史詩級房地產熱潮在澳大利亞、加拿大和新西蘭遭遇阻力 - 《華爾街日報》

悉尼——澳大利亞、新西蘭和加拿大是近年來三大房地產繁榮之地，它們在全球金融危機、經濟衰退和新冠疫情中倖存下來。然而，面對全球貨幣政策以空前速度收緊，它們可能終於遇到了對手。

儘管幾十年來全球房價一直堅挺，但這三個國家尤為突出。它們避開了全球金融危機前美國房價暴跌的大部分衝擊，而且在疫情期間房地產繁榮勢頭更猛。研究公司牛津經濟研究院的一項衡量指標顯示，自1990年以來，澳大利亞、新西蘭和加拿大的房價分別上漲了532%、602%和331%，而美國為289%。

然而，這三個國家對貨幣政策收緊都特別敏感。與美國不同，在美國，人們通常有長期固定利率抵押貸款，可以免受利率上升的影響，而在澳大利亞、新西蘭和加拿大，許多住房貸款實際上是浮動利率，這意味着隨着利率上升，抵押貸款還款額會增加。

牛津經濟研究院在最近的一份報告中寫道：“總體而言，這是自2007-2008年以來最令人擔憂的房地產市場前景，市場處於小幅下跌和大幅下跌之間。”

儘管該公司的擔憂適用於全球，但它表示澳大利亞、新西蘭和加拿大是價格大幅下跌風險最大的市場之一。該公司估計，加拿大的房價可能下跌30%，新西蘭的房價可能下跌20%。在澳大利亞，最近公佈的文件顯示，央行經濟學家擔心房價可能下跌多達20%。

預計從明年開始，這三個國家的房主將全面受到利率上升的衝擊。這些市場的許多住房貸款都有幾年的固定利率期，因此疫情後不久發放的抵押貸款尚未重新設定為更昂貴的現行利率。

在澳大利亞，央行經濟學家擔心房價可能下跌多達20%。照片：Brendon Thorne/Bloomberg News“2023年看起來不妙，”加拿大抵押貸款經紀人Butler Mortgage的Ron Butler説。

悉尼Coolabah Capital的首席投資官Chris Joye估計，該市正經歷自1983年以來最大的月度房價跌幅。使用央行的房價預測模型，他説如果利率達到4.25%，房價可能暴跌40%。貨幣市場目前預計央行政策利率峯值將超過4%，高於目前的2.85%。

Joye先生説，澳大利亞是“世界其他地區即將面臨的情況的先兆”。“澳大利亞的房地產市場肯定會遭受創紀錄的下跌。”

房地產數據公司CoreLogic的首席房地產經濟學家Kelvin Davidson説，在新西蘭，約45%的住房貸款將在12個月內結束固定利率期。新西蘭的許多經濟學家預計，在最近的通脹數據高於預期後，利率將在5%以上見頂。這可能會將一年期固定抵押貸款利率推高至7%，這對許多房主來説將是無法承受的，並可能迫使他們出售房產而不是再融資。

加拿大部分待售房屋價格可能面臨兩位數百分比跌幅。圖片來源：Taehoon Kim/Bloomberg News在加拿大，一些房地產市場參與者正擔憂所謂的觸發點和觸發利率。雖然許多房貸採用浮動利率，但加拿大貸款機構通常提供固定還款額以保持可預測性，並根據當時的主流利率調整每月還款中利息的佔比。如果利率持續上升，加拿大金融信息網站Ratehub.ca指出，固定還款額在某個時點將不足以覆蓋全部利息。

根據Ratehub.ca的説法，最終部分借款人可能被要求增加月供、一次性還款或轉為條件更苛刻的固定利率貸款。鑑於加拿大央行準備繼續加息，這些措施都可能在未來幾個月加劇家庭財務壓力。

牛津經濟研究院表示，與金融危機前夕的情況不同，這次不太可能出現大規模房貸違約。部分原因是許多人在疫情期間積累了儲蓄作為緩衝。這三個國家的失業率均處於數十年低點。即使房價下跌約20%至30%，也只是抹去過去幾年的漲幅。

一些央行對貸款機構進行的壓力測試表明，鑑於銀行自金融危機以來已建立起龐大的資本緩衝，房價需要大幅下跌才會威脅到金融穩定。

例如，新西蘭央行近期公佈的銀行壓力測試結果顯示，該國銀行業完全有能力承受高通脹與低增長或負經濟增長的滯脹情景。即便房價較2021年11月峯值下跌47%、失業率飆升至9.3%的極端情境下，銀行業仍能保持韌性。

即便危機尚未顯現，許多房主的處境已然嚴峻。40歲的學校行政人員娜塔莉·貝爾表示，她在悉尼郊區購置的四居室磚房月供預計將從約2500澳元（合1600美元）上漲至3600澳元。去年底她的家庭鎖定了1.9%的兩年期固定利率，但明年10月可能驟升至遠超5%的水平。

貝爾女士稱若月供壓力過大將出售房產，但她希望不至於此。

“壓力確實存在，因為我們不知道利率會漲到多高，“貝爾表示，“辦理貸款時我們清楚利率會波動，也做了相應預算，但總有個承受極限。”

詹姆斯·格林聯繫方式：[email protected]