《華爾街日報》：奧蘭多公寓租金飆升，租金管制將進行公投

佛羅里達州中部關於租金管制前景的衝突本月愈演愈烈，隨着其他城市考慮如何應對創紀錄的高租金，全美各地都將密切關注此事。

包括奧蘭多在內的奧蘭治縣專員委員會上週採取行動，將一項措施列入11月的投票中，讓選民決定是否限制房東提高公寓租金的幅度。

儘管奧蘭治縣官員估計超過10萬户家庭可能有資格享受租金管制，但其通過仍面臨重大挑戰。佛羅里達州法律大多禁止對租金進行價格控制，除非奧蘭治縣能證明其正面臨住房緊急情況。

對租金管制投票的第一個挑戰出現在週一，當時兩個房地產貿易團體對奧蘭治縣提起訴訟。他們表示，投票提案違反了州法律，不應提交給選民。

“不幸的是，奧蘭治縣委員會的大多數人無視法律，反而將這項措施列入投票，”佛羅里達公寓協會的發言人阿曼達·懷特説，該協會是起訴縣政府的組織之一。

奧蘭治縣的一位發言人表示，縣裏不對正在進行的訴訟發表評論。

奧蘭治縣關於租金管制的投票標誌着城市或地方政府最新的一次努力，試圖引入在超過二十多個州被禁止或先發制人的措施。但隨着全國租金創下歷史新高並持續攀升，以及進步派民主黨人在主要城市施加更多影響力，租金管制正重新受到審視。

過去四年間，加利福尼亞州和俄勒岡州已通過全州性法案，將最高租金漲幅與通貨膨脹率掛鈎。此後，明尼蘇達州聖保羅、緬因州波特蘭、紐約州金斯頓以及加利福尼亞州聖安娜等城市也相繼出台地方租金管制政策。

但其他立法嘗試均告失敗，包括紐約州提出的全州租金上限法案，以及科羅拉多州限制活動房屋地租漲幅的提案。

據房源網站Apartment List數據顯示，自2020年3月以來奧蘭多租金已上漲35%，創該市有記錄以來最快漲幅，亦屬全美最大漲幅之列。

奧蘭治縣租金管制措施有效期一年，屆滿後需經選民再次投票決定是否延續。該提案規定租金年漲幅不得超過消費者價格指數的地區變化值——截至7月的12個月內該指數已上漲9.4%。

支持該措施的官員表示，在立法者制定其他政策增加新房供應期間，此舉將緩解住房通脹對租户造成的壓力。

“這讓我們有機會暫緩危機，“支持租金管制的委員妮可·威爾遜在上週的委員會會議上表示。

房地產業界及部分議員則認為，租金管制將導致奧蘭多地區房地產投資減少和建設速度下降。

佛羅里達州的多個城市在疫情期間吸引了大量人口遷入，如今正經歷全美最劇烈的租金上漲。坦帕和邁阿密的租金漲幅超過30%，若橙縣的租金管制措施取得成功，當地官員可能也會效仿。

佛羅里達州奧蘭多市的伊奧拉湖公園，該市租金漲幅位居全美前列圖片來源：Joe Sohm/Visions of America/Getty Images根據佛羅里達州法律，自1977年以來，該州禁止地方政府管控租金價格，除非住房市場極度緊張，對公眾構成"嚴重威脅”。

過去一年，坦帕、聖彼得堡和邁阿密的官員就此議題展開辯論，但只有橙縣政府決定將此事交由公眾投票表決。

橙縣擬議的租金管制僅適用於多户住宅建築。獨棟住宅業主將被豁免——這類房產在疫情期間同樣經歷了異常高的租金上漲。若運營或維護成本增加，房東可申請突破租金上限。

該提案將豁免新建租賃房產，不過即便這項豁免條款可能也不足以贏得反對此類政策的開發商支持。

“卡姆登不會在實施租金管制的市場開發項目，“卡姆登地產信託首席執行官Ric Campo表示。這家上市開發商兼房東在奧蘭多擁有4000套住房單元。

據《先鋒報》對公共記錄的分析，聖保羅市租金管制法通過後的三個月內，新建建築許可申請量同比下降超過80%。聖保羅市政府隨後提議豁免新建建築。

橙縣委員艾米麗·博尼利亞支持這項租金管制提案，她表示新建工程將繼續推進。與聖保羅的租金管制措施不同，橙縣法律不會對新建建築的租金漲幅進行限制。

她補充説，該條例將保護弱勢羣體，比如從事酒店服務或主題公園工作、面臨每月可能上漲數百美元租金的人羣。她表示，部分此類工作者最終已不得不長期居住在汽車旅館。

“許多這樣的家庭遭遇租金上漲後無力支付，最終被驅逐，“她説，“現在他們連租房資格都失去了。”

致信聯繫威爾·帕克，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年8月19日印刷版，標題為《奧蘭多考慮為飆升的租金設置上限》。