頂級辦公樓開發商暫停新項目——《華爾街日報》

沃那多房產信託已開始拆除曼哈頓的賓夕法尼亞酒店，但疲軟的寫字樓市場可能延緩其改建辦公樓的計劃。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報受高空置率和遠程工作導致辦公空間需求下降的影響，美國房地產開發商正在推遲已啓動或規劃中的大型寫字樓項目。

部分開發商認為經濟不確定性和寫字樓需求疲軟時期反而是啓動新項目的良機。由於大型開發通常需要三到五年甚至更長時間，開發商押注當經濟復甦時，追求更高品質辦公環境的企業租户將被配備豐富設施的現代化辦公樓所吸引。

但利率飆升和員工返崗速度緩慢，甚至讓一些敢於冒險的開發商也對未來持謹慎態度。當前寫字樓使用率僅為疫情前約一半水平，部分最活躍的開發商已推遲重大項目，並對新開發計劃失去興趣。

據相關公司或知情人士透露，這份名單包括房地產巨頭沃那多房產信託、總部位於休斯頓的漢斯公司、基羅房地產公司以及總部位於多倫多的布魯克菲爾德資產管理公司。

“謹慎是當下的關鍵詞，”Vornado總裁兼首席財務官邁克爾·佛朗哥在上週的財報電話會議上表示。“世界不確定性增加，租户們正據此調整策略。”

部分分析師將首席執行官史蒂文·羅斯的這番言論及其他表態視為信號，認為Vornado在曼哈頓賓州酒店舊址上規劃的新辦公樓項目（該酒店正在拆除中）可能比預期進展更慢。羅斯先生在電話會上未就此事項置評。

今年早些時候已推遲聖地亞哥60萬平方英尺開發項目的Kilroy公司，上月宣佈暫停德克薩斯州奧斯汀50萬平方英尺的已開工項目。

“有時該買進，有時該賣出，有時該開發，而像現在這樣的時期則需要耐心，”Kilroy房地產公司首席執行官兼董事長約翰·基爾羅伊在財報電話會上表示。

據數據公司CoStar Group Inc.統計，當前美國54個主要市場在建辦公空間約1.56億平方英尺，較2020年第一季度疫情爆發前的1.86億平方英尺有所下降。隨着開發商面臨多數市場空置率上升和租金下跌，這一數字預計將進一步縮減。

CoStar數據顯示，全美辦公空間空置率達12.5%，高於2019年的9.6%，創2011年以來新高。更令開發商憂心的是：在建項目中37%的辦公空間仍處於待租狀態，是2019年水平的兩倍多，逼近2008年39%的歷史峯值。

“雖然尚未達到2008年的水平，但明年很可能會觸及，”CoStar高級分析師南希·穆斯卡泰羅表示。

許多公司在員工遠程辦公兩年多後，已要求他們返回辦公室。但企業也正在採用新的工作場所策略，允許員工每週有幾天在家工作。

因此，租户對辦公空間的需求減少。據經紀人稱，大多數企業在簽訂新租約時不再像過去那樣預留擴張空間。根據CoStar的數據，目前約有2.12億平方英尺的轉租空間可用，這是自2005年該公司開始跟蹤這一指標以來的最高紀錄。

寫字樓業主曾希望租賃活動能開始恢復到疫情前的水平，但幾乎沒有跡象表明這種情況會發生，尤其是在經濟衰退威脅逼近的現在。根據VTS辦公室需求指數，10月份新租户的搜索量仍不到2018年和2019年疫情前平均水平的一半。

並非所有開發商都在踩剎車。波士頓地產公司（Boston Properties Inc.），這家寫字樓房地產投資信託公司，正在加利福尼亞州聖何塞市建設一個39萬平方英尺的項目，靠近谷歌計劃中的新園區。一位女發言人表示：“我們預計到2024年底項目完成時，市場狀況會有所改善。”

繼續推進的開發商表示，對地理位置優越、配套設施完善（如餐廳、良好視野、健身中心和日託中心）的高品質空間需求仍然強勁。採用新工作場所策略的企業認為，為這類空間支付更高的租金是值得的，部分原因是他們租賃的面積減少了，部分是為了鼓勵員工更多天返回辦公室。

“他們希望找到配備便利設施、餐廳及優越位置的最佳空間，以吸引員工迴歸，”美國資產信託公司高級副總裁史蒂夫·森特表示。該公司正在聖地亞哥開發一棟20萬平方英尺的辦公樓，且未進行任何預租。

這一策略在過去的市場低迷時期對部分開發商曾奏效。紐約德斯特集團在1990年代初經濟衰退期間，就曾以無預租方式在時代廣場建成一棟52層摩天樓，並在竣工前與康泰納仕出版集團簽約。

但當前市場的高利率和不斷上漲的建築成本為這一策略增添了新變數。部分分析師指出，即便開發商能吸引租户入駐新樓宇，也可能無法獲得實現投資回報所需的租金水平。

“歷史表明，對優質新辦公空間的需求可能依然強勁，”房地產分析公司Green Street高級分析師丹尼·伊斯梅爾表示，“但需求能否支撐這些開發項目所需的租金水平？”

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