中國房地產泡沫破裂加劇北京經濟困境——《華爾街日報》

中國房地產泡沫的破裂正危及世界第二大經濟體，其影響可能持續多年。

中國房地產開發商數據和官方統計顯示，在長期上漲後，許多城市房價開始下跌。據行業數據提供商克而瑞統計，全國最大開發商的新房銷售額已連續13個月同比下滑。

數百萬購房者已付款的"預售"房產仍處於爛尾狀態，導致部分買家威脅要斷供房貸。分析師估算，若樓盤無法交付，購房者可能拒還的房貸總額高達3700億美元。但他們表示多數中資銀行應能消化損失，不太可能引發金融危機。

更大的風險在於對中國經濟的衝擊。美國銀行研究分析師在上月報告中指出，由於開發商資金問題，2020-2021年預售房屋中約9%面臨逾期交付風險，涉及約240萬户家庭。

分析師寫道：“這類事件若不加控制任其蔓延，可能在二十大召開前夕打擊市場信心、衝擊房地產銷售與投資、拖累經濟增長並引發社會不穩定。“這場備受關注的會議預計將確立習近平主席史無前例的第三個任期。

中國第二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長0.4%，這是自新冠疫情開始以來最差的經濟表現。雖然經濟放緩很大程度上與疫情防控封鎖措施有關，但房地產行業7%的萎縮也是造成產出疲軟的原因之一。

經濟學家表示，這種衝擊正從建築材料蔓延到房地產服務等多個行業，並導致銀行貸款損失不斷累積，短期內難以修復。

在中國整體經濟放緩拖累個人收入和資產價值之際，房地產低迷也在打擊消費者信心。投行法國外貿銀行(Natixis)亞太區首席經濟學家艾西亞·加西亞-埃雷羅(Alicia García-Herrero)表示：“經濟前景、消費者情緒以及人們對未來的看法已經改變。我不認為這是一場危機，就像有些人所説的那樣。但這是中國經濟將減速背後的又一個重要原因。”

中國房地產行業的信貸壓力尚未蔓延至全球市場，不過根據彭博(Bloomberg)和巴克萊研究(Barclays Research)的數據，由於違約和價格大幅下跌，國際投資者在中國開發商美元債券上已遭受約1000億美元的損失。

中國商業銀行在確認和報告房地產不良貸款方面行動遲緩，但許多銀行已減少了對房地產行業的放貸。面向開發商的土地銷售也大幅下滑，切斷了地方政府的一個主要收入來源，並預示着未來幾年推出的新房地產項目將大幅減少。

“我們從未見過中國房地產市場規模如此之大、程度如此嚴重的放緩，”紐約研究公司榮鼎集團中國市場經濟研究主管洛根·賴特表示。他説，中國政府幾乎無法扭轉局面，抵消房地產低迷對經濟的影響。

房地產狂熱

中國房地產市場的低迷可以追溯到政府近年來為給房地產狂熱降温所做的努力，政府試圖消除其認為的泡沫，這種泡沫可能導致許多人買不起房。2020年，監管機構對開發商的借貸進行了限制，導致銀行和其他貸款機構撤回資金，許多開發商因此面臨信貸緊縮。

包括房地產巨頭中國恒大集團在內的30多家開發商此後都出現了國際債務違約。隨着購房者意識到開發商的財務困境，這些開發商在中國大陸的公寓銷售大幅下滑。亞洲美元債券市場幾乎已經切斷了對中國開發商的信貸，更多的違約可能即將發生。

中國房地產行業此前也曾經歷過低迷，比如2013年和2014年，當時房價下跌，銷售和房地產投資放緩。許多開發商的收入下降，一些開發商因大量未售出房屋庫存而苦苦掙扎數月，但他們並未失去融資渠道。

在隨後的幾年裏，房價恢復了上漲趨勢，而開發商則連續多年創下銷售紀錄。哈佛大學的肯尼斯·羅格夫和國際貨幣基金組織的楊元辰在他們2020年研究論文的更新中估計，2018年房地產及相關行業約佔中國GDP的26%。他們表示，近年來這一數字一直相當穩定。

最新的市場低迷部分源於多年來中國開發商被證實存在過度建設和過度借貸的問題。

六安市的一處住宅區。圖片來源：RAUL ARIANO for The Wall Street Journal一個主要的痛苦來源是預售收入的減少。過去十年中，中國約80%的新房銷售是部分建成的房產，開發商承諾在一到三年內交付。這些預售所得成為開發商最大的資金來源，他們依賴未完工公寓的持續銷售來滿足即時資金需求。

