佛羅里達沿海生活因颶風房屋規範而改變 - 《華爾街日報》

佛羅里達州邁爾斯堡海灘——特里西·帕克斯1976年建造的木結構小屋長期以來既是她的家，也是主要收入來源，因為她將頂層兩個單元出租給遊客。但當9月底颶風"伊恩"肆虐時，它摧毀了一樓的大部分區域，並在二樓牆壁上撕開了一個大洞。她沒有購買洪水保險，她表示2017年颶風"艾爾瑪"後保費變得過於昂貴。

59歲的帕克斯女士計劃出售她的房產。“我的地段很好，“她説，“也許有人會出高價，我就可以脱手了。”

五個街區外矗立着一棟價值約200萬美元的住宅，在風暴中幾乎毫髮無損。費爾南多·岡薩雷斯六年前建造了這棟兩層混凝土砌塊房屋，其標準遠超當時的建築規範要求。

他沒有按規要求將房屋抬高12英尺，而是多抬高了4英尺。他表示還加固得比規定更牢固，地基深達地下6英尺，採用厚混凝土牆而非立柱，並安裝了泄洪口以防風暴潮。他估計這些升級使建築成本增加了約1.5萬美元。

“如果你想享受臨海而居的奢侈，就必須付出代價，“57歲的岡薩雷斯説。

強颶風與更嚴格的建築規範接踵而至，正在改變佛羅里達沿海社區的經濟和人口結構。易受惡劣天氣影響的廉價小屋正被更具抗災能力的高價住宅取代——這種轉變雖然強化了住房存量，卻限制了沿海居住人羣的經濟門檻。

房主和洪水保險的保費不斷上漲，進一步增加了成本。

佛羅里達州的建築法規長期以來一直是美國最嚴格的法規之一。1992年，颶風安德魯摧毀了邁阿密地區數以萬計的房屋後，立法者通過了全州統一的建築法規，提出了更嚴格的建築要求。該法規於2002年生效，每三年更新一次，確立了地方政府必須遵守的最低標準。

邁爾斯堡海灘居民費爾南多·岡薩雷斯（左）和他的兒子薩巴·岡薩雷斯站在他們的房子前。行業支持的研究機構保險商實驗室商業和家庭安全首席工程師安妮·科佩表示，2020年採用的最新版本包括密封屋頂甲板以防止進水的條款，以及長期存在的安裝抗衝擊窗户或百葉窗並確保屋頂、牆壁和地基之間牢固連接的要求。它還包含通過將建築物抬高到一定水平等措施來防範洪水危害的條款。

根據人口普查局和國家颶風中心的數據，在佛羅里達州西南部和中部落入伊恩颶風風力帶的地區，估計69%的住房單元建於2000年之前，即全州建築法規生效前兩年。

根據佛羅里達大學和其他研究人員8月份發表的一項研究，與非沿海地區相比，容易遭受風暴和海平面上升影響的美國沿海地區發展更快，人口更密集。因此，建築結構面臨自然災害的風險正在增加。

房地產數據公司CoreLogic六月份的報告顯示，墨西哥灣和大西洋沿岸近3300萬套住宅面臨颶風級風力破壞的風險，重建成本價值接近10.5萬億美元。報告稱，近780萬套住宅面臨風暴潮破壞風險，其重建成本價值超過2.3萬億美元。

CoreLogic本月早些時候的分析估計，颶風"Ian"造成的洪水和風力損失將在410億至700億美元之間，其中包括100億至170億美元未投保的洪水損失，因為許多房主沒有購買洪水保險。

“隨着這些數字越來越大，社區將面臨無法恢復的臨界點，“CoreLogic災害與風險管理高級總監湯姆·拉森説。“人們會離開並不再回來。”

在佛羅里達州狹長地帶，2018年遭受颶風"邁克爾"重創的墨西哥海灘市在災後實施了建築規範變更。該市現在要求許多地區的新住宅必須比相鄰道路最高點高出1.5英尺，某些低窪地區的住宅則需要建得更高。該市還將新建住宅必須能承受的風速從每小時130英里提高到140英里。

特里克西·帕克斯家的殘骸，颶風"Ian"過後的景象。颶風摧毀了帕克斯女士家的大部分一樓，並在二樓牆壁上撕開了一個大洞。當地居民努力保留墨西哥海灘的特色——這裏遍佈小屋、海鮮餐館，居民多為退休教師、軍人以及其他被經濟實惠的海濱生活方式吸引而來的人們。政府官員們繼續禁止高層建築開發。

