中國開發商依賴政府債券支持 市場疑慮猶存——《華爾街日報》

中國監管機構正試圖通過為精選的一批開發商提供新的債券擔保來重振低迷的房地產市場。投資者認為，要讓房地產行業擺脱多年來最嚴重的低迷，還需要更多措施。

中國許多房地產公司正在苦苦掙扎。超過30家公司違約了美元債券，甚至最強大的私營開發商在發行新債時也面臨挑戰，因為債券價格暴跌，收益率飆升。近日，一大批大大小小的中國開發商紛紛發佈盈利預警。

據知情人士透露，中國政府計劃通過為至少六家開發商的國內人民幣債券發行提供全額擔保，幫助他們籌集資金。這些擔保不適用於美元債務。

龍湖集團控股有限公司是首家利用這一新支持措施的公司，根據交易説明書，該公司週二啓動債券發行，擬籌集至多15億元人民幣（合2.19億美元）。這家成立於1993年的北京開發商表示，計劃將資金用於項目建設和償還國內外債務。其新發行的中期票據票面利率將在3%至4.3%之間。

上週，由中國國有企業中國債券保險公司提供的擔保消息提振了幾家開發商的美元債券價格，但大多數仍處於嚴重困境水平。週二，ICE美銀指數顯示，中國垃圾級公司美元債券的平均收益率為26.6%。

高盛研究分析師在週一的一份報告中指出，儘管該舉措可能有所幫助，但"規模太小了。"

這項試點計劃旨在幫助中國民營開發商在國內籌集資金，並限制已違約企業引發的風險傳導。自去年年底以來，許多投資者一直迴避房地產行業，而自6月以來，民營企業長期債券的借貸成本普遍上升。

萬得數據顯示，今年以來民營開發商發行的境內債券規模相當於31億美元。這僅為2021年同期融資額的17%。相比之下，由於投資者對其償債能力更有信心，國有開發商今年的融資規模有望與去年持平。

然而，債券市場融資渠道並非民營開發商面臨的最大問題。監管機構選定的六家開發商——與其同行一樣——的合約銷售額近幾個月來大幅下滑。惠譽評級和穆迪投資者服務公司最近將碧桂園控股和遠洋集團控股的國際信用評級從投資級下調至垃圾級。

“對民營開發商而言，獲得融資就像被送進重症監護室，“中國獨立信用研究機構YY評級創始人姚煜表示，“但只有改善銷售才能真正挽救它們的生命。”

中國政府今年已多次出台政策支持房地產市場。這些政策主要由地方政府推出，包括降低購房首付比例、下調房貸利率以及放寬部分購房限制。在中心城市鄭州，一些購房者聯合起來威脅要停止償還房貸，當地政府已設立房地產紓困基金，以幫助開發商完成擱置的住房項目。

三個月前，中國監管機構還嘗試了一種更復雜的金融解決方案，為一組開發商發行的債券提供信用違約互換（CDS），讓投資者能夠對沖違約風險。龍湖集團和碧桂園等五家開發商發行了附帶此類保護的債券，共募集資金35億元人民幣（合5.12億美元）。

債務研究機構CreditSights分析師陳尼克拉斯表示，最新的擔保計劃引發了其他棘手問題，顯示出監管機構對不同開發商的態度存在明顯差異。

陳先生指出，向被中國監管機構認定為資質較好（因而更有可能在行業低迷中存活）的開發商提供債券擔保，可能是為了幫助它們渡過危機。而陷入更嚴重困境的開發商（包括已違約企業）獲得的扶持則更側重於幫助其完成爛尾樓建設。

六家所謂"示範房企"的遴選，也可能向投資者傳遞出未入圍企業的負面信號——即便這些公司尚未發生違約。

YY評級的姚先生表示：“當然，投資者可能會認為，既然你列出了一份白名單，那麼現在就可能存在一份黑名單。”

除了龍湖、碧桂園和遠洋集團，新的債券擔保計劃還覆蓋了旭輝控股（集團）有限公司、 新城集團有限公司、以及金地集團。據知情人士透露，碧桂園和遠洋集團正計劃跟隨龍湖進入市場。

龍湖在全國範圍內擁有高端住宅和商業地產項目，最近報告稱2022年前七個月的合同銷售額同比下降58%，降至約100億美元。

碧桂園、金地、旭輝和新城的銷售額下降了38%至50%。根據行業數據提供商中國房地產信息集團的數據，這一降幅與同期中國前100家房地產開發商的銷售額同比下降49%大致相符。

中國最大的民營開發商之一碧桂園上週發佈了盈利預警，稱其預計上半年淨利潤將暴跌超過90%，從一年前的22億美元降至不到1.5億美元。該公司表示，房地產行業的嚴峻商業環境以及新冠疫情的影響導致收入和利潤率下降。

碧桂園控股在上海的一個住宅開發項目。該開發商最近發佈了盈利預警。照片：沈啓來/彭博新聞寫信給 Rebecca Feng，郵箱：[email protected]

刊登於2022年8月25日印刷版，標題為《中國開發商依賴北京債券擔保》。