地方政府通過向開發商發放預售許可證助長了這種做法，即使項目僅完成了計劃建設的25%。開發商可以按全價出售公寓，而買家在許多情況下支付約30%的首付，並申請抵押貸款支付剩餘款項。

這些資金被存入托管賬户用於支付建設費用，但定義寬鬆的規則讓許多開發商在建築完工前就能提取現金。當開發商預售收入下降且貸款更難獲得時，問題開始出現，去年他們開始出現現金短缺，難以償還債務。

去年，當恒大開始搖搖欲墜，其股票和債券價值暴跌時，最近在中國江西省景德鎮市購買其開發項目公寓的人們開始擔憂。

這家房地產巨頭在2021年初預售了名為恒大龍庭的14棟樓項目，承諾於2023年向購房者交付房屋。據一位自稱在該項目購房的景德鎮居民透露，在數百人開始償還房貸幾個月後，購房者發現施工進度放緩，工地工人從之前的數百人減少到僅剩幾十人。

根據眾多購房者聯名簽署的公開信，2021年5月項目工地已完全停工。信中稱施工於當年10月下旬恢復，但今年6月再次全面停滯。

6月30日，業主們發出聯名信，聲明若10月20日前未能復工將集體停貸。這封在中國社交媒體廣泛傳播的公開信，引發了其他爛尾樓項目購房者的類似行動。

根據景德鎮居民提供的現場視頻，上月部分購房者再次前往市政府請願，要求制定明確的交房方案。他表示警方帶走了三人，隨後政府向業主承諾項目將於明年年底前交付。

恒大集團和當地政府未回應置評請求。

停貸風波

在北方約500英里外的鄭州，數十個爛尾項目（包括恒大及其他開發商）的購房者也組成聯盟，同樣以停止還貸作為抗議手段。

如同中國各地的許多城市一樣，快速城市化使鄭州從工業重鎮蜕變為大都市。房地產業隨之騰飛，充足的土地供應和開發商紛紛推出並銷售住宅項目，這些項目的藍圖中包含游泳池、溜冰場、景觀花園和購物中心。

據數據提供商Wind統計，2018至2020年間，鄭州以年度住宅銷售面積位列中國城市第二，住宅平均售價飆升了40%。

2021年7月，強降雨導致鄭州發生嚴重洪災。次月又遭遇新冠疫情封控。多位鄭州受影響購房者表示，隨後多家資金緊張的開發商項目施工進度放緩或停滯。鄭州市房管局數據顯示，2021年該市新房銷量較2020年下降30%。

在市政府監管的在線留言板上，投訴不斷堆積，許多人哀嘆無法從開發商或政府官員處獲得答覆。

上月，當鄭州購房者獲悉景德鎮恒大項目發生斷供抗議後，他們效仿此舉以向當地政府和開發商施壓，要求復工。房地產數據提供商克而瑞數據顯示，鄭州超30個項目的購房者表示擬停止償還房貸——這一數量居全國城市之首。

該市政府上週表示，將設立一個房地產紓困基金來解決這些問題，並稱該基金將“解決開發商資金鍊斷裂的燃眉之急，緩解因購房者斷供和住房項目停工引發的社會問題及潛在系統性金融風險，提振市場信心。”

政府表示，該基金初期將由政府出資相當於15億美元，後續可能從國有企業和金融機構獲得更多資金。

這場斷供潮——在中國審查機構刪除許多相關社交媒體帖子之前已蔓延至300多個房地產項目——引發了人們對中國銀行業穩定性的擔憂。根據央行數據，今年3月底，中國金融機構報告的個人住房貸款未償還總額相當於5.8萬億美元。

10月，六安在建的恒大童世界項目。圖片來源：RAUL ARIANO for The Wall Street Journal中央政策制定者避免對房地產行業進行大規模救助，重申“房子是用來住的，不是用來炒的”原則。他們轉而要求地方政府解決購房者的擔憂，並確保未完工的房地產項目完工。

除鄭州外，幾乎沒有城市説明他們打算如何解決這個問題。在最近的房貸抗議活動之前，許多城市政府已試圖通過降低首付、減少利率、提供現金補貼和取消限制人們購買多套住房的規定來幫助開發商重振銷售。

澳大利亞銀行集團ANZ的高級中國經濟學家Betty Wang表示，在缺乏高層政策制定者的明確指導的情況下，中國房地產行業將繼續萎縮一段時間。“市場已經硬着陸，“她補充説：“許多開發商來説，從這次低迷中恢復將非常困難。”

聯繫 Rebecca Feng，郵箱：[email protected] 和 Cao Li，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年8月12日的印刷版，標題為’房地產泡沫破裂加深中國困境’。