《華爾街日報》：利率上升恐將暴露寫字樓虛高估值

廉價的債務推動了美國辦公地產價值長達十年的繁榮，抵消了多年來租金漲幅未能跟上通脹的影響。

如今長期寬鬆信貸時代已經結束，寫字樓業主正準備面對房產實際價值縮水的現實。

經紀商和貸款機構表示，隨着利率快速上升導致潛在買家難以獲得融資，紐約和芝加哥等地部分老舊寫字樓價格已下跌約四分之一。違約率正從低位開始攀升。

2015年，黑石集團以5.07億美元估值收購了位於美洲大道1330號的這棟曼哈頓寫字樓50%的股權。圖片來源：薩米爾·阿巴迪/華爾街日報儘管利率上升和對經濟衰退的擔憂也打擊了股票、債券和其他類型房地產的價值，但寫字樓業主的處境尤為艱難。他們還面臨着遠程辦公日益普及的問題，這降低了對辦公空間的需求並推高了空置率。根據經紀公司仲量聯行的數據，美國主要城市的寫字樓租賃量在第三季度比疫情前水平下降了40%。

“我認為我們正處於商業地產長期重新定價的過程中，“房地產投資公司麥迪遜國際地產總裁羅納德·迪克曼表示，“這是個相當可怕的命題，但這就是我們面臨的現實。”

標普1500辦公地產投資信託子行業指數今年以來下跌37.1%，而標普500指數下跌18.2%。若追溯至疫情初期，兩者差距更為顯著。自2020年2月1日以來，標普500指數上漲20.1%，同期辦公地產投資信託則下跌43%。

然而，早在新冠疫情之前，辦公地產行業就因供應過剩和租户需求疲軟而舉步維艱。經紀人指出，低利率環境掩蓋了這些問題——即便租金下降，仍將資產價值推至歷史高位。低廉的抵押貸款成本使得辦公樓買家能夠承受更高價格，而國債等證券的低收益率相較之下使寫字樓租金收入顯得更具吸引力，從而推高了投資者需求。

穆迪分析數據顯示，經通脹調整後，1997年至2021年底期間，美國前50大市場的實際辦公租金（包含免租期等租户激勵措施）下降了16%。但同期辦公樓價值卻實現了經通脹調整後91%的漲幅。

“低利率在任何時候都容易壓倒基本面因素，“世邦魏理仕資本市場部主席道格·哈蒙表示。

如今利率飆升意味着，正當繁榮時期簽訂的大量辦公地產抵押貸款即將到期之際，更多業主面臨償貸困境。

Trepp LLC數據顯示，2023年將有超過170億美元辦公樓抵押貸款債券到期，遠高於2022年的約70億美元和2021年的僅40億美元。由於空置率上升引發擔憂，貸款機構對辦公地產抵押貸款發放更為謹慎。這意味着許多業主不得不以更高成本獲得更少融資，使得償還舊債愈發困難。

以休斯頓的三棟辦公樓組成的阿什福德園區為例。根據Trepp LLC的數據，2012年房地產投資公司Accesso Partners LLC購入該物業時，通過一筆10年期、利率4.81%的固定利率貸款融資6100萬美元，這筆貸款已於今年8月到期。

由於無法完成再融資，Accesso最終違約。購入時這些大樓出租率超過90%，而業主表示目前僅為64%。

今年7月，黑石集團與共同所有者RXR地產公司簽約出售這棟辦公樓，價格較2015年估值低約35%。圖片來源：Samir Abady/華爾街日報Accesso管理合夥人阿里爾·本塔塔表示，鑑於嚴峻的信貸市場環境，公司正"與物業貸款服務商緊密合作，爭取更多時間獲取融資”。

紐馬克集團債務、股權及結構性融資部門聯席主管達斯汀·斯托利指出，即便在長期被視為相對安全的曼哈頓市場，典型辦公物業抵押貸款利率已從疫情初期的4%左右升至6%。許多老舊辦公樓現已成為最難獲得融資的房地產類型。

“當前願意放貸的機構比疫情前少得多。“他説。

前景並非一片黯淡。部分現代化且租約穩定的建築仍能高價成交。經紀商表示，與2008年金融危機前相比，業主負債水平更低，貸款機構也更願意與困境中的借款人協商。這解釋了為何止贖案例仍屬罕見。此外，房地產投資基金持有大量現金儲備，有望為物業價值提供支撐。

儘管如此，一些業主已蒙受慘重損失。2015年6月，黑石集團以5.07億美元估值購入曼哈頓寫字樓美洲大道1330號50%股權，該大廈共40層。知情人士透露，這筆交易的資本化率（即建築物年利潤與價值的比率）約為4%。當時10年期美國國債收益率約為2%，相比之下4%的無槓桿回報尚可接受。

截至上週五，10年期美債收益率已達4%。這推高了寫字樓資本化率，同時壓低了房產價值。

“既然能買到4%收益率的國債，何必投資4%回報率的寫字樓？“房地產投資公司Northwind Group管理合夥人蘭·埃利亞薩夫反問道。

今年7月，黑石與共同所有者RXR地產公司簽署協議，以約3.25億美元將該大廈出售給帝國資本控股公司，較2015年估值縮水約35%。

黑石發言人表示：“傳統紐約寫字樓在我們投資組合中佔比不足1%，但我們仍看到租户對曼哈頓西一號等新建、頂級配置的高端物業有強勁需求。”

記者康拉德·普策聯繫方式：[email protected]