零售地產正迎來多年來最大復甦 - 《華爾街日報》

實體店店主正以驚人的韌性從疫情中復甦，創下多年來最佳業績紀錄並計劃擴張，因為越來越多的美國人重新開始外出購物。

根據房地產服務公司高緯環球數據，美國零售業空置率在第二季度降至6.1%，為至少15年來最低水平，同期購物中心要價租金較五年前上漲16%。

摩根士丹利分析顯示，美國去年新增門店數量自1995年以來首次超過關閉數量，部分分析師預計即便經濟衰退擔憂加劇，這一趨勢仍將在今年延續。

零售地產業的逆轉反映出長達數十年的痛苦調整期，期間經歷了數百家零售商破產、店鋪空置率激增及封閉式購物中心需求暴跌。過去十二年間，在多年過度開發後，新零售地產建設已顯著放緩。

如今多數開發商選擇翻新老舊物業而非新建項目。啓動新項目的開發商更為謹慎，通常會在施工前確保租户簽約。越來越多像沃比帕克這樣的純線上零售商也開始轉向實體地產以吸引客户促進增長。財報顯示，這家眼鏡零售商第二季度新增9家門店，使其總門店數達到178家。

在疫情初期被迫更多轉向線上購物後，許多人發現他們依然喜歡在實體店購買從服裝到雜貨等各種商品，這對實體零售的持久力是一個令人安心的信號。

其他房地產領域仍面臨供過於求的問題。最明顯的是，辦公地產市場正苦於辦公空間過剩，而疫情和遠程辦公的興起加劇了這一狀況。一些地產分析師表示，可能需要數年時間供應才能縮減到與後疫情時代的辦公需求水平相匹配。

在經歷痛苦的自我重塑後，零售地產正因多年來的低建設量而受益，那些經受住網購和疫情挑戰存活下來的企業正尋求擴張。

“近五年來首次，我們將看到…美國新開門店數量超過關閉數量，“布魯克菲爾德資產管理公司管理合夥人布萊恩·金斯頓在最近與投資者的電話會議上表示。“這些淨新增的2600家門店預計需要2300萬平方英尺的空間。”

這家最大的購物中心所有者之一表示，其在美國132家購物中心的消費額比疫情前水平高出31%。

雖然許多中低端購物中心仍在掙扎，但據相關公司和摩根士丹利數據顯示，高端A類購物中心運營商——如布魯克菲爾德、西蒙地產集團和麥克裏奇公司——出租率已從疫情期間的低谷回升至90%以上。

高通脹、利率快速上升以及經濟衰退的前景可能會削弱零售銷售，並在未來幾個月導致空置率上升。然而，高管和分析師表示，疫情期間零售業表現強勁，這表明該行業比過去幾年更有能力應對即將到來的風暴。

“新冠疫情過後，我們所有物業的客流量和銷售額都有所增加，甚至超過了疫情前的水平，”總部位於加州的房地產投資、開發和管理公司DJM的首席創意官查德·克雷斯(Chad Cress)説。

零售業的問題早在亞馬遜出現之前就開始了。摩根士丹利(Morgan Stanley)美國房地產投資信託基金(REIT)和商業房地產研究主管羅納德·卡姆德姆(Ronald Kamdem)稱，直到2008年金融危機之前，自20世紀70年代以來，零售業建設的增長速度一直是人口增長速度的4到6倍。

去年，美國新開張的商店數量超過了關閉的商店數量，這是自1995年以來的首次。根據數據提供商MSCI Real Assets的數據，美國現在人均擁有近22平方英尺的零售房地產。摩根士丹利(Morgan Stanley)計算出的數字甚至更高，為23平方英尺，超過其他任何國家，是法國和英國人均面積的兩倍多，幾乎是中國的8倍。

零售諮詢公司SiteWorks的創始人兼總裁尼克·埃格拉尼安(Nick Egelanian)説，二戰後，隨着美國人搬到郊區，以小企業和家族經營的百貨公司為主的市中心購物走廊讓位於地區購物中心和零售連鎖店。後來，開發商們爭相建造帶有大型商店的龐大的露天購物中心。

