十年前，5000萬美元的豪宅交易曾令人矚目如今，1億美元的住宅才引人關注——《華爾街日報》

2012年10月，《華爾街日報》推出Mansion版塊，旨在報道美國及全球高端房地產。這十年間可謂風雲變幻。

當年俄羅斯億萬富翁德米特里·雷波諾列夫家族以8800萬美元購入曼哈頓15中央公園西區頂層公寓，令市場觀察家震驚。但這筆交易僅僅是個開端。房地產評估師喬納森·米勒數據顯示，2021年5000萬美元以上交易達48筆，而2012年僅有5筆。

Mansion創刊號於2012年10月5日首發。圖片來源：《華爾街日報》圖片合成；istockphoto（報紙）如今九位數交易已司空見慣。米勒稱2021年1億美元以上交易有8筆，而2012年僅1筆。2014年科技大亨邁克爾·戴爾以1.0047億美元購入曼哈頓"億萬富豪大道"約304米高的One57公寓。

2019年億萬富豪肯·格里芬更突破2億美元大關，以約2.38億美元購得"億萬富豪大道"公寓，創下美國住宅成交價最高紀錄。過去十年平均年通脹率為2.3%。

Mansion追蹤了所有這些交易，也記錄了一些黃粱美夢的破滅——比如貝爾艾爾超級豪宅"The One"標價5億美元求售，最終在今年初拍賣會上以1.26億美元成交，令開發商尼萊·尼亞米虧損數千萬美元。

豪宅市場還發現，有業主花費數十萬美元只為移植一棵樹，或是建造配備可製冷冰箱和自來水的兒童遊戲屋。長島業主在一條普通小巷裏斥資約1億美元打造了擁有120個房間的凡爾賽宮復刻版；加州居民在家中安裝了價值35萬美元的商業級酒吧；肯塔基州住户則修建了3000平方英尺的私人夜總會。伊利諾伊州某業主為湖畔地產加建雪茄休閒屋耗資約200萬美元。開發商們則為豪宅定製專屬香氛，或將蘭博基尼跑車納入房產交易套餐。

有人曾擔心新冠疫情會讓這一切戛然而止。但2020年初短暫停滯後，遠程辦公的興起使房地產市場強勢反彈。米勒先生表示，對豪宅市場而言，這場疫情催生的熱潮堪稱"現代史上最強勁的房地產繁榮"。

2021年，馬克·安德森以1.77億美元購入時尚大亨塞爾吉·阿茲里亞的馬里布房產。圖片來源：斯科特·弗朗西斯/OTTO（斯科特·米切爾設計）馬克·安德森於2015年。照片：賈斯汀·沙利文/蓋蒂圖片社2020年8月，WhatsApp聯合創始人簡·庫姆以1.25億美元買下了傑弗裏·卡森伯格的比佛利山莊莊園。2021年10月，風險投資家馬克·安德森及其妻子勞拉·阿里拉加-安德森斥資1.77億美元購入了時尚大亨塞爾日·阿茲里亞的馬里布豪宅。

儘管過去十年房價飆升，但美國最昂貴住宅市場的地理分佈變化不大，仍集中在紐約、加州和佛羅里達州。為了解這些地區高端房地產過去十年的表現，《華爾街日報》對比了2012年與現今在邁阿密、洛杉磯和紐約用500萬美元預算能買到的房產。

邁阿密

邁阿密的豪華房地產市場經歷了巨大變化。

邁阿密海灘Coldwell Banker公司Jills Zeder集團的房地產經紀人丹尼·赫茲伯格表示，2012年邁阿密多數豪宅買家是國際客户，其中許多來自中美洲和南美洲，他們尋求資本避風港。隨後疫情爆發，遠程辦公和美元走強隨之而來。赫茲伯格補充説，居家辦公尤其將邁阿密的豪宅買家羣體轉變為以舊金山、紐約和芝加哥等城市的美國買家為主。他還提到，雖然許多佛羅里達州買家曾尋求度假房產，但現在大多數是購買主要住宅的買家——預算與之匹配。

2012年，邁阿密海灘日落羣島的一處住宅以560萬美元售出。2022年，該房產以2550萬美元再次成交。圖片來源：EagleView這導致邁阿密地區房價飆升。“2021年第一季度是我從業三十年來從未見過的市場景象，“在伯克希爾哈撒韋地產服務公司任職的邁阿密房地產投資經紀人納爾遜·岡薩雷斯表示，“那簡直是瘋狂。人們為2000萬美元的豪宅爭得頭破血流。”

