想降低房貸利率？接手別人的貸款吧——《華爾街日報》

戴夫和梅麗莎·霍斯特特勒在考慮六月份再次降低他們位於馬里蘭州羅克維爾市的房屋掛牌價。然而，他們決定向潛在買家提供另一個誘人條件：他們低利率的抵押貸款可以隨房屋一起轉讓。

抵押貸款轉讓的做法多年來首次引起關注。這種做法通常適用於政府支持的抵押貸款，比如霍斯特特勒夫婦2019年購房時使用的退伍軍人事務部貸款計劃。提供舊貸款可以讓房屋更負擔得起，與超過5%的市場利率相比，每月能為買家節省數百美元。

“我們在利率飆升後一兩週才將房屋掛牌，”霍斯特特勒先生説，“我們在時機上錯過了市場。”

一位已經看過房子的潛在買家認為，接手他們30年期固定利率3.375%的退伍軍人貸款讓交易更具吸引力。這套四室三衞的房屋上個月以834,000美元的要價售出。

更高的利率促使許多購房者尋找降低抵押貸款成本的替代方法。有些人使用更高的首付或轉向可調利率抵押貸款，這些貸款在前幾年提供較低的利率。貸款機構、房地產經紀人和政府官員表示，抵押貸款轉讓並不常見，但最近有更多人對此感興趣。

在標準的房屋銷售中，買家以現行利率獲得抵押貸款來支付賣家。賣家用這筆錢償還自己的抵押貸款，並將剩餘的現金收入囊中。

可承繼貸款交易的不同之處在於，它並非用新貸款替換舊貸款，而是將原有貸款轉移給新業主。賣方由此解除剩餘房貸責任，未償還貸款餘額將從購房款中扣除。買方則需自籌資金補足差額。

若賣方已償還大部分貸款或房產大幅增值，這個差額可能相當可觀，買方可能需要支付大筆首付款或申請第二抵押貸款（利率必然更高）。加之貸款承繼程序常帶有諸多限制和官僚主義色彩，使得該選項對多數買家並不現實。

“儘管市場興趣激增，但最終實際承繼案例數量尚難預估，“全美最大退伍軍人貸款機構Veterans United Home Loans的抵押貸款洞察副總裁克里斯·伯克表示。他透露2020年以來公司僅處理7例承繼貸款，同期發放購房貸款超17萬筆。

退伍軍人事務部發言人表示近期收到更多貸款承繼諮詢。住房與城市發展部發言人則預計，聯邦住房管理局貸款計劃中將有更多借款人探索該選項，但目前判斷具體規模為時尚早。

近期在Zillow集團平台檢索發現數百條標榜可承繼貸款的房源。這些信息通常與房屋細節描述並列展示，比如提及牆裙裝飾、超低温冰箱和套間浴室等配置。

利率上升促使許多購房者尋找降低抵押貸款成本的替代方案。圖片來源：Rolf Schulten/Shutterstock這些房源吸引了像海岸警衞隊官員湯姆·斯萊特里這樣的買家，他和妻子今年夏天每天都在Zillow和其他網站上瀏覽帶有可轉讓貸款的房屋。他們最近在弗吉尼亞州亞歷山大市簽訂了一份房產合同，並接手了賣家2.75%的退伍軍人事務部貸款。他估計這將使他們的月供減少超過四分之一。

“我們非常高興地意識到，我們可以買到一個原本會超出我們預算上限的房子，現在我們可以更輕鬆地負擔了，”他説。

根據行業研究機構Inside Mortgage Finance的數據，潛在可轉讓貸款的規模很大，因為過去五年中，政府支持的貸款佔超過14萬億美元抵押貸款發放量的約五分之一。

但許多交易中的貸款轉讓並未成功。eXp Realty的房地產經紀人理查德·皮爾雷爾曾為霍斯特特勒夫婦出售房屋，他表示最近還與另一位擁有退伍軍人事務部貸款的賣家合作，但貸款餘額僅為要價的25%左右，對於典型買家來説，這一比例太小，不值得利用可轉讓貸款的特性。

對霍斯特特勒夫婦來説，一切都很順利。貸款餘額約為購買價格的80%，而買家原本就計劃支付一大筆首付。由於霍斯特特勒先生是退伍軍人，他有資格參加退伍軍人事務部貸款計劃，並且已經使用過幾次，最近一次是在2020年利率下降時進行了再融資。

買家並非退伍軍人，但該項目的條款允許普通民眾利用賣家對該項目的權益接管貸款。這意味着霍斯泰特勒先生在完全付清當前貸款前，將受到申請新VA貸款的限制。霍斯泰特勒夫婦及其女兒最近搬遷至德克薩斯州奧斯汀地區，但並未使用VA貸款購買當地房產。

霍斯泰特勒先生表示，交易雙方都必須通過貸款方的人工審批流程來完成貸款承接。他們將交易條件設定為需獲得貸款方美國合眾銀行的承接批准，最終成功在交割前獲得許可。

美國合眾銀行發言人表示，該行當前承接貸款業務量是正常水平的三倍。

買方在承接VA貸款時需向退伍軍人事務部支付貸款金額0.5%的資金費用。賣方必須獲得貸款方的責任解除文件，以避免繼續承擔貸款責任。

“這些業務多年無人辦理，對交易各方都是新事物，“買方房產經紀人之一、TTR蘇富比國際地產副總裁亞當·艾薩克森説，“我們都是在實踐中學習。”

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