“在很大程度上，我們只是不斷建設、建設、再建設，直到金融危機爆發，”數據公司CoStar的美國零售分析全國總監布蘭登·塞維奇表示。

2008年經濟衰退來襲時，電子商務剛剛在中產階級消費者中興起。據摩根士丹利統計，2008年和2009年有超過850家零售商申請破產。

零售建築量也隨之下降。CoStar數據顯示，自2010年以來，開發商每年新增零售空間不足1.5億平方英尺，僅為2008年和2009年水平的一半。

當疫情爆發迫使人們從雜貨到健身課程都轉向網購時，零售商已與日益流行的在線購物趨勢博弈多年。美國人口普查局數據顯示，電子商務佔零售總額的比例從2008年第一季度的3.6%升至2020年同期的近12%。

普查局稱，在線零售額佔比在2020年第二季度達到16.4%的峯值後開始下降。今年第一季度，14.3%的零售額來自線上，雖高於疫情前水平，但增速更為温和，表明人們仍希望實地購物。

“今年實體店的零售額增速實際上已超過電商，”布魯克菲爾德的金斯頓先生表示。

分析師和零售業高管指出，疫情迫使企業加速整合線上線下服務。更多公司允許顧客在門店提貨或退換網購商品。購物中心業主正為路邊取貨專區劃出更多停車位。

隨着在線廣告成本上漲，一些起家於線上的零售商正轉向實體店鋪來獲取客户。

男裝設計師託德·斯奈德的旗艦店於2016年在曼哈頓開業。圖片來源：朱莉·弗洛里奧2011年創立個人品牌的男裝設計師託德·斯奈德表示，2016年在曼哈頓開設首家實體店後，其品牌在紐約都會區的線上銷售額第一年就增長了兩倍。

“這是建立品牌認知度的絕佳方式，也是獲取消費者反饋的重要渠道，“斯奈德説。此後他又陸續開設了五家門店。

許多地產高管正在改造老舊零售空間以吸引現代消費者，而非新建商鋪。在紐約市郊的馬馬羅內克，房地產投資信託基金Brixmor地產集團近期耗資1300萬美元完成了對其2005年收購的46年曆史購物中心的翻新。

近日某個下午，購物者正推着購物車走出北岸農場超市——這家區域連鎖超市取代了2015年破產倒閉的老牌雜貨連鎖A&P，現入駐該購物中心。

52歲的珍妮弗·默瑟表示，她來這家店採購特色商品，尤其是希臘羊乳酪、橄欖以及新鮮蔬果。

“我喜歡自己挑選農產品，喜歡閒逛，”默瑟女士説，“當我走進這樣的商店時，會獲得靈感。看到他們的預製食品，我就會想‘哦，我也要做那個’。”

零售地產仍面臨挑戰。包括Bed Bath & Beyond公司在內的部分主要租户正承受巨大財務壓力，已宣佈大規模關店。依賴辦公人羣的社區零售業因遠程辦公導致客流量下降而持續低迷。

美國零售業仍存在過度擴張問題。摩根士丹利的卡姆丹先生表示，現有1100家購物中心中約三分之一及11.5萬家購物廣場中超過10%可能在近幾年倒閉並需拆除。

即便如此他補充道，相比過去幾十年，該行業對經濟動盪的抵禦能力已有所提升。疫情期間零售業破產數量雖有所上升，但遠未達到2008年金融危機時的水平。

“這確實會形成阻力，但不會造成同等程度的損失，”卡姆丹先生表示。

零售企業正以更具戰略性的方式擴張，同時更好地整合線上與實體購物體驗。內特·拉特納製作了圖表。

更正聲明

布魯克菲爾德資產管理公司是一家房地產企業。本文早期版本誤將其稱為布魯克菲爾德地產集團。（已於10月4日更正）

寫信給凱特·金，郵箱：[email protected]

刊登於2022年10月5日印刷版，標題為《零售地產重振旗鼓》。