紐約市頂層公寓掛牌2.5億美元 - 《華爾街日報》

當紐約中央公園塔的施工封頂時，這座高達1550英尺的"億萬富翁之列"摩天大樓創下了全球最高住宅公寓的紀錄。如今，開發商加里·巴內特正瞄準另一項紀錄——力爭實現美國史上最高住宅售價。

巴內特的Extell開發公司為該大廈的頂層公寓標價2.5億美元，這套三層複式公寓位於1400多英尺的高空。根據房產掛牌網站Zillow數據，這一掛牌價超越邁克爾·艾斯納2.25億美元的加州莊園，成為全美最貴待售房產。

若以要價成交，中央公園塔頂層公寓將成為美國迄今最昂貴住宅交易。此前的紀錄由對沖基金億萬富翁肯·格里芬保持，他曾為中央公園南220號的公寓支付約2.38億美元。

Extell希望通過這一超高定價，打入不斷增長的億元級豪宅細分市場。過去兩年間，紐約、邁阿密、馬里布和棕櫚灘陸續成交了一系列九位數交易。專家表示，這些交易似乎與美國整體房市現狀脱節——在通脹、利率上升和經濟衰退擔憂下，近期美國房市已出現下滑。

一座雕塑般的樓梯連接着三層樓。照片：埃文·約瑟夫“九位數俱樂部是一個特殊的羣體，而這個羣體現在正尋求擁有價值九位數的房地產，”Serhant公司的掛牌經紀人瑞安·瑟漢特表示，“這是一個新的範式。超級富豪正在尋找資產多元化的途徑，而房地產已成為最受歡迎和追捧的超級資產之一。這一層級的需求正在爆發。”

中央公園塔位於第七大道和百老匯之間的第57街，於2018年10月開售。這棟擁有179個單元的樓宇於2014年開始建設，並於今年早些時候竣工。巴尼特先生表示，他希望等到大樓完工後再營銷這套橫跨129至131層、面積超過17,500平方英尺的頂層公寓。瑟漢特先生介紹，這套七居室的住宅天花板高度達30英尺，並設有一座蜿蜒的雕塑樓梯連接各層。巴尼特稱，目前頂層被設計為私人舞廳或娛樂空間。最引人注目的亮點是：一個約1,400平方英尺的私人露台，可俯瞰城市景觀、中央公園以及哈德遜河與東河。

瑟漢特先生表示，這個天價是合理的，因為與其他一些高價公寓購買不同，這套頂層公寓設計為一個整體單元，無需重新配置或與其他公寓合併。

該物業坐落於全球最高的住宅公寓樓之巔。圖片來源：SERHANT. Studios “您無需耗費四年裝修來打造夢想之家，這裏已為您精心築就，“他説道。

他補充説，這套單元位於大廈最高處，視野毫無遮擋，而格里芬先生的房產僅位於中央公園南220號的中段位置，且視野受限。

儘管巴尼特先生承認2.5億美元是個雄心勃勃的數字，但他認為在此情況下相對划算。他表示，約每平方英尺1.5萬美元的價格，與部分買家在沃那多房地產信託旗下中央公園南220號支付的單價大致相當。沙特零售與房地產大亨法瓦茲·阿爾霍凱爾在附近公園大道432號的頂層公寓雖未售出，近期掛牌價也超過了每平方英尺2萬美元。巴尼特指出，該單元不包含私人户外空間。

這套頂層公寓面積約17,500平方英尺。圖片來源：埃文·約瑟夫他強調大廈的高度使這套頂層公寓"在全球獨一無二”。“世上能有幾處房產當得起這樣的評價？“他反問道。

巴尼特先生還以近期天價藝術品交易為例，證明億萬級買家的購買力空前活躍。

“現在動輒有藝術品以1億美元甚至2億美元成交，“他説，“相比之下，這個位於世界之巔、由鋼鐵磚石與玻璃構築的17,000平方英尺空間，反而顯得物超所值。”

開發商加里·巴尼特於2018年。圖片來源：凱文·哈根為《華爾街日報》拍攝並非所有人都被巴尼特先生的報價所説服。當地豪宅經紀人唐娜·奧爾尚稱其要價是"幻想”，並指出巴尼特先生的大樓迄今為止的命運與其競爭對手220 Central Park South相比相形見絀，後者除了格里芬先生外，還吸引了音樂家斯汀等買家。這兩座摩天大樓作為"億萬富豪街"新建尖頂建築羣的一部分，在美學風格上截然相反——巴尼特的大樓採用現代玻璃幕牆風格，而沃那多公司的建築則採用經典石灰岩立面。

