林伍德市——美食廣場的空調壞了。停車場地面開裂。一年多來，墨西哥廣場購物中心一直在破產法庭保護下運營。

但在最近的一個週日，眾多家庭湧向這座位於洛杉磯市中心以南約15英里、面積達40萬平方英尺的購物中心。孩子們乘坐着户外旋轉木馬， shoppers在中心"kiosco"（墨西哥廣場常見的涼亭式建築）附近的長椅陰涼處休息。

四十年前從墨西哥託雷翁市移居美國的退休機械操作員赫拉爾多·維森特·巴迪略幾乎每天都來這裏購買平價水果並享用正宗墨西哥美食。作為洛杉磯運動隊的粉絲，他特別自豪地展示着在這個購物中心分期付款買到的道奇隊和湖人隊夾克。

“墨西哥廣場就像是洛杉磯城裏的一小塊墨西哥，“64歲的巴迪略先生説，“一小塊心靈故土。”

隨着美國逐漸走出疫情陰霾，墨西哥廣場等購物中心的高客流量成為零售業的意外之喜。曾經依賴網購的消費者正重返實體店，尤其是那些能提供線上無法獲得體驗的場所。

投資者已注意到這一趨勢。據數據公司MSCI統計，今年第二季度全美售出900多座購物中心，總成交額達166億美元，約為去年同期的兩倍。這一增長尤為引人注目，因為受利率上升和經濟衰退擔憂影響，當季整體商業地產銷售增速實際有所放緩

“大量[消費]正在重新湧向實體店，”MSCI不動產團隊首席經濟學家吉姆·科斯特洛表示。

儘管墨西哥廣場購物中心外觀陳舊，但近期其停車場仍一位難求。上季度美國最大零售地產交易中，私募機構Sterling Organization以近1.65億美元通過破產拍賣購得墨西哥廣場。分析師指出，考慮到該物業曾陷入經營困境且三大主力租户（Food 4 Less超市、Rite Aid藥店和兒童派對中心Chuck E. Cheese）租約將於明年到期，每平方英尺407美元的收購價仍屬合理。

“這處資產與當地社區人口結構高度契合，”數據公司CoStar集團全美零售分析總監布蘭登·塞維奇表示，“但從純交易結構看，買方顯然需要為這個價格提供充分依據。”

Sterling首席執行官布萊恩·科索伊稱，這家總部位於佛羅里達州的房企認為墨西哥廣場完全物有所值，包括後續數百萬美元的改造投入。據其測算，該購物中心三英里半徑內居住着近40萬居民，其中多數為拉丁裔。

“若以五到七年的收入增長潛力衡量，我們的收購價非常划算，”科索伊表示。

目前該購物中心空置率為13%，但科索伊認為空置和租約到期實為優勢——許多現有租户租金低於市場水平。Sterling計劃通過將表現良好租户的租金提升至市場價，並引入全國性零售商來提升收益。

“從我們的角度來看，這塊資產潛力巨大，未來將創造可觀價值，”科索伊先生表示。

墨西哥廣場購物中心建於1970年代，最初是傳統購物中心，後在2000年代初由加州M&D地產公司重新開發，以吸引當地拉丁裔人羣。其官網顯示，建築風格融合了瓜達拉哈拉、墨西哥城和瓦哈卡等墨西哥城市的特色。

由於前業主Plamex投資公司拖欠1.06億美元優先貸款和1400萬美元夾層貸款，夾層貸款方啓動止贖程序，該購物中心於去年進入破產。前業主在法庭文件中稱，疫情導致的經營中斷使許多租户無力支付租金，致使他們無法償還債務。

購物中心最受歡迎的"梅爾卡多"集市仿照墨西哥傳統市場建造，近200個攤位銷售食品、彩飾陶罐、服裝和運動器材等商品。雖然吊扇不斷攪動空氣，但近日站在攤位後的農產品攤主何塞·古鐵雷斯仍在擦拭額頭的汗水。他表示若空調正常運轉，蔬果保鮮期會更長。

疫情前，前業主曾組織世界盃觀賽派對、墨西哥拳擊明星見面會等活動。2016年，當時民主黨總統候選人希拉里·克林頓還在此舉行競選集會。

多數商户表示熟悉並喜歡前業主，希望新管理層能重啓這類活動。雖然公共休閒區和食品攤位人氣旺盛，但多家服裝及其他零售店主表示銷售額仍未恢復至疫情前水平。

社區倡導者表示，他們希望租金上漲不會迫使本地小企業遷出。位於洛杉磯的社區發展金融機構及非營利組織"Inclusive Action for the City"的政策助理普林斯·奧塞姆温吉表示，梅爾卡多市場的商户可能特別容易受到搬遷影響。

科索伊先生稱目前沒有改變梅爾卡多市場的計劃，但補充道：“我們首先要做的是全面瞭解運營情況，以便評估改進機會。”

該商場銷售諸如皮納塔和墨西哥及中美洲特色食品等商品。致信聯繫凱特·金，郵箱：[email protected]

刊載於2022年8月3日印刷版，標題為《購物中心展現零售商店韌性》。