太陽能電池板會增加房屋價值嗎？ - 《華爾街日報》

隨着越來越多的房主安裝太陽能電池板，在出售房屋時，投資回報率成為了一個更為重要的問題。照片：David Paul Morris/彭博新聞房主安裝太陽能電池板是為了節省水電費或減少碳足跡。但當這些房屋出售時會發生什麼？太陽能電池板會影響售價嗎？在裝有太陽能電池板的房屋易手時，買賣雙方需要了解哪些信息？

購房者越來越有可能在潛在房屋上發現太陽能系統。隨着《通脹削減法案》將住宅太陽能電池板安裝的30%聯邦税收抵免延長至2034年，白宮預測，美國將有750萬房主在此期間安裝太陽能電池板，這將使已安裝太陽能電池板的房屋數量超過300萬套。

根據美國能源部資助的勞倫斯伯克利國家實驗室和抵押貸款擔保機構房利美的研究人員發表的工作論文，太陽能電池板對房屋價值的影響取決於房主是擁有還是租賃太陽能系統。研究人員研究了2011年至2020年初在加利福尼亞州、俄勒岡州、康涅狄格州和馬薩諸塞州四個州安裝太陽能電池板的房屋銷售情況，這些州約佔全美住宅太陽能發電容量的一半。

研究人員得出結論，房主自有的太陽能系統可能會使房屋價值增加約等於系統成本的金額，但租賃的系統對房價沒有統計學上的顯著影響。

這種自有與租賃系統的區別不僅對價格重要，也對房屋銷售的其他幾個方面至關重要。當設備完全歸房主所有時，房屋銷售幾乎沒有糾葛。但當設備是租賃或分期付款時，可能會出現幾個潛在的複雜情況。以下是買家和賣家需要了解的內容。

給購房者的建議

馬里蘭州Murray & Co.房地產公司的彼得·默裏表示，如果太陽能設備租賃的月付款使得潛在買家的債務收入比低於其獲得抵押貸款所需的水平，抵押貸款機構可能會猶豫。因此，買家在涉及租賃太陽能設備時，可能希望提出更保守的報價，以應對額外的月成本。

賣家的信用問題也可能給買家帶來麻煩。如果賣家拖欠太陽能安裝商或貸款機構的付款，可能會導致房屋銷售延遲，並顯著增加買家的成本。新澤西州Dean Clark Group RE/MAX on the Hudson的房地產經紀人維羅妮卡·米拉索爾表示，去年在新澤西州愛迪生市的一處房產銷售中就發生了這種情況。“我記得離成交還有四天，”她説，“產權[公司]回來説‘有一個太陽能電池板的留置權？’”銷售比原計劃晚了六天才完成，但最終買家不得不額外支付5萬美元買斷現有的太陽能系統租賃合同。

米拉索爾女士表示，購房者及其律師需要仔細閲讀與太陽能設備相關的合同細則，並做好心理準備——如果可能的話，甚至要預留額外資金——以應對產權調查或承保審查中可能出現的意外情況。

房地產經紀人指出，無論太陽能系統是租賃還是完全擁有，潛在買家都應要求提供過去的公用事業賬單以及系統輸出和節能歷史數據，以便了解入住後對其成本的影響。此外，買家還應熟悉州和地方關於可再生能源的激勵措施，如淨計量，該政策為太陽能系統所有者向電網輸送的多餘電力提供信用。具體方案因公用事業供應商而異。

伯克利實驗室的可再生能源顧問埃裏克·奧肖內西表示，越來越多的供應商開始提供淨計費而非淨計量。這兩種方案類似，但淨計費對回輸電網的太陽能提供的信用較低。

此外，買家需要額外考慮房屋屋頂的狀況。如果檢查發現屋頂存在問題，維修或更換屋頂可能需要拆除和重新安裝太陽能設備，因此買家可能會尋求價格優惠以覆蓋未來的這部分成本。

聖地亞哥Compass房地產經紀人珍妮弗·安德森表示，買家可能還需要為太陽能系統定期僱傭維護服務。

賣家須知

如果房主完全擁有屋頂太陽能系統，他們在交易過程中將處於最有利的位置，能夠確保交易順利進行。

伯克利實驗室的Ben Hoen是該工作論文的合著者，他表示房主有時可以選擇購買他們一直在租賃的太陽能系統，但租賃公司可能不會同意在安裝未滿五年時出售該系統。這是因為如果提前出售，租賃公司將不得不向財政部償還其為安裝所申請的部分税收抵免。

根據房利美的説法，如果房主擁有自己的太陽能電池板，這些設備可以在評估中計價，而租賃設備則不被評估。如果房主選擇將太陽能設備作為不動產的固定裝置進行融資（這意味着如果房主違約未付款，設備不能被收回），其價值可以包含在評估中。但如果設備是作為個人財產融資的，則不能在房屋評估中計價。

無論哪種方式，除了提供過去的能源賬單和太陽能系統性能數據外，房屋賣家還可以藉助在線工具展示太陽能系統的價值。Hoen先生建議使用pvvalue.com，這是一個免費工具，可以估算特定家庭產生的電力價值，以更好地説明系統使用壽命期間潛在的節省。

瞭解系統所有權轉讓的具體條款非常重要。Anderson女士表示，她在2021年代理了一位賣家，該賣家披露太陽能系統是租賃的，合同允許原業主以設定價格買斷租賃。但太陽能公司有一項政策，即如果房屋出售，系統必須重新評估。她説，評估價值比原來高出約13%，因此必須重新調整交易結構，以考慮更高的評估價值和由此產生的更高買斷價格。

“賣方並未意識到太陽能設備租賃合同中包含重新評估條款，”她表示。她指出，這種買斷條款的漲價情況很罕見。但這個案例説明了“注意合同中可能存在的附加條款的重要性，即使這些條款看起來不合理或違反直覺。”

保修是另一個棘手問題。房屋賣方應保留所有與安裝、購買或租賃相關的文件，並確保他們理解保修條款，同時讓買方知曉這些條款。如果無法找到保修文件，或突然發現保修在未支付費用的情況下不可轉讓給新業主，可能會讓買方望而卻步。

安德森女士還建議，如果房主知道他們的保修即將到期，應主動發起服務請求，以確保設備以最佳狀態移交給新業主。“這會讓買方感覺良好，”她説。

加列戈斯女士是《華爾街日報》駐紐約的新聞編輯。她的郵箱是[email protected]。

本文發表於2022年9月12日的印刷版，標題為《太陽能電池板對房屋價值的影響》。