開發商融資困難導致經濟適用房項目受阻——《華爾街日報》

全美各地的經濟適用房開發商正在擱置新項目，導致數千套住房無法如期推向市場，而此時美國已經面臨廣泛的低收入住房短缺問題。

利率上升和通貨膨脹使得經濟適用房的融資更加困難和昂貴。雖然木材和電器等材料的供應鏈問題最近有所緩解，但並未完全消失。

這些因素可能擾亂所有類型的房地產開發，但對經濟適用房的打擊尤為嚴重。市場價公寓開發商在資金緊張時可以提高租金。而經濟適用房開發商為了獲得聯邦税收抵免資格，其租金漲幅往往受到限制。

“我從事這個行業18年了，從未見過如此高的不確定性和複雜性，使得任何項目都難以推進，“克利夫蘭多户住宅開發商NRP集團負責開發事務的執行副總裁兼經濟適用房主管亞倫·佩喬塔表示。

NRP集團今年初計劃融資並開工建設近1900套經濟適用房。如今該機構正在推遲其中至少200套住房的建設計劃，同時努力爭取額外融資。

上個月曼哈頓切爾西社區正在開發的經濟適用房。圖片來源：Richard B. Levine/Zuma Press經濟適用房短缺問題在過去幾十年間不斷惡化，據美國低收入住房聯盟數據顯示，目前全美最低收入租户面臨700萬套保障性住房的缺口。該聯盟主席兼首席執行官黛安·延特爾在8月參議院銀行委員會聽證會上表示，這一赤字反映了長期建設不足和聯邦住房補貼缺失，尤其是當家庭收入與住房成本之間的差距持續擴大時。

當前的經濟形勢可能只會加劇美國長期存在的保障性住房問題。“由於現今開工量不足，兩年後當交付量大幅下降時，問題將變得更加嚴重，“佩喬塔先生指出。

已動工但資金短缺的開發商正暫時擱置未完工項目。全國性非營利保障性住房組織Enterprise Community Partners的總裁兼首席執行官普莉希拉·阿爾莫多瓦表示，今年其投資項目中暫停開發的首要原因是施工延誤，其中許多延誤已持續超過三個月。

去年紐約布魯克林，一座原耶和華見證會酒店正被改造成保障性住房。圖片來源：Jeenah Moon/彭博新聞會計師事務所Novogradac & Co. LLP合夥人德克·華萊士透露，保障性住房開發商通常會將運營成本增長控制在2%至3%，並預留約10%的施工緩衝資金。但今年部分項目運營成本漲幅已達9%至10%，有些項目甚至"耗盡"了施工緩衝資金"還超出預算”。

“一些開發商不得不精打細算，自問‘我們真的需要這個配套設施嗎？是否存在價值工程優化的機會？’”全國經濟適用住房貸款機構協會主席巴茲·羅伯茨表示。

弗吉尼亞州阿靈頓市及華盛頓特區周邊地鐵區的非營利性經濟適用房開發商——阿靈頓經濟適用房合作組織首席執行官卡門·羅梅羅稱，他們正嘗試尋找更便宜的建築外立面材料，或在物業臨近公共交通時取消停車場建設。

但開發商們表示，近期仍有樂觀的理由。佩喬塔先生指出，2021年聯邦政府發放的3500億美元財政復甦資金中，截至7月下旬僅有3%用於經濟適用房。

7月下旬，財政部澄清並放寬了政府分配這些資金的法規，允許將更多資金分配給經濟適用房項目。

“我們預計會有更多開發商，甚至住房機構合作利用這筆援助資金支持住房建設，因為可用資金非常充裕，”全國性税務諮詢公司CohnReznick專注於經濟適用房業務的合夥人辛迪·方表示。

阿爾莫多瓦爾女士稱，與此同時，開發商們正嘗試尋找“創造性解決方案”推進項目。部分開發商在交易完成前就申請慈善資金或預購建材，以規避供應鏈延誤。像APAH這樣的組織不得不向州和地方政府申請額外資金。

“我們通常不需要回頭，”羅梅羅女士説。“但要麼擱置項目，要麼完全不執行，要麼真的需要回到合作伙伴那裏説，‘這是市場的現實，我們該如何合作？’”

致信 麗貝卡·皮喬託，郵箱：[email protected]

更正與補充

NRP集團是一家多户住宅開發商。本文早期版本錯誤地將NRP集團的提及超鏈接至Natural Resource Partners LP的公司和股票信息。（已於9月8日更正）