《華爾街日報》：美國9月房屋銷售連續第八個月下滑

美國9月成屋銷售連續第八個月下滑，創下15年來最長連跌紀錄，曾經繁榮的房地產市場正對美國經濟造成更大拖累。

全美房地產經紀商協會週四公佈的數據顯示9月經季節調整後的成屋銷售年化總量為471萬套，環比下降1.5%，創下2020年5月以來最低水平。

若排除新冠疫情初期的異常值，9月成屋銷售速度已跌至2012年次貸危機後市場復甦初期以來的最低點。

今年以來市場的急劇降温是對抵押貸款利率飆升的直接反應——本週該利率已達6.94%。這使得多數購房者負擔能力下降，並嚇退潛在買家。

這也反映出美聯儲通過加息抑制經濟增長來對抗高通脹的政策已產生最顯著影響之一。

為過熱市場降温是美聯儲政策調控的關鍵環節，因為房產銷售對利率高度敏感，且能帶動相關經濟活動。

房地產市場疲軟會抑制許多其他商品和服務的需求。9月傢俱家電價格及銷量雙雙下跌，木材和管道設備支出也隨之減少。新房建設量因需求下降而縮減。

牛津經濟研究院首席美國經濟學家南希·範登·霍滕表示：“房地產市場在經濟整體下滑之前已率先進入衰退。我們認為，未來幾個季度房地產確實將成為經濟增長的拖累。”

美聯儲加息推高了抵押貸款利率。住房金融機構房地美週四表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率已達到二十年來的最高水平。

房地產經紀人稱，部分買家在當前利率下已不符合貸款條件，另一些買家則因經濟前景普遍不明朗而退出市場。許多現有房主的抵押貸款利率低於4%，部分潛在賣家選擇按兵不動，不願出售房產並以更高借貸成本購置新房。

由於美聯儲已釋放繼續加息的信號，且秋季和冬季通常是購房淡季，未來幾個月需求可能持續放緩。抵押貸款銀行家協會數據顯示，截至10月14日當週購房抵押貸款申請量同比下降38%。

9月成屋銷售量環比下降1.5%。圖片來源：Matt Rourke/Associated Press房產交易通常會在合同交割前一兩個月簽訂協議，因此9月數據主要反映的是7、8月利率略低於當前水平時的購房決策。

MBA副首席經濟學家喬爾·坎表示：“人們已經習慣了30年期固定利率在3%到4%之間徘徊，（接近）7%的利率不僅是巨大的實質衝擊，也可能成為心理障礙。”

占房屋銷售總量約10%的新房市場也顯露疲態。美國商務部本週數據顯示，9月衡量住宅建設指標的房屋開工率環比下降8.1%。全美住宅建築商協會稱，10月建築商信心指數連續第十個月下滑，跌至2020年5月以來最低水平。

儘管銷量驟降，但房價同比仍在上漲，部分原因是供應持續緊張。不過價格增速較年初的火熱態勢已有所放緩。全美房地產經紀人協會數據顯示，9月成屋中位數價格同比上漲8.4%至38.48萬美元，在經歷23個月兩位數漲幅後，這是連續第三個月維持個位數增長。部分經濟學家預計明年起房價將出現同比下跌。

該協會指出，自6月創下41.38萬美元歷史峯值後，房價已連續三個月環比下跌。

羅曼和桑德拉·索倫夫婦8月掛牌出售鳳凰城的住宅，計劃置換小户型。但索倫先生表示，七週後仍未收到報價，而利率持續攀升令他們不願放棄當前2.85%的優惠利率。

“我意識到，即便換小房子，月供也會和現在差不多，“他説，“當（平均利率）突破6.3%、6.4%時，我就覺得不值得折騰了。”

他們將房屋撤出市場，決定不再出售。

根據房地產經紀公司Redfin的數據，在截至10月9日的四周內，每週有7.9%的掛牌房源出現降價，高於去年同期的4%。

“抵押貸款利率高企，這正在削弱人們的負擔能力，”Capital Economics的房地產經濟學家薩姆·霍爾表示。Capital Economics預測，從明年3月開始，房價將出現下跌，這是根據標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數衡量的。

全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·尹表示，銷售和價格增長的放緩可能在價格最高的市場中最為顯著。根據Redfin的數據，在截至10月9日的四周內，加利福尼亞州奧克蘭的房屋銷售價格同比下降了3%，而舊金山的房價同比下降了2%。

加州房地產經紀人協會上週預測，該州的房屋銷售價格中位數將在2023年下降8.8%，至758,600美元。

根據博伊西地區房地產經紀人協會的數據，愛達荷州艾達縣（包括博伊西）的房屋銷售價格中位數在9月份同比上漲了0.9%。這比2021年5月44%的同比漲幅有所下降。

26歲的傑克遜·韋斯特對在博伊西找房感到緊張，因為他從同事那裏聽説了這個過程有多麼艱難。但當他和未婚妻莉莉·克里特勒在8月份開始看房時，他們發現競爭很少。這對夫婦在9月份以39.5萬美元的價格購買了一套三居室房屋，比要價低了約1萬美元。

“我經歷了一次又一次的失望，”韋斯特先生説。但“就像市場裏的電燈開關突然被打開了一樣”，他説道。

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更正與補充

根據抵押貸款金融巨頭房地美的數據，本週30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.94%。本文早期版本錯誤地寫成了6.92%。（更正於10月20日）

聯繫作者尼科爾·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

本文刊登於2022年10月21日的印刷版，標題為《利率攀升抑制美國房屋銷售 飆升的利率抑制美國房屋銷售》。