美國7月成屋銷售連續第六個月下降 - 《華爾街日報》

美國7月成屋銷量連續第六個月下滑，創下逾八年來最長連降紀錄，抵押貸款利率上升和待售房屋短缺正使這個一度火爆的市場降温。

全美房地產經紀人協會週四表示，經季節性因素調整後，7月成屋銷量環比下降5.9%，摺合成年率為481萬套。這是自2015年11月以來的最低銷售速度，不包括2020年春季與疫情相關的三個月下降。7月銷量較去年同期驟降20.2%。

銷量下降是此前繁榮的房地產市場陷入停滯的最新跡象。房屋建設也在枯竭，隨着更多買家持觀望態度，抵押貸款申請量正在下降。

“我們正處於房地產衰退中，“全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹表示。

他補充説，這傷害了潛在買家，同時使現有房主受益，他們中的許多人以較低的利率鎖定了抵押貸款，並看到自己的房屋價值飆升。

今年年初，房地產市場進入了約15年來最熱的階段。2020年年中左右限制放鬆後，疫情刺激了新的需求。許多購房者尋求更大的居家辦公空間，而隨着遠程辦公變得更加普遍，其他人則願意搬到離辦公室更遠的地方。接近歷史低點的抵押貸款利率為房價上漲火上澆油，整個美國的競購戰變得司空見慣。

現在，銷售正在放緩，在屢創新高之後，房價的持續上漲顯示出一些緩解的跡象。根據全美房地產經紀人協會的數據，成屋銷售價格中值從6月創紀錄的413,800美元降至403,800美元，這是自1月份以來的首次下降。

雖然7月份房價下跌並不罕見，但經濟學家一直在關注需求下滑之際價格壓力緩解的跡象。一些人預計，價格下跌可能會在年底前到來。

“隨着今年年底和明年初的臨近，我們將看到房價增速放緩，“全國保險公司的金融市場經濟學家斯科特·默裏表示。

他補充説，明年房價應該會更加穩定，“我認為這對房地產市場來説是個非常好的跡象，對通貨膨脹也是如此。”

經濟學家表示，較高的借貸利率已經讓市場降温不少。美聯儲一直在積極提高利率以抑制通貨膨脹，抵押貸款利率也因此攀升。

根據住房金融機構房地美的數據，本週30年期抵押貸款的平均利率為5.13%。這比上週略低，但仍遠高於一年前的2.86%。在今年之前，自2011年以來，抵押貸款利率從未超過5%。

高房價和利率上升的雙重影響，將購房 affordability 推至幾十年來的最低水平。全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示，現在進入房地產市場的人通常將收入的25%用於支付抵押貸款，高於疫情前的15%。

隨着抵押貸款成本的增加，房地產市場一直在失去動力。圖片來源：勞拉·麥克德莫特為《華爾街日報》拍攝問題的一部分在於市場上待售房屋不足，這意味着儘管房價高企，房屋在市場上停留的時間並不長。根據全美房地產經紀人協會(NAR)的數據，7月份售出房屋的中位時間為14天，與歷史最快速度持平。

NAR數據顯示，7月底市場上有131萬套待售房屋，較6月增長4.8%，表明市場可能開始鬆動。

“就在過去45天裏，市場完全變了樣，“北卡羅來納州羅利市的房地產經紀人昆汀·戴恩表示。他説，進入其經紀公司的新客户線索減少了一半，待售房屋庫存則有所增加。“我們明顯看到買家開始觀望了，“他説。

尼古拉斯和凱蒂·卡羅塞拉夫婦今年春天開始在費城郊區尋找購房。圖片來源：尼古拉斯·卡羅塞拉根據房地產經紀公司Redfin的數據，7月份近16%的購房協議在待定階段告吹，這是自2020年4月疫情擾亂市場以來的最高水平。Redfin表示，如果賣家不願重新議價或進行要求的維修，部分買家會選擇退出交易，另一些則因擔心潛在的經濟衰退而卻步。

尼古拉斯和凱蒂·卡羅塞拉夫婦今年春天開始在費城郊區看房，兩次出價都輸給了其他買家。卡羅塞拉先生説，6月份市場開始轉向。

“隨着抵押貸款利率持續攀升，突然間市場上似乎湧現了大量待售房屋，”他説。房屋開始在市場上停留更長時間，尤其是那些需要翻新的房子。“買家變得越來越挑剔，”他表示。

卡洛塞拉夫婦在六月份第三次出價被接受，比要價高出約3.3%。當他們七月份掛牌出售現有住宅時，成交價也略高於要價。

全美房地產經紀人協會數據顯示，七月首次購房者佔比從去年同期的30%降至29%。約24%的現房銷售為現金交易，高於去年同期的23%。

西部和南部地區現房銷售同比降幅最大，分別下降30.4%和19.6%。

本週其他指標也顯示房地產市場持續低迷。

全美住宅建築商協會本週稱，八月美國建築商信心指數連續第八個月下滑，創2020年5月以來新低。約五分之一受訪建築商表示過去一個月曾降價促銷。

抵押貸款銀行家協會週三數據顯示，上週抵押貸款申請量環比下降2.3%。

美國商務部本週表示，衡量住宅建設指標的房屋開工量七月環比下降9.6%。預示未來建築活動的住宅許可量下降1.3%。

商務部數據顯示，經季節調整後，私營部門住宅投資在第二季度按年率計算下降14%，導致當季整體經濟增長下滑0.9%。

科美利加銀行首席經濟學家比爾·亞當斯表示，他預計第三季度住宅投資將以16%的速度下降，目前正在進行中。

“住房已經從2020年和2021年的順風變成了經濟的一大逆風，”他説。

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寫信給 大衞·哈里森，郵箱：[email protected] 和妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

出現在2022年8月19日的印刷版中，標題為’房屋銷售連續第六個月下降’。