他補充説，目前市場略有降温，但房價仍未下跌。

旺盛需求催生了開發熱潮，過去十年間連原本不受青睞的區域也湧現出豪華住宅。典型代表是邁阿密海灘海灣側的日落港區，昔日的倉庫和汽修店已被城中最時髦的商業體取代，推動周邊房價呈幾何級數增長。

另一個案例是瑟夫賽德區，這裏曾以尚普蘭大廈南樓等老舊建築聞名——這座建於1981年的公寓樓去年發生局部坍塌，造成98人遇難。“十年前瑟夫賽德根本不值一提，“赫茨伯格先生説。

如今該區新建的四季酒店公寓和Arte等項目已成為邁阿密最昂貴的住宅，單價超過3000美元/平方英尺，約為2012年該地區公寓價格的三倍。他表示：“十年前根本沒人能想象能達到這樣的價格。”

2012年時，500萬美元可以在邁阿密海灘南五街區等黃金地段買下一套海濱住宅或公寓。Compass房地產經紀人維克多·哈拉里表示，當時這個價格看起來高得離譜。他補充説，如今500萬美元在任何一個黃金地段都買不到海濱住宅了。

根據Redfin的數據，2012年1月至8月期間，邁阿密都會區有64套500萬至1000萬美元的房產成交。而2022年同期這一數字達到381套。

從事科技行業的韋斯特女士今年從奧斯汀搬到了邁阿密。圖片來源：Mary Beth Koeth/華爾街日報當蒂莫尼·韋斯特今年決定從德克薩斯州奧斯汀搬到邁阿密時，她想要一套邁阿密海灘50街以南的海濱公寓。她曾因位置偏北排除了2019年竣工的海濱公寓"八十七公園”。“我覺得那裏太靠北了——我沒認真考慮過，“42歲的科技行業從業者韋斯特女士説。

但最終，這棟建築的海景、設計和配套設施打動了她。在哈拉里的協助下，她於6月以480萬美元購得一套兩居室公寓，面積約1600平方英尺（約149平方米），帶露台。

相比之下，岡薩雷斯回憶2012年曾以560萬美元售出邁阿密海灘熱門日落島的一處海濱住宅。他説，南美買家將其作為投資購入，並對這套建於1940年代的房屋進行了翻新。地塊約半英畝（約0.2公頃）——在邁阿密海灘算大面積。當該房產今年再次出售時，這套約5000平方英尺（約465平方米）的六居室住宅被認為已無保留必要，主要價值在於土地。

價格是多少？2550萬美元。

洛杉磯

在洛杉磯，豪華房地產市場同樣飆升。根據Redfin的數據，2012年1月至8月期間，大都會區有174筆500萬至1000萬美元的房產交易。而在2022年同期，這一數字達到了685筆。

2012年，芭芭拉和理查德·博克瑟以499.5萬美元的價格在下貝爾艾爾購買了一棟五卧六衞、面積6000平方英尺的住宅。2022年，他們以700萬美元的價格將其售出。照片：《華爾街日報》的奧利維亞·阿隆索·高夫芭芭拉和理查德·博克瑟在洛杉磯。這對夫婦已搬至猶他州帕克城，他們的兒子及其家人居住在那裏。照片：拉麗莎·布洛克Choo房地產集團的克里斯托弗·楚表示，2012年，在城市的西區（包括比佛利山莊、比佛利山莊郵局、貝爾艾爾、馬里布、日落大道、霍姆比山、漢考克公園、布倫特伍德和太平洋帕利塞茲等社區），有92筆超過1000萬美元的豪宅交易。而2022年，這些社區已有256筆超過1000萬美元的交易，僅貝爾艾爾一地就有14筆超過2000萬美元的交易。

Compass的房地產經紀人安傑洛·菲耶羅指出，500萬美元在2012年與今天能買到的房產最大的區別主要在於地段。例如，如今仍有可能在貝爾艾爾買到他所稱的“驚豔住宅”，但位置會在上貝爾艾爾或北貝爾艾爾，那裏的地塊較小，且比靠近比佛利山莊和貝爾艾爾鄉村俱樂部的下貝爾艾爾或南貝爾艾爾更靠山上。他表示，2022年在下貝爾艾爾以500萬美元購得的房子可能需要翻修。

2012年，72歲的律師、風險投資家兼基金創始人芭芭拉·博克瑟與75歲的加州大學洛杉磯分校泌尿科醫生理查德·博克瑟以499.5萬美元購入下貝爾艾爾一棟五卧六衞、面積6000平方英尺的住宅。“我們覺得物有所值，“博克瑟醫生表示。夫婦倆從邁阿密遷居洛杉磯是為了更親近當時3歲的孫女。

