建築商表示已為此次住房市場放緩做好準備“我已吸取教訓”——《華爾街日報》

內華達州北拉斯維加斯——一年前，Touchstone Living公司的業務蒸蒸日上。這家內華達州的建築商當時有639名符合條件的買家名單，這些買家希望在該公司位於拉斯維加斯大道以北約15英里的開發項目中購房。

如今，這份名單已縮減至約30人。由於抵押貸款利率飆升至6.94%（達到2002年以來的最高水平，比一年前高出一倍多），許多潛在買家無法獲得貸款資格。

這對Touchstone或其所有者湯姆·麥考密克來説幾乎不是什麼好消息。不過，作為此次市場放緩可能如何發展的潛在指標，拉斯維加斯市場的情況看起來並不像上次崩盤時那樣。

麥考密克表示，與他在2007-09年經濟衰退前經營的上家公司相比，他的新公司債務更少，貸款機構也更少，並且發展速度更慢，購買的土地也更少。

“我已經吸取了教訓，”他説。不過，他提到銷售急劇下滑時表示，“我從未見過變化如此之快。”

Touchstone所有者湯姆·麥考密克表示，他在上一次經濟低迷期間吸取了重要教訓。在疫情推動的購房狂潮引發了美國15年來最強勁的房地產繁榮之後，隨着抵押貸款利率上升，需求急劇下降。成品房滯銷，預計未來幾個月將有數十萬套新房竣工，許多建築商正在降價。現房價格從春季峯值回落，9月份獨棟住宅建設量同比下降18%。

在早前的房地產低迷期（部分由次級抵押貸款市場崩潰引發），約半數住宅建築商消失。倖存下來的建築商表示，他們吸取了慘痛教訓，當前的市場放緩不會導致行業再次崩盤。此外，近年來抵押貸款機構收緊了貸款標準，降低了出現止贖潮的風險。

麥考密克先生的前住宅建築公司在2009年因項目遭止贖而停止施工。行業分析師稱，近年來建築商在舉債和囤積土地方面更加謹慎。部分建築商增加了土地儲備或第三方合作，僅在需要時才購入土地。

一些已完成獨棟住宅但未售出的建築商轉向租賃市場獲取收入，另一些則以折扣價批量出售給投資者用作租賃房源。

麥考密克表示，今年抵押貸款利率上升導致潛在購房者數量鋭減。“他們信用良好，工作穩定，“他説，但房價和利率上漲"直接將他們擠出市場”。

房地產經紀人稱，其他潛在買家因經濟不確定性暫緩購房。房利美數據顯示，9月消費者住房市場信心指數跌至2011年以來最低水平。

“情況惡化的速度之快令人矚目，”房地產研究與諮詢公司Zelman & Associates的首席執行官艾薇·澤爾曼表示，該公司是Walker & Dunlop Inc.的子公司。但她指出，“這與2007年危機前那種瘋狂時期——充斥着奇異抵押貸款產品和零首付的寬鬆信貸環境——存在天壤之別。”

抵押貸款利率飆升後，符合資格的潛在買家數量急劇下降。在疫情爆發的前兩年，建築商建房速度遠遠跟不上需求。供應鏈問題和勞動力短缺拖慢了施工進度。建築商限制銷售以避免超量預售，並通過等候名單或抽籤方式篩選買家。房價飛漲之際，建築商竭盡全力加快施工。

隨着新房銷售放緩，供應過剩風險正在上升。美國人口普查局數據顯示，經季節性調整後，9月約有80萬套獨棟住宅在建，同比增加11%，較2019年9月增長52%。其中許多房屋是在市場降温前開工的。

部分房屋已售出，但並非全部。為吸引猶豫的購房者或防止買家違約，建築商正通過向貸款機構支付預付費來降低買家利率，並提供長期利率鎖定等優惠措施。建築商也在取消土地收購交易。

美國人口普查局數據顯示，8月底市場上新建住宅的供應量為8.1個月。

金融服務公司BTIG的住宅建築行業分析師卡爾·雷卡特表示：“他們手頭有大量在建庫存，這些都是他們希望出手的。我認為情況在好轉之前會先惡化。”

