《華爾街日報》：電商倉庫與商業地產熱點區域開始降温

與電子商務相關的配送中心及其他倉儲設施正面臨建設熱潮與需求疲軟的雙重擠壓，這個多年來備受商業地產所有者青睞的行業出現了新隱憂。

2020年新冠疫情引發全美封鎖時，工業地產行業已因網購爆發式增長而蓬勃發展。隨着大量實體店暫時關閉，零售商突然面臨供應鏈瓶頸和電商活動激增，由此引發了物流建設熱潮以滿足需求。

商業地產服務公司高緯環球數據顯示，物流開發商在第三季度完工並投入使用的倉儲面積達創紀錄的1.482億平方英尺。該公司稱，這比過去五年的季度平均水平高出約72%。

如今，就在經濟衰退擔憂加劇導致需求增長放緩之際，創紀錄的新增倉庫供應量正湧入市場。

作為工業地產可能面臨供應過剩的早期信號，在線零售商亞馬遜公司今春宣佈將縮減電商業務規模。據追蹤亞馬遜需求的加拿大供應鏈諮詢公司MWPVL國際統計，此後亞馬遜已在美國關閉、推遲開放或取消了約80處倉儲設施的建設計劃。

其他數據顯示，倉庫空間需求的增長正全面放緩。第三季度末，倉庫租户佔用的工業空間比季度初增加了約1.08億平方英尺，但這一數字低於前幾個季度。高力國際表示，租户在第二季度佔用了1.32億平方英尺的新增空間，而在2021年第三季度則佔用了1.59億平方英尺。

房地產分析公司Green Street的高級分析師文斯·蒂博內表示：“你將看到一個新增供應開始超過增量需求的世界。在接下來的幾個季度裏，你會看到空置率逐漸上升。”

根據MWPVL國際的數據，自5月以來，亞馬遜已關閉、推遲開放或取消了在美國約80個倉庫的計劃。圖片來源：愛德華多·穆尼奧斯·阿爾瓦雷斯/美聯社分析師和投資者將在週三密切關注全球最大的工業空間公司之一安博公司（Prologis Inc.）的第三季度財報。蒂博內表示：“我非常關注他們是否採取了不同的開發策略。考慮到宏觀經濟擔憂，他們會在第四季度啓動新項目，還是會更加保守？”

遠程辦公的轉變對寫字樓價值造成了壓力，而自新冠疫情爆發以來商務旅行的減少則打擊了城市酒店業主。但直到最近，工業地產在疫情期間大多表現強勁。

目前倉庫需求正在減弱，部分原因是隨着經濟衰退的威脅顯現，零售商、電商企業和其他租户正在重新考慮擴張計劃。世邦魏理仕美洲工業研究主管卡羅琳·薩爾澤表示，經濟衰退期間"市場上的資金減少，支出也會減少"，“人們覺得不需要像以前那樣填滿倉庫”。

一些分析師表示，即使出現經濟衰退，明年對新倉庫的需求和租金仍將保持強勁水平。許多租户仍在繼續增加物流空間，以發展新的供應鏈並擴大電子商務業務，通常電商業務所需的工業空間是實體店的三倍。

然而，與大多數類型的商業地產一樣，工業地產價值也受到利率上升的嚴重打擊。根據Green Street的數據，雖然自疫情開始以來工業地產價值上漲了30%，但自今年第一季度達到峯值以來已下跌19%。

Green Street表示，與此同時，工業房地產投資信託基金的股票自疫情爆發以來上漲了67%，但自今年春天亞馬遜宣佈將放緩擴張速度以來下跌了27%。

作者：Peter Grant，聯繫方式：[email protected]