2017年，斯卡爾大火肆虐貝爾艾爾社區。他們的房屋雖得以保全，但嚴重煙燻損毀耗時14個月才修復完畢。同年，博克瑟夫婦在猶他州帕克城購置度假屋。2020年疫情暴發後，他們開始更多時間居住在兒子一家現居的帕克城。

今年三月，這對夫婦以700萬美元售出貝爾艾爾房產，正式遷居猶他州。博克瑟女士表示，保險費用上漲及加州現行與擬議的税法政策是促成決定的部分原因。

對於童婉婉（暱稱温妮）與丈夫艾倫·拉扎吉而言，選址首要考量是子女學校的通勤距離。上貝爾艾爾比下貝爾艾爾更為便利。這對企業家夫婦三月以531萬美元（略超500萬美元掛牌價）購入一棟4895平方英尺的六卧六衞現代住宅，附帶大型泳池。據房產經紀人透露，他們從七組買家中脱穎而出。

童女士稱其為夢想之家。疫情期間，夫婦倆與9歲和13歲的兩個孩子及愛犬蝸居在1800平方英尺的雙拼別墅時，便渴望更大空間。新宅採光充沛、挑高開闊，“完全符合我們的所有需求清單，“她説道。

紐約

儘管紐約市場多年來波動不斷，且是疫情期間受衝擊最嚴重的地區之一，但過去十年的價格走勢十分明確：房價已大幅飆升。

根據道格拉斯·埃利曼的數據，2012年，作為紐約豪華房地產市場核心的曼哈頓公寓中位價為83.5萬美元，平均每平方英尺價格為1086美元。

到2022年第三季度，中位價已躍升約38%至115萬美元，平均每平方英尺價格飆升約49%至1618美元。

2012年，包釐街一套公寓以495萬美元售出，這在當時屬於市場異常值。圖片來源：Elegran該房產目前掛牌價為599.9萬美元。圖片來源：Elegran根據Redfin經紀公司數據，2022年1月至8月期間，紐約都會區有994套住宅以500萬至1000萬美元價格成交，而2012年同價位成交量為222套。

過去十年間，曼哈頓湧現出大量新建項目，每棟建築似乎都比前一棟更高更豪華。例如中央公園大廈近期以1550英尺（約472米）的高度成為全球最高的以公寓為主的建築。

有時，尤其是疫情爆發前的兩年，由於開發商爭奪買家，新建項目激增導致價格下行壓力。後來新冠疫情爆發，城市封鎖使市場幾近停滯。

或許這十年間最顯著的變化，是曼哈頓豪宅市場重心從上城區向下城區的轉移，新一代購房者開始追求更不拘一格的奢華地段。

下城區的房產售價逐漸比肩中央公園周邊令人豔羨的豪宅。在長期被住宅開發商忽視的城區——下東區、金融區和布魯克林，玻璃幕牆的摩天大樓如雨後春筍般湧現。與此同時，一場配套設施軍備競賽拉開帷幕，游泳池、攀巖牆、籃球場和保齡球館等豪華配置吸引着購房者。

當爵士樂手馬西莫·比奧爾卡蒂和妻子——建築設計師米蘭達·達努松多去年在下東區尋找公寓時，他們發現了一批十年前剛搬來時不存在的全新豪華住宅。

他們最終選擇了耗資數十億美元開發的綜合社區埃塞克斯 Crossing，這裏集合了住宅、零售和辦公空間。他們在布魯姆街One Essex Crossing的頂層公寓面積達1851平方英尺（約172平方米），擁有三間卧室、兩個私人露台、寬板歐洲橡木地板、10英尺（約3米）挑高天花板和大理石浴室。大樓配套設施包括兩個玻璃幕牆的"休閒半島"空間（可用於休憩和燒烤）、健身工作室和遊戲室。

這對夫婦表示，495萬美元（約合每平方英尺2700美元）的價格超出了他們的預算，但他們迫切希望留在該社區。“我們當時想的是’能不能再湊點錢’"，比奧爾卡蒂先生説。

Compass豪宅經紀人帕梅拉·達克表示，十年前在下東區很難見到500萬美元的交易。

2012年，她代表一位買家購買了包釐街一套價值495萬美元的公寓。這個價格讓他獲得了約兩倍的空間。這套3700平方英尺的複式公寓"像是公寓樓裏的獨棟住宅”，並擁有兩層共660平方英尺的户外空間。其風格、面積和價格在當時都屬異類。

“十年前的下東區與現在這樣，“達克女士説，“完全是兩個世界。”

根據Elegran房產經紀人大衞·戈內姆的掛牌信息，該單元目前以599.9萬美元的價格上市。