麥考密克先生表示，與2007-09年經濟危機前的老東家相比，Touchstone公司負債更少，貸款機構也更少。萊納建築公司（美國銷量第二大建築商）在9月財報電話會上表示，第三季度新銷售訂單同比下降12%。新訂單平均售價同比上漲1%，但環比第二季度下降9%。

萊納執行董事長斯圖爾特·米勒在電話會上説：“顯然我們將面臨進一步加息。“他表示建築商需要降價促銷，否則銷量將會下滑。

利率上升也衝擊了二手房市場。1-9月經季節調整的年化銷量下降27%，降幅快於次貸危機時期。

儘管如此，全美二手房價格仍高於去年同期。待售二手房數量遠低於歷史水平，且數百萬千禧一代正進入購房黃金年齡——經濟學家表示這兩個因素都可能抑制房價下跌。

新建住宅約佔整體房屋銷售的10%，短期內面臨銷售放緩和價格下跌的更大風險，因為新建住宅通常比二手房更貴，且供應量持續增長。

對麥考密克先生而言，今年夏季的市場放緩是個可怕警示——行情轉冷可能就在頃刻之間。

2000年代初房地產繁榮時期，他創辦的Astoria Homes曾是內華達州最大的私營住宅建築商之一。在2004和2005年鼎盛時期，該公司年建房量達千套。

“好光景持續了太久，“麥考密克回憶道，“我變得過度自信了。”

截至8月底全美新建住宅庫存可供銷售8.1個月2007年次貸危機爆發時，樓市崩盤導致眾多建築商倒閉。拉斯維加斯成為全國止贖危機的典型代表。繁榮時期過度建設的開發商們，根本無法與價格遠低於新房的二手房競爭。

Astoria員工從170人鋭減至3人（含麥考密克本人）。部分貸款機構被聯邦存款保險公司接管。為Astoria債務提供個人擔保的麥考密克，耗費數年才完成債務清算。

這場危機讓部分建築商心有餘悸，以致多年不敢擴大建設規模。

“儘管那場嚴重的金融危機已過去十五六年，但對拉斯維加斯的建築商而言仍歷歷在目，因為他們和全美同行一樣遭受了重創，”加州爾灣市約翰·伯恩斯房地產諮詢公司管理負責人肯·珀爾曼表示。

因此，如今的新房供應量已不像房地產危機前那般過剩。

全美住宅建築商協會數據顯示，2007至2012年間美國住宅建築商數量減少了50%。人口普查局統計顯示，衡量新房建設的獨棟住宅開工量從2005年的170萬套驟降至2009年的44.5萬套，直到2021年才重新突破百萬套年開工量。

到2012年，麥考密克先生決定重操舊業。他預計拉斯維加斯人口將持續增長，房價將反彈。同年他開始購置土地，其公司Touchstone於2014年售出首套住宅。據《建築商雜誌》統計，該公司是內華達州最大的私營建築商，去年在拉斯維加斯地區市場份額約4.8%。

對麥考密克而言，當前銷售放緩猶如警鐘，提醒他市場轉向可能瞬息發生。標普住宅建築商精選行業股票指數今年下跌36%，跌幅超過標普500指數21%的跌幅。全美住宅建築商協會數據顯示，10月美國建築商信心指數連續第十個月下滑，跌至2020年5月以來最低水平。該協會9月調查顯示，約四分之一的建築商表示在過去一個月下調了房價。

拉斯維加斯地區的新房銷售量已從第一季度的每月1000多套下滑至8月的488套，總部位於拉斯維加斯的住宅建築研究公司總裁安德魯·史密斯表示。

珀爾曼先生稱，9月份接受調查的大多數拉斯維加斯地區建築商在計入利率買斷等優惠後，當月售價已低於8月水平。

麥科馬克希望Touchstone的定價能在低迷市場中為公司贏得優勢。該公司住宅售價介於31.5萬至43.3萬美元之間。根據住宅建築研究公司數據，8月該地區新房成交價中位數約為49.2萬美元。

由於預計購房需求將持續疲軟，Touchstone於9月決定開始出租部分房產。

“人們依然渴望擁有住房，但實在無力承擔，“麥科馬克表示，“因此必須調整商業策略。”

致信請聯繫妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年10月25日印刷版，標題為《建築商為樓市降温未雨綢繆》。