但他們無法阻擋變化。一些沒有保險的房主賣掉房產搬離此地。投資者購入土地並建造更豪華的房屋用於租賃。新建的封閉式社區如雨後春筍般湧現。

根據當地公司98 Real Estate Group彙編的數據，包含墨西哥海灘在內的沿岸地區房屋平均售價從2019年的27.1萬美元上漲至2021年的45.3萬美元。2021年該地區有10套房屋以百萬美元價格成交，今年已有兩套超兩百萬美元的交易。

“建設速度簡直難以置信，“墨西哥海灘市議會成員博比·波洛克表示。

佛羅里達州那不勒斯房地產開發商London Bay Development Group總裁馬克·威爾遜指出，類似趨勢可能在邁爾斯堡地區重演。該公司正在邁爾斯堡海灘開發一棟10層共管公寓，58套單元起價每套130萬美元。他表示這座接近完工的建築在颶風"伊恩"中表現良好，專為抵禦風暴潮設計的可潰縮牆按預期發揮了作用。

明年，該公司計劃在南邊的埃斯特羅灣動工建設麗思卡爾頓公寓項目，單元起價280萬美元。

威爾遜先生表示，隨着邁爾斯堡地區老舊房屋被拆除，替代它們的房產價格將顯著提高。

2000年，詹姆斯和貝基·裏德以15萬美元的價格在邁爾斯堡海灘附近幾個街區處購買了一棟木結構平房，從田納西州搬遷至此退休。這個海濱社區曾是佛羅里達州經濟實惠的居住地，街道兩旁棕櫚樹成蔭，點綴着糖果色的小屋。

颶風"伊恩"摧毀了裏德家一樓的牆壁和窗户，並掀掉了二樓的牆板，導致內部幹牆完全浸水。儘管這對夫婦購買了每年保費總計約8200美元的房屋保險和洪水保險，但他們表示，按照現行建築法規，預計賠付金額遠不足以覆蓋重建成本。

邁爾斯堡海灘居民貝基·裏德在颶風"伊恩"過後檢查房屋受損情況。84歲的鄰居羅梅恩·特納説，風暴潮將附近一棟木屋從地基上衝走，兩位年邁的居民被從窗户甩出。她表示自己設法通過窗户將他們拉進屋內救出。她説，無論是她還是那對夫婦都不打算再回來。

位於邁爾斯堡海灘北部的馬特拉查島社區一直保持着漁村與藝術前哨的混合特色。色彩鮮豔的建築裏開設着餐廳、酒吧、精品店和畫廊。居民們享受着悠閒的生活方式，或在紅樹林間劃皮划艇，或在日落時分倚靠濱水甲板休憩。

颶風顛覆了這一切，摧毀了住宅和商鋪。理查德和索尼婭·詹農去年在此購置房屋並進行了翻新，計劃作為主要居所。五月時，他們又在同一條街上買下一家畫廊，專門展示彩繪玻璃、珠寶和陶器。

風暴導致房屋下方的地面塌陷，部分結構墜入水中。能否打撈修復尚待觀察。畫廊被洪水淹沒，但建築主體結構完好。詹農一家正全力搶救，已請施工隊撬開地板、拆除牆板，並啓用除濕機防止黴菌擴散。

由於兩處房產都未投保洪水和風災險，他們正為經濟損失做準備。“眼下我們無能為力，“76歲的詹農先生説，“只能一步步來。”

幾個街區外，克里斯蒂娜·萊爾的房屋浸入約45釐米深的污水，地板傢俱盡覆淤泥。這個四年前買下房子的佛羅里達第六代居民説，當初選擇馬特拉夏是因為這裏保留着老佛羅里達的風情。

“這裏是家，很温馨，鄰里都互相照應，“50歲的萊爾女士説。她常去釣魚、泡咖啡館或逛本地商店，最近還加入名為"馬特拉夏釣客”（注：名稱源自魚鈎）的女性公益組織為社區募捐。

萊爾女士稱房屋投保了業主險和洪水險，計劃重建但不確定會住多久。她擔心像佛羅里達許多海岸一樣，颶風過後的馬特拉夏將面目全非。

“我只希望重建時別變成高層公寓樓，“她説。

致信阿里安·坎波-弗洛雷斯，郵箱：[email protected]；德博拉·阿科斯塔，郵箱：[email protected]

刊登於2022年10月18日印刷版，標題為《住房法規重塑佛羅里達》。