儘管沃那多大廈的單元持續以創紀錄價格成交——對沖基金億萬富翁丹尼爾·奧克最近以1.88億美元出售其單元，約為兩年前購入價的兩倍——但巴尼特在中央公園大廈大幅降價促銷。該大廈一套整層五居室單元近期以4300萬美元成交，較原始要價折讓32.5%。目前公開記錄顯示該樓最貴成交是5300萬美元的53層單元。

“我覺得簡直是在賤賣。相比市場上其他交易，這個價格太低了，“他表示。他希望清償債務後繼續發展。“我們還有其他項目要開發，“他補充道。

中央公園塔是“億萬富豪大道”沿線眾多新建築中的一座。圖片來源：Williams New York巴尼特先生拒絕透露中央公園塔的具體銷售數據，但近期表示已售出價值約10億美元的公寓；最終總銷售額將遠低於他最初預估的40多億美元。

不過他表示，部分單元售價過低，而頂層公寓不會重蹈覆轍。

房地產數據分析公司UrbanDigs的諾亞·羅森布拉特指出，220中央公園南或其他樓盤的定價未必能反映巴尼特項目的成交價。

“進入超高端市場後，每棟建築都是獨特的，“他説，“無法簡單進行樓盤比價。每棟樓都是獨立的市場。”

奧爾山女士表示，2022年曼哈頓整體市場"波動劇烈”。

“這周行情好，下週就變差，“她説，“股市動盪不安，買家無法保持每週大宗房產交易。人們的信心不如從前。”

她指出，雖然頂級買家通常不受股市波動影響，但會關注整體形勢。“他們議價時可能更強勢。”

道格拉斯艾麗曼經紀公司的市場報告顯示，二季度曼哈頓住宅中位數價格同比上漲10.5%，豪宅價格上漲15.4%。但UrbanDigs最新數據顯示，相比2021年8月的火爆行情，今年8月曼哈頓房產簽約量驟降近30%。

中央公園塔大廈的大堂。攝影：埃文·約瑟夫塞蘭特先生表示，他認為在出售這個價位的房產時，市場的波動幾乎無關緊要。他説，如果一個能買得起這樣房產的人想要它，他們就會買下它。

“這不是時機問題，”他説。“這不是那種你等待春季市場或秋季市場的房產類型。”

在全國市場上活躍的許多高淨值買家來自美國，而不是海外，儘管塞蘭特先生表示他不會排除外國市場。

今年紐約已經完成了幾筆鉅額交易，包括第五大道安縵紐約公寓的多筆重大交易，以及已故微軟聯合創始人保羅·艾倫長期居住的上東區住宅以1.01億美元的價格出售給已故億萬富翁大衞·科赫的妻子朱莉婭·科赫。

羅森布拉特先生表示，Extell可能更早將中央公園塔的頂層公寓掛牌會更好。

“一年前這樣做會更好，當時比特幣價格飆升，股市更高，人們為NFT支付數百萬美元，在所有東西都下跌之前，”他説。“還有什麼比人們為JPEG支付數百萬美元更好的時機來掛牌呢？”

全國最高價的住宅銷售

1. 紐約市2.38億美元

2019年，肯·格里芬以約2.38億美元的價格從開發商沃那多房地產信託公司購得中央公園南220號一套公寓。該公寓面積約2.4萬平方英尺，交付時為未裝修的毛坯房。

2. 紐約市1.88億美元豪宅

今年早些時候，億萬富翁投資者丹·奧克以1.88億美元出售了中央公園南220號的頂層公寓，較其2019年購入價翻倍。這套公寓面積約9800平方英尺，買家是阿里巴巴聯合創始人、布魯克林籃網隊老闆蔡崇信。

3. 馬里布1.77億美元莊園

去年，風險投資家馬克·安德森與妻子勞拉·阿里拉加-安德森以1.77億美元從時尚大亨塞爾日·阿茲里亞夫婦手中買下馬里布一處海濱莊園，創下加州房產交易紀錄。該物業佔地約7英畝，包含約1萬平方英尺的主宅、兩棟客用別墅、一座影院和一間水療中心。

4. 馬納拉潘1.73億美元豪宅

今年春天，甲骨文聯合創始人拉里·埃裏森以1.73億美元從互聯網企業家吉姆·克拉克手中購入棕櫚灘附近的海濱莊園，創佛羅里達州紀錄。這座16英畝的莊園包含約6.22萬平方英尺的主宅、七卧室客房、兩棟海濱小屋和一棟管家住宅。

5. 洛杉磯1.65億美元華納莊園

亞馬遜創始人傑夫·貝索斯於2020年2月以1.65億美元從傳媒大亨大衞·格芬手中購得洛杉磯華納莊園，該物業佔地九英畝。

致信凱瑟琳·克拉克，郵箱：[email protected]

刊登於2022年9月16日印刷版，標題為《世界最高公寓樓能否帶來美國最昂貴住宅？》。