亞特蘭大創紀錄的6200萬美元眾籌交易引發部分投資者擔憂 - 《華爾街日報》

亞特蘭大金融中心的募資説明中遺漏了買家過往記錄中的一些不良表現。圖片來源：Jeffrey Greenberg/Universal Images Group/Getty Images為收購亞特蘭大一處辦公園區發起的眾籌活動從700名投資者處籌集了6200萬美元，這是熱門網站CrowdStreet Inc.有史以來房地產收購項目的最高籌資金額。

亞特蘭大金融中心的這次募資本可以吸引更多資金。但自5月眾籌啓動以來，多位審閲過募資説明的投資者表示，當他們發現買家Nightingale Properties LLC最初未能在包含公司業績記錄的募資文件中披露部分過往交易虧損後，便決定不參與投資。

這家總部位於紐約的房地產公司表示，2021年因無力償還抵押貸款，其失去了曼哈頓一棟辦公樓的所有權。根據公開的止贖通知，該公司2012年還曾拖欠與田納西州零售地產組合相關的至少2500萬美元貸款。

在上述兩起事件及另外兩起事件中，CrowdStreet網站上的募資説明均以"N/A"替代了回報率。據Nightingale稱，這四筆未披露回報率的交易中有兩筆是公司表現最差的交易。而對於Nightingale的其他房地產收購項目，文件中均明確列出了回報率。

南丁格爾指出，在36處體現其業績記錄的房產中，虧損交易僅佔兩處。該公司表示，這兩項表現不佳的資產對整體投資組合影響微乎其微，且只有合格投資者才能參與這些房地產投資項目。合格投資者需滿足特定收入和淨資產標準，其中多數會自行開展調研。

部分潛在投資者表示，南丁格爾隱瞞信息的做法令他們望而卻步。居住在新澤西州的營銷公司經營者埃文·尼森參與眾籌投資已有五年。今年六月，他提交了為亞特蘭大金融中心注資的意向。但約一週後，他通過自主調研發現南丁格爾此前未在CrowdStreet平台披露的一筆虧損記錄，隨即撤回投資決定。

“我通過谷歌搜索發現，他們至少有一筆全額虧損未體現在業績記錄中，“尼森表示。

CrowdStreet發言人回應稱南丁格爾的信息披露存在"不一致性”，但認為被省略的細節並非關鍵內容，因此未要求南丁格爾更新文件。所有缺失信息均可應要求或在私人投資備忘錄中向投資者提供。

“這些遺漏無傷大雅，“該發言人強調，“我們確信本次及CrowdStreet平台所有項目都公允呈現了房地產投資的機會與風險，本案中也如實反映了（南丁格爾的）歷史業績。”

夜鶯集團收購業務高級總監威爾·赫頓表示，公司已"直接向詢問相關情況的CrowdStreet投資者"説明了其過往業績中缺失的細節，包括6月份在CrowdStreet平台為推廣該交易舉辦的網絡研討會。他將這兩筆交易的虧損分別歸因於2008年全球金融危機和新冠疫情。

美國證券交易委員會規定，發行證券的公司必須披露理性投資者在決策時會考慮的所有重大信息。圖片來源：ANDREW KELLY/REUTERS證券律師表示，對於必須向眾籌投資者報告的內容，很難明確具體規則。美國證券交易委員會指出，證券發行方必須披露理性投資者在決策評估中會考量的所有重大信息。律師稱，作為經紀交易商，CrowdStreet也有義務提供重大事項披露。

猶他州證券律師、BlackHill Partners律師事務所合夥人埃文·希勒表示：“絕對不應該只強調良好業績而隱瞞不良表現。如果要展示優秀業績，就應該同時披露不佳表現。”

希勒表示，若美國證交會認定"理性投資者在投資決策時極可能重視這些信息”，隱瞞過往業績細節的公司可能因披露不充分面臨罰款。其律師事務所與本次交易無關聯。

公司表示，CrowdStreet是美國最大的商業地產眾籌平台之一，擁有超過24萬名會員。這些會員的投資金額從最低2.5萬美元到數百萬美元不等，通過集體出資參與物業銷售和融資項目。

眾籌在過去幾年已成為房地產募資和投資的熱門渠道。利率上升和通貨膨脹使得傳統地產貸款機構更加謹慎，促使借款方尋求替代性資本來源和投資方式。與此同時，廣泛的市場波動促使眾籌投資者紛紛轉向房地產等硬資產。

CrowdStreet首席執行官Tore Steen向《華爾街日報》透露，自平台成立以來，單筆交易平均規模增長逾兩倍，從2014年的2000萬美元增至去年的6500萬美元。該公司表示，其線上市場今年達成的價值1億美元及以上建築項目交易量，已創下八年運營史上的新高。

Nison先生指出，眾籌交易"模糊"他認為關鍵信息的情況相當普遍。他補充説，個人投資者需自行做好盡職調查。“這絕對不如購買股票安全，“Nison先生表示。

北卡羅來納州高級安全管理顧問Christophe Henrion出於包括投資方案呈現方式在內的多重原因，最終放棄了亞特蘭大辦公樓的交易。他不僅在研究中發現了虧損項目，還指出亞特蘭大金融中心招股頁面圖表中存在計算錯誤，並已向CrowdStreet反饋該問題。

據一位發言人表示，CrowdStreet承認計算數據無誤，但"表述本可以更清晰”。該平台更新了文字説明但未修改配套圖表，因其認為這一差異對整體投資方案"不構成實質影響”。

亨利昂先生指出，他認為信息披露不充分是其放棄這筆預計秋季交割的交易的原因之一。“這提醒我，這些平台需要更審慎對待"歷史業績和其他披露問題，他表示，“他們應該做得更完善。”

聯繫作者麗貝卡·皮喬託，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年8月24日印刷版，標題為《亞特蘭大項目創眾籌平台融資紀錄》