養老基金正在出售其辦公樓 - 《華爾街日報》

洛杉磯市中心的金融與商業區。養老基金正逐步減少對寫字樓和購物中心等傳統房地產資產的投資。圖片來源：etienne laurent/Shutterstock隨着五天坐班製成為歷史，美國和加拿大主要養老基金正在削減對寫字樓的投資，押注其價格可能下跌。

養老基金仍在購置房產，部分原因是為了降低通脹影響。但這些投資更集中於倉庫、實驗室空間、住宅及機場等基礎設施。

隨着新冠疫情加速了電子商務和遠程辦公的興起，這一轉變是養老基金從寫字樓和購物中心等傳統房地產資產全面撤資的一部分。

資產規模達900億加元的安大略市政僱員退休體系旗下房地產機構牛津物業總裁邁克爾·特納表示，預計未來十年內，寫字樓在其房地產投資組合中的佔比將從目前的25%降至20%左右。

六年前辦公樓佔牛津物業投資組合44%，如今該機構正收購倉庫和生物醫學科研設施。過去12個月裏，它出售了持有的曼哈頓一棟價值21億美元的大樓、多倫多一棟8.5億加元的塔樓以及波士頓一棟8.25億加元建築的股權。

特納先生表示：“長期來看，混合辦公模式很可能導致人均辦公需求下降。”

研究機構Preqin Ltd.數據顯示，截至8月19日，北美公共養老基金管理規模超6萬億美元，房地產配置比例平均達8.7%。

根據美國房地產投資受託人理事會編制的指數，目前私募房地產基金對辦公地產的投資佔比為23%，低於三年前的34%。該機構稱，同期零售地產的持有比例也從17%降至10%。

該理事會數據顯示，工業地產在私募房地產基金投資組合中的佔比已從2019年的18%升至31%。養老基金管理者正日益增持機場、高速公路和公用事業資產。Preqin指出，對於將基礎設施資產與其他房地產資產分開報告的養老基金，這類資產在投資組合中的佔比已從2017年的3%升至4.1%。

根據上月披露的信息，德克薩斯州教師退休基金持有影視拍攝用的攝影棚資產。安大略省醫療保健養老金計劃官員透露，該基金投資了冷鏈倉儲和學生公寓。

標普全球市場財智對全美40大公共養老基金近期會議紀要的分析顯示，增持房地產成為最常被討論的投資策略調整。今年第二季度，當標普500指數回報率為-16.1%、彭博美國綜合債券指數回報率為-4.69%時，美國房地產投資受託人理事會指數實現了4.77%的正回報。

然而，要獲取這些收益越來越依賴於投資正確類型的地產。根據德克薩斯州教師退休系統對委員會數據的分析，表現最佳和最差行業之間的差距達到了20年來的最高水平。委員會數據顯示，第二季度寫字樓回報率為0.69%，而工業地產回報率達6.05%。

牛津地產出售了其在這棟價值21億美元的曼哈頓寫字樓中的股份。圖片來源：kena betancur/法國新聞社/蓋蒂圖片社"沒人能完全摸清寫字樓市場的走向，因為辦公空間使用率既分散又低迷，“管理3120億美元資產的加州教師退休系統投資總監克里斯托弗·艾爾曼在上月的董事會會議上表示。

儘管Calstrs提高了房地產的目標配置比例，增加對工業和住宅地產的投資，但一直在出售寫字樓。艾爾曼今年早些時候還告知董事會成員，Calstrs已投資紐約市拉瓜迪亞機場的"一小部分”，並正在探索投資同樣位於紐約的約翰·肯尼迪國際機場。

疫情兩年多後，線下辦公正在增加，但企業仍在縮減辦公空間，畢馬威會計師事務所本週簽署的租約將使其紐約辦公面積減少40%以上。早在新冠疫情前，長期税收優惠和其他政策就導致了寫字樓供應過剩，分析師預測遠程辦公可能使需求減少多達20%。

然而，談及自身辦公空間需求時，養老基金並不指望很快通過視頻聊天為年長退休人員提供諮詢。加州教師退休基金正在其西薩克拉門託總部建造一棟10層新大樓，德克薩斯州教師退休系統今年也在奧斯汀購置了新總部大樓。

養老金受益人"始終表示更傾向於面對面諮詢"，官員們在德克薩斯基金官網的説明文件中寫道。

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刊發於2022年8月26日印刷版，標題為《養老基金拋售辦公樓資產》