《華爾街日報》：購房者以現金交易應對高房貸利率 創意頻出

海德思哲公司的合夥人羅恩·布朗當時正在科羅拉多州阿拉帕霍縣尋找一處維護成本低於現居所的新主要住所。當他九月份看中一套3000平方英尺的聯排別墅時，房貸利率已顯著高於一年前水平。9月15日，房地美公司公佈數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均周利率自2008年以來首次突破6%。

現年56歲的布朗先生表示，他以96.5萬美元現金買下了位於科羅拉多州利特爾頓的這套三居室住宅。為籌集購房資金，他動用了個人儲蓄，並以股票持倉作為抵押獲得貸款，該貸款採用聯邦基金利率加2.25%利差的可調整利率。11月7日，聯邦基金利率目標區間為3.75%至4%。

他已將現居所掛牌出售，這套五居室、4700平方英尺的住宅距新家5英里，標價167.5萬美元。待售出後，他計劃用部分收益償還股票質押貸款。

“我現有住宅自購入以來已大幅升值，“他表示，“只要這套房子能順利出售，從財務角度看非常划算。”

布朗先生是近期通過創新現金購房方式規避房貸利率飆升的羣體中的一員。房地產經紀與數據公司Redfin數據顯示，2022年7月美國31.4%的房產交易為全現金支付，較2021年7月的27.5%有所上升。佛羅里達州西棕櫚灘以56.4%的全現金交易比例領跑全美都會區。儘管九月份全美現金交易比例回落至29.9%，但仍接近七年高位。

抵押貸款利率的飆升對許多房主來説既迅速又痛苦。根據房地美數據，10月27日當週30年期固定利率抵押貸款平均達到7.08%，這是20年來首次突破7%。相比之下，2021年1月的平均利率僅為2.74%。聖地亞哥抵押貸款經紀人肯尼·辛普森和克里斯特爾·摩爾表示，2021年的平均抵押貸款利率處於歷史低位，甚至有能力全款購房的買家也選擇了貸款。

“利率較低時，借貸成本非常低，“摩爾女士説，“我們常開玩笑説這幾乎是免費的。”

丹佛肯特伍德房地產公司的史蒂文·克魯斯指出，如今利率快速上漲不僅推高了全現金交易比例，還促進了替代性融資工具的流行——這些工具（如股票或其他資產組合抵押貸款、賣方融資）能讓買家以低於傳統抵押貸款的利率獲得資金。

布朗先生聯排別墅中的辦公空間。圖片來源：大衞·加斯頓温德米爾房地產公司駐華盛頓經紀人安娜·萊利表示，今年經手的全現金交易中約有10%至20%屬於當地高端市場的低端價位。她説有些買家甚至向家人借款以避免通過貸款機構融資。

克魯斯先生表示，房地產市場需求放緩讓購房者（主要是經驗豐富的買家）有更多時間考慮最符合自身財務狀況的購房選擇。疫情期間，“策略是’無論如何都要先買到房’"，他説。而現在，“房源在市場上停留時間變長，人們開始權衡決策。他們不必再草率決定或放棄某些權利”，比如房屋檢查權。

“採用這些策略的並非千萬富翁或億萬富翁，“辛普森先生説，“他們只是普通人——可能攢了些錢，可能通過生意做了槓桿，或是得到家人借款支持。”

簡·‘詹姆斯’·董和妻子周泉儀（音）運用創新策略籌集現金購置了科羅拉多州的新居。圖片來源：James Dong and Cynthia Zhou45歲的董先生（持牌貸款經紀人）表示，9月中旬當他們以144.5萬美元購置約4500平方英尺的四居室時，大額貸款最優利率為6%。於是他們通過抵押現有資產籌得現金。這對因董先生新工作從密歇根遷往科羅拉多州萊克伍德的夫婦，以六套已付清的投資房產作抵押，分三筆組合貸款獲得150萬美元，每筆利率5.125%。董先生稱，相比10月交割時申請大額貸款，每月節省約1800美元利息。

如果抵押貸款利率降至對他們更為合理的水平，董先生和周女士計劃申請科羅拉多州住宅的現金再融資貸款，並用部分資金償還投資組合貸款。

2021年3月，佛羅里達州伯克希爾哈撒韋家居服務公司EWM房地產經紀人納爾遜·岡薩雷斯購入邁阿密海灘的主要住宅時，獲得了前10年固定利率2%的30年期10/1可調利率抵押貸款。他表示，這套住宅有四間卧室，面積約3800平方英尺。

納爾遜·岡薩雷斯圖片來源：朱莉安娜·羅斯9月底，岡薩雷斯在附近的邁阿密海岸村購入一套三居室、約1500平方英尺的住宅，作為個人投資組合的補充。由於當前利率遠高於他去年購買邁阿密海灘住宅時的水平，且30年期固定利率抵押貸款接近7%，他選擇以近120萬美元現金全款購房——其中近90萬美元來自1031交換條款資金，近30萬美元來自個人儲蓄。

岡薩雷斯表示，若利率較低，他會選擇抵押貸款購房並出租。現在他計劃進行小幅裝修後出售，但如果月租金能帶來可觀回報，也願意考慮出租。根據Redfin數據，9月邁阿密海岸住宅中位售價達110萬美元，同比上漲32.7%。

佛羅里達州德爾雷比奇的抵押貸款經紀人、William Raveis Mortgage區域副總裁梅麗莎·科恩指出，部分人採用的非傳統融資策略存在弊端，包括喪失房貸利息抵税優惠。她建議任何使用此類方法（包括向親屬借款）的人，都應在財務和税務顧問指導下操作。

萊利女士認為這種規避利率上升的搶購風潮不會持續。她表示，未來可能出現利率從當前水平下降或趨於穩定，同時房價走軟的情況。她還強調，從歷史角度看7%的利率並不算高。

“這不像80年代中期利率高達14%的情況，“她説，“真正的問題在於短期內如此激進的加息幅度。就像給信貸市場上了止血帶——雖然仍有血液流動，但基本已經停滯。”

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