美國6月住房可負擔性創1989年以來最差紀錄——《華爾街日報》

6月份在美國購房的成本達到了三十多年來的最高水平，創紀錄的房價與飆升的抵押貸款利率形成了雙重壓力。

全美房地產經紀人協會週五表示，其住房可負擔性指數（該指數綜合考慮家庭收入、抵押貸款利率和現房銷售價格）在6月份降至98.5，這是自1989年6月（當時該指數為98.3）以來的最低水平。

現房銷售已連續五個月下滑。在此期間，利率急劇上升，而房價持續攀升，導致美國住房市場的可負擔性出現多年來最嚴重的惡化，將更多買家擠出市場。儘管交易量減少，但由於全美待售房屋數量仍低於歷史水平，房價較去年同期仍在上漲。

可負擔性的下降使得首次購房者尤其難以進入市場，無法通過這一美國中產階級積累財富的主要途徑實現置業。首次購房者通常需要攢夠首付，且無法通過出售之前的房產獲益。

最近幾周情況略有緩解。抵押貸款利率在6月創下13年新高，但此後小幅回落。據房地產經紀人稱，一些觀望的買家在7月和8月重新進入市場。

“值得慶幸的是，本輪週期中可負擔性最嚴峻的階段可能已經過去，”全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹表示，“近幾周抵押貸款利率趨於平穩，而持續的工資增長……正在縮小與房價漲幅之間的差距。”

根據全美房地產經紀人協會數據，過去三年全美現房價格飆升46%，疫情期間購房者對更大空間的追求是主要因素。儘管2020和2021年房貸利率降至歷史低點抵消了大部分漲幅，購房可負擔性仍相對較高。

隨着六月房貸利率從十三年高點回落，部分觀望買家於七八月重返市場。圖片來源：阿爾伯克基日報/Zuma Press房利美數據顯示，今年初以來抵押貸款利率從2021年底的3.1%攀升至本週5.22%。借貸成本上升部分源於美聯儲通過加息抑制通脹的激進政策。

住房經濟學家指出，疫情期間漲幅最猛的市場如愛達荷州博伊西、德州奧斯汀和鳳凰城，現在更可能出現價格回調。

經濟學家預計2023年全國房價增速將大幅放緩，部分機構預測同比小幅下跌。但部分專家表示，2007-09年經濟衰退後持續多年的新房建設低迷導致住房供應不足，這或將阻止房價大幅下滑。

“我們不會回到2019年的價格水平，”Zillow集團經濟學家妮可·巴肖表示，“即使房價開始小幅下跌，也不會以任何顯著方式影響可負擔性。”

與上次可負擔性如此之低時相比，如今抵押貸款利率更低，而房價和收入更高。根據全美房地產經紀人協會（NAR）數據，6月現房銷售中位價為42.33萬美元，平均抵押貸款利率為5.6%，家庭收入中位數為91,952美元。NAR稱，1989年6月現房銷售中位價為94,800美元，抵押貸款利率為10.6%，家庭收入中位數為34,128美元。

隨着可負擔性下降，消費者對房地產市場的情緒也惡化了。房利美7月調查顯示，認為當前是購房好時機的消費者比例從一年前的28%降至17%，認為當前是售房好時機的比例從75%降至67%。

菲比·烏爾伯格與男友合影，她6月以77.5萬美元購入加州納帕一處房產，5.75%的抵押貸款利率使其月供超出預期。圖片來源：卡羅爾·萊施克菲比·烏爾伯格是經歷價格衝擊的新晉業主之一。3月她開始在加州納帕選購首套房，當時眼見利率攀升，她擔心被市場拒之門外。兩次出價失敗後，抵押貸款利率劇烈波動使得鎖定借款利率異常困難。

她在6月發現一棟帶後院的三居室房屋時，“我直接出了價，甚至沒完全搞清楚月供會是多少，只希望一切順利，”她説。“這非常令人沮喪。”

厄爾伯格女士以77.5萬美元買下這棟房子，她表示5.75%的抵押貸款利率使她的月供比預期的要高。

“如果我再等幾個月，情況可能會有所不同，市場可能會稍微容易一些，”她説。但“無論如何，感覺還是很棒。”

今年春天抵押貸款利率的上升嚇退了一些買家，包括一些在利率較低時簽訂了購房合同的人。包括D.R. Horton公司和PulteGroup公司在內的多家大型住宅建築商在7月報告稱，截至6月30日的季度，他們的取消率較去年同期有所上升。兩家公司表示，他們已經能夠將這些房屋轉售給其他買家。

全美房地產經紀人協會表示，假設30年期固定利率抵押貸款和20%的首付，6月的典型月供從1月的1,297美元和2021年6月的1,265美元上升至1,944美元。

“以前人們會説，‘天哪，我想搬進去，買一套25萬或30萬美元的房子’——我們現在已經沒有這樣的市場了，”博伊西的房地產經紀人利西·畢曉普説。“可負擔性絕對發生了變化，這意味着我們的買家會減少。”

致信妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

出現在2022年8月13日的印刷版中，標題為“住房可負擔性創1989年以